自年初以來，隨著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托產(chǎn)品的發(fā)行降溫，房地產(chǎn)信托重新回到發(fā)行規(guī)模榜首的位置。為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不少信托公司開始將資金從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)類信托涉及的領(lǐng)域包括商場(chǎng)、酒店公寓等，這類項(xiàng)目在收益率上的確高于一般產(chǎn)品，不過同時(shí)也具備"回報(bào)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高"的特點(diǎn)，投資風(fēng)格更為激進(jìn)一些。

 

成立規(guī)模開始恢復(fù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周國(guó)內(nèi)市場(chǎng)共成立49款信托產(chǎn)品，成立規(guī)模約為56.18億元。用益信托工作室研究員王利表示，由于大部分集合產(chǎn)品均在春節(jié)前成立，再加上春節(jié)前后集合產(chǎn)品發(fā)行量有所減少。因此，春節(jié)過后的一周，集合產(chǎn)品的成立數(shù)量和成立規(guī)模均比節(jié)前有了顯著地下降。不過，這種情況從上周開始有所改變，集合產(chǎn)品的成立情況開始恢復(fù)正常，成立數(shù)量和規(guī)模均出現(xiàn)上漲。

 

據(jù)了解，上周成立的這些集合信托產(chǎn)品平均期限為2.61年，平均預(yù)期收益率為9.03%。其中，有15款產(chǎn)品平均收益在2年及以上，其中平均期限最長(zhǎng)的產(chǎn)品期限2.25年。而從投資領(lǐng)域看，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托產(chǎn)品有7款，工商企業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)品共2款，房地產(chǎn)類有2款。

 

在預(yù)期收益方面，上周集合理財(cái)產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率環(huán)比下跌了0.16個(gè)百分點(diǎn)。在成立的產(chǎn)品中，平均預(yù)期收益最高的是中融信托發(fā)行的"福州恒宇國(guó)際公園集合信托計(jì)劃"，最高預(yù)期收益達(dá)到11.5%，平均期限為2年，是投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資類產(chǎn)品。"由于受到市場(chǎng)資金面較寬松，企業(yè)融資成本下降等因素的影響，固定收益類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。一旦市場(chǎng)資金面寬松的情形延續(xù)著，那么固定收益類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益下降的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)還可能持續(xù)下去。"王利表示。

 

資金青睞商業(yè)物業(yè)在上周的產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托依舊占據(jù)了成立發(fā)行的主力地位。盡管市場(chǎng)擔(dān)心今年地產(chǎn)信托的兌付情況，但考慮到房?jī)r(jià)自年初以來就開始復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資"高風(fēng)險(xiǎn)高收益"的風(fēng)格仍然吸引著很多投資者。令人注意的是，在此輪增長(zhǎng)中，商業(yè)地產(chǎn)正悄然趕上，在地產(chǎn)投資中的占比也不斷擴(kuò)大。

 

用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年以來，平安信托、外貿(mào)信托、中融信托和中信信托等公司紛紛加碼了此類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。以平安信托為例，目前該公司在商業(yè)物業(yè)上的總投資規(guī)模就已經(jīng)超過140億元，并形成全國(guó)性布局，涵蓋了寫字樓、商場(chǎng)、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型。

 

業(yè)內(nèi)專家表示，從行業(yè)整體上看，商業(yè)地產(chǎn)信托單只產(chǎn)品的規(guī)模一般都在5億元以上，與開發(fā)商自建自持模式不同的是，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)通常以房地產(chǎn)基金形式，在一定期限內(nèi)（5年-10年）持有商業(yè)物業(yè)，通過改造、重組，不斷改善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式實(shí)現(xiàn)退出，為投資者獲取收益。

 

上述人士表示，國(guó)內(nèi)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的投資策略，目前大都是通過對(duì)零售市場(chǎng)的預(yù)判配置投資，形成全國(guó)性的戰(zhàn)略布局，通過多地、多元化的物業(yè)組合，達(dá)至控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。在具體投資策略上，不同機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)不盡相同，選址、定位、經(jīng)營(yíng)等方面均存在一定差異，如港資機(jī)構(gòu)（例如恒隆、新鴻基）重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市的核心商圈，而凱德等房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）則青睞二、三線城市內(nèi)具有資產(chǎn)改良潛力的物業(yè)。

 

對(duì)此有分析人士表示，商業(yè)地產(chǎn)"看上去很美"，風(fēng)險(xiǎn)管理仍不可忽視。首先，部分商業(yè)物業(yè)類項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)而風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，投資者不可盲目追求高收益；其次，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷高漲的背景下，新"國(guó)五條"的出臺(tái)表達(dá)了房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的立場(chǎng)。未來，房?jī)r(jià)持續(xù)上升的動(dòng)力到底有多強(qiáng)勁，不可預(yù)測(cè)。在多種因素的作用下，投資者還是應(yīng)盡可能防范風(fēng)險(xiǎn)，選擇更穩(wěn)健的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。