受樓市調控“國五條”細則利空政策影響，4日滬深兩市房地產及相關板塊遭受重挫暴跌近8%，逾50只地產股跌停，上證指數下跌3.65%，創(chuàng)2010年11月12日以來最大跌幅。市場人士分析認為，1日公布的“國五條”細則改變了市場預期，商品住宅“去投資化”的趨勢更為明顯，二手房交易進入“速凍期”，一手房也難獨善其身。倘若樓市沒有成交量的支撐，股市房地產板塊難言樂觀。
市場恐慌情緒被放大
4日開盤后，“招保萬金”四大龍頭地產股悉數被“秒殺”跌停，房地產板塊及水泥、建材等相關板塊個股普遍暴跌，截至收盤時大智慧“房地產指數”下跌8.38%，滬深兩市153只地產股只有3只上漲。房地產板塊全天大資金凈流出達24.05億元，居A股眾板塊之首，其中萬科[簡介 最新動態(tài)]A大資金凈流出達3.65億元。
中信[簡介 最新動態(tài)]建投房地產分析師蘇雪晶稱，股市的表現(xiàn)反映了市場對“國五條”細則“殺傷力”的預期，預計房地產板塊還會繼續(xù)下跌。在2月20日“國五條”出臺時，市場對樓市和房地產板塊的預期還沒有這么悲觀，但3月1日公布的細則中，調控的力度明顯超過預期。
多家機構在4日發(fā)布的報告中指出，4日股指大幅調整，短期可能出現(xiàn)慣性下跌或者在50日均線附近再度企穩(wěn)，目前方向不明朗，應以謹慎觀望為主。
也有機構仍謹慎樂觀，認為本次“國五條”細則仍以穩(wěn)定房價為目標，最主要的方向在于打擊房地產投機投資性需求，對市場的影響可能是中性的，4日市場情緒反應過度，恐慌被放大。目前全國房地產市場差異化特征明顯，未來仍需要觀察各地方政府的配套細則以及市場實際影響。
英大證券研究所所長李大霄認為，這次房地產調控政策本質上是以穩(wěn)定為主，過度恐慌不太可取。
一手房難獨善其身
在“國五條”的細則中，明確要求出售自有住房應依法嚴格按轉讓所得的20%計征個稅。多家機構此前認為這個政策主要針對二手房需求，對二手房成交量將會產生較大抑制，二手房需求將向新房市場轉移，從而利好一手房。但4日股市的反應表明，一手房仍難以獨善其身。
大成基金房地產行業(yè)研究員侯春燕稱，根據以往的經驗，基本上二手房市場和一手房市場情緒波動是一致的，當二手房受到打壓，這種預期一般會傳遞到一手房市場。如果是改善性住房需求，需要舊房銷售后才會買新房，另外，二手房具備一手房沒有的資源，例如學區(qū)房、成熟的商業(yè)配套、交通、生活便利等，這類買房者即使暫時受政策所限，不買二手房，也不會去買一手房。因此二手房的需求不一定會全部轉移到一手房市場。另外，對于新房購買者，他們也會考慮到今后該套房產的處置成本將大幅增加，因此也會選擇一個觀望的態(tài)度。綜合來看，對整個房地產市場還是負面影響較多。
交銀施羅德策略組分析認為，“國五條”細則中個稅計征模式的改變將會明顯加大交易成本，或導致二手房交易量迅速降低，投資資金短期也將謹慎進入房地產市場。預計短期內將對房地產板塊產生一定的負面影響。“受制于市場對房地產投資反彈預期的不確定性，本輪的周期股反彈行情或將受到一定影響。”
樓市“倒春寒”或致開發(fā)商惜售
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，上海去年一手房成交量為7.8萬套，而二手房成交量超過20萬套，北京等其他一線城市二手房成交量也遠高于一手房，因此此次調控針對二手房市場予以“速凍”降溫，將會對一線城市樓市過熱起到釜底抽薪的效果，從而穩(wěn)定整個樓市的價格。
中原集團研究中心認為，隨著“國五條”細則中關于二手房個人所得稅從嚴征收措施的發(fā)布，二手房交易的“窗口”效應或將使近期二手房出現(xiàn)集中過戶交易現(xiàn)象，然而“窗口期”之后，市場成交或將出現(xiàn)“休克”。
上海一家房地產開發(fā)商稱，春節(jié)前部分一二線城市樓市量價齊升，曾讓業(yè)界樂觀地判斷樓市的“春天”到了，“這就像在高速公路上開車，速度快的時候感覺很好，殊不知風險也很大?，F(xiàn)在‘春天’直接轉‘倒春寒’了。”該人士擔心，市場需求受抑制也可能會導致開發(fā)商惜售。
一些專家認為，穩(wěn)定樓市最終仍要靠市場機制來解決，需求被抑制后仍然存在，如果不增加有效供應，房價依然有報復性反彈的可能。因此地方政府應以“時間”換“空間”，加快保障房建設和供應的速度，增加普通住房用地供應，引導開發(fā)商有效供應中小戶型。
中原集團研究中心表示，“國五條”細則提出2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量，但根據對歷年土地市場的監(jiān)測數據顯示，各地土地供應計劃不能如期完成已成常態(tài)，因此，如何保障土地供應計劃落實仍是關鍵。
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