在樓市響起一片“漲”聲之時(shí)，3月1日國務(wù)院發(fā)布“國五條”細(xì)則，限購繼續(xù)、二套房貸加碼、售房繳20%個(gè)稅三座“大山”壓下。“二手房賣方個(gè)稅要強(qiáng)制計(jì)征轉(zhuǎn)讓所得20%”的規(guī)定引起關(guān)注，瞬間“一石激起千層浪”，一時(shí)間成為社會各界議論的焦點(diǎn)。近日，記者走訪了解政策對市場的影響以及各方面的反應(yīng)…… 

 

新“國五條”細(xì)則3月1日一經(jīng)發(fā)布，瞬間“一石激起千層浪”，一時(shí)間成為社會各界議論的焦點(diǎn)。在契稅調(diào)整的前期鋪墊下，新細(xì)則的出臺，更讓相關(guān)群體“坐不住”了。近期，記者對政策調(diào)整相關(guān)人群進(jìn)行了采訪，實(shí)時(shí)了解了他們對于新“國五條”發(fā)布后的反應(yīng)。 

 

開發(fā)商政策預(yù)期內(nèi)“見怪不怪” 

 

對于房產(chǎn)調(diào)控，開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)“見怪不怪”了。新政出臺之后，記者走訪項(xiàng)目時(shí)，并沒有發(fā)現(xiàn)什么特別之處。很多項(xiàng)目都在按部就班地推進(jìn)。對于新“國五條”的出臺，很多開發(fā)企業(yè)都表示，一切都在預(yù)期內(nèi)。 

 

與此同時(shí)，一些新近看房的購房者卻遇到了“冷臉”。想購買新房的成偉先生告訴記者，他最近走了東李片區(qū)的幾個(gè)新盤，售樓處的人員都說，好房不等人，要買趕緊買。 

 

“自去年底以來，樓市銷售持續(xù)回暖，我們公司已預(yù)計(jì)到全國“兩會”前后會有一輪調(diào)控政策。”李滄東李片區(qū)一新盤銷售經(jīng)理告訴記者，“國五條”并未讓企業(yè)措手不及。該公司依然看平市場，因此營銷策略上不會做太多調(diào)整。據(jù)介紹，該公司2013年的銷售計(jì)劃和往年持平，大規(guī)模推盤安排在5月。 

 

目前，從青島的開盤情況來看，計(jì)劃在3月份開盤的樓盤，環(huán)比有所增長，同時(shí)也高于去年同期。此外，目前市場上的房價(jià)，在新政后并沒有出現(xiàn)顯著的調(diào)整。有分析人士認(rèn)為，雖然“國五條”中的有關(guān)政策可能導(dǎo)致二手房買家多支付個(gè)稅，或許會繼而導(dǎo)致部分購房者選購一手房，但“國五條”中還有提升首付比例、限購等政策表述，因此開發(fā)商也不會過快推新房，目前還是以原定的價(jià)格計(jì)劃銷售。 

 

剛需者冷對“空調(diào)”該買還得買　 

 

對于首次置業(yè)的“剛需”來講，此次新政細(xì)則的出臺，并沒有給他們帶來太大的興奮。像成先生一樣，一部分人對于房價(jià)下調(diào)的預(yù)期已經(jīng)大大降低。這部分人在去年調(diào)控加大之后，錯(cuò)過了去年樓市房價(jià)最低點(diǎn)。對于這次“錯(cuò)失良機(jī)”，成先生非常懊惱。 

 

據(jù)他介紹，由于錢一直沒有籌備齊，去年上半年沒有出手，沒想到的是下半年房價(jià)又開始了回升。相比較去年年底，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的房價(jià)每平方米增長100元~500元的盤非常之多。此外，他還告訴記者，本來想買套二手房，選房買房時(shí)間不巧正好會趕上個(gè)稅調(diào)整。新“國五條”細(xì)則的出臺，20%的稅收無疑也得加在購房者身上。因此買二手房不如買新房合算。 

 

從目前青島的新房成交情況來看，新政的出臺并沒有出現(xiàn)太大的影響。上周的青島樓市在歷經(jīng)節(jié)后短暫的恢復(fù)期之后回歸到穩(wěn)健的成交狀態(tài)，較前一周翻倍增長。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2月25日~3月3日青島住宅網(wǎng)簽2826套，環(huán)比前一周驟增125%；總成交面積274188.67平方米，環(huán)比前一周驟增125%。從目前的成交情況來看，新房成交并沒有受到影響。對于首次置業(yè)者，在“恐漲的心理預(yù)期下，無論房價(jià)漲還是不漲依舊是該買的還得買。 

 

改善購房者被誤傷短期內(nèi)或?qū)⒂^望  

 

新“國五條”的細(xì)則出臺并沒有加大調(diào)控力度，唯有調(diào)高二套房首付比例這條，會誤傷不少改善型需求。二套房的首付比例如果上調(diào)至七成，意味著貸款的額度不到三成，對改善需求壓力較大，等于是變相限購。本來打算在今年換新房的李女士表示，新政出臺后，迫于個(gè)稅的繳納，估計(jì)得過段時(shí)間再換新房了。 

 

記者對一些改善性樓盤進(jìn)行了走訪，當(dāng)問及具體推盤時(shí)間時(shí)，很多項(xiàng)目都沒有給出明確的打算。從目前推盤情況來看，大多數(shù)依舊是剛需盤。銷售對象定位為首次置業(yè)者。某國有房企營銷負(fù)責(zé)人表示，新政對首次置業(yè)者沒有多少影響，因此針對這部分人群的剛需戶型，應(yīng)該不會受到太大影響。而一些改善性的戶型，可能會受到影響。因此像去年下半年一樣，改善性戶型推盤活躍的現(xiàn)象，近期內(nèi)不會再出現(xiàn)了。“這次政策的重申，對投資性需求的打擊是最為明顯的?？赡茉诤荛L一段時(shí)間內(nèi)，一些投資住宅的資金都會做出相應(yīng)轉(zhuǎn)移。從契稅調(diào)整到二手房出讓的20%的稅率調(diào)整，都會進(jìn)一步打擊這種投資行為。”市南區(qū)某商住混合項(xiàng)目的銷售經(jīng)理告訴記者，對于投資者來說，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 

 

據(jù)悉，已經(jīng)有很多專家表示，政策對于投資性需求抑制的效果非常明顯。但由于是“一刀切”，在抑制過度投機(jī)的同時(shí)，也會抑制到正常的剛性需求以及改善性需求。對于二手房要交20%個(gè)稅的新規(guī)，很多專家都認(rèn)為政策還有待完善，應(yīng)當(dāng)做一些補(bǔ)充，比如首次置業(yè)者以及改善型購房應(yīng)當(dāng)豁免，不能“一刀切”。 

 

炒房者被逼向商業(yè)地產(chǎn)投資  

 

于3月1日國務(wù)院頒布樓市調(diào)控新“國五條”細(xì)則，內(nèi)容亮點(diǎn)即是“出售”自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，20%”，是對投機(jī)者的嚴(yán)厲打擊。對于此次政策，葉檀表示，無論是限購統(tǒng)一措施還是其他項(xiàng)內(nèi)容，相較之前的國五條，能夠看出調(diào)控更加嚴(yán)格。 

 

總體來看，對于該政策在限制“炒房者”方面的作用，業(yè)內(nèi)都給予了肯定。中國價(jià)格指數(shù)研究院青島分院分析師認(rèn)為，此次政策最關(guān)鍵一條是20%所得稅計(jì)征，這一方面鎖死炒房與投資買房。另一方面有助于住宅回歸居住功能，去投資化。 

 

“新國五條”的出臺，對住宅市場或有一定影響，但對商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑，不少業(yè)內(nèi)專家指出，住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動廣州寫字樓、商鋪和商用公寓價(jià)格，預(yù)計(jì)商用物業(yè)今年價(jià)格漲幅將超10%。 

 

目前島城各大商圈綜合體、與地下軌道交通相連的地下商鋪都受到很大的關(guān)注。而且目前已經(jīng)建成像萬達(dá)、銀座等多處綜合體，還有一些重點(diǎn)區(qū)域的商鋪運(yùn)營也較好。根據(jù)區(qū)域功能的規(guī)劃，一些綠色寫字樓也應(yīng)運(yùn)而生。 

 

此外，在住宅限購刺激下，近年來雖然商業(yè)地產(chǎn)投資大旺。但由于投資商業(yè)地產(chǎn)較為復(fù)雜，仍有不少投資客對該市場持觀望態(tài)度，戴德梁行青島分公司商業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“新國五條”對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來說積極作用明顯，將合理疏導(dǎo)一些投資資金流向商用公寓、寫字樓、商鋪這類經(jīng)營性的商用物業(yè)，促進(jìn)商業(yè)市場的發(fā)展，但如果央行整體的貨幣信貸政策收緊，對商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展也會有些影響。