住房需求包括作為生存基本必需品的居住需求、提高生活質量的改善性需求和為閑置資金尋求出路的投資性需求。從我國目前的經濟發(fā)展階段來看，這三大需求都非常強烈。只有進行頂層設計，全面系統(tǒng)推進房地產制度改革，形成合理穩(wěn)定的房價供給和需求機制，才能實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的，只靠“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”對房價影響非常有限。

 

2月20日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（業(yè)界稱為新“國五條”）。在中央政府即將換屆之際，推出新“國五條”，表明中央政府政策的連續(xù)性，改變了市場對3月份中央政府換屆后會放松房地產市場調控政策的預期。在眾多政策措施中，最引人關注的莫過于擴大個人住房房產稅改革試點范圍，這意味著繼2011年初上海與重慶率先開征個人住房房產稅后，今年或將有更多城市納入房產稅試點。那么，我們應該如何理性看待“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”呢？

 

一、“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”是必然趨勢，但并不是新“國五條”的核心

 

1986年，國務院頒布房產稅暫行條例，對個人自住房產作了免稅規(guī)定，這是我國目前個人住房不用納稅的政策依據。但是，2011年國務院在上海、重慶開始對個人住房房產征稅試點，就已經表明國務院對個人自住房產征稅的改革基本方向。從兩年來上海、重慶的試點情況看，既沒有對房地產市場造成劇烈沖擊，也沒有引發(fā)民怨，這說明即使在全國范圍內對個人住房房產征稅，也不會對經濟增長和民生改善造成不利影響。既然如此，“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”就是房產稅改革的必然趨勢。1986年國務院頒布房產稅暫行條例，對個人自住房產作出免稅規(guī)定時，個人自住房產基本上是公有的；而1998年住房制度改革后，個人自住房產則基本上是私有的，對私有房產征稅可以說是各國政府稅制設計的普遍選擇。因此，我國恢復對個人自住房產征稅也是遲早的事，對此，社會公眾應該有心理準備。

 

國務院常務會議清楚地表明，新“國五條”的核心是穩(wěn)定房價。這就是說，穩(wěn)定房價是房地產調控的基本目的，其他的政策都是手段，都是服從于穩(wěn)定房價的可供選擇的基本工具。新“國五條”實際上表明了國務院穩(wěn)定房價的決心和信心，表明國務院有足夠多的穩(wěn)定房價的可選政策工具，而不是如市場人士所說的政策已經用盡，全國“兩會”后只能放松房地產調控。因此，“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”只是穩(wěn)定房價的可選政策工具之一，要不要用、怎么用、什么時候用、在多大范圍內用，都會根據穩(wěn)定房價的目的而相機抉擇。全國“兩會”結束、新一屆中央政府上任后，也許并不會馬上在全國各地推開個人住房房產稅改革試點。

 

二、房產稅對房價影響有限，穩(wěn)定房價需要全面系統(tǒng)改革

 

房產稅只是房價的眾多影響因素之一，即使是全面恢復對個人房產征稅，也只能是短期影響，如果不對房價的形成機制進行全面系統(tǒng)改革，長期穩(wěn)定房價的目標仍然難以實現(xiàn)。

 

從房價形成供給機制來看，土地出讓制度是基本的決定因素。在城市土地國有制度下，政府壟斷了土地市場供給，由此導致土地出讓金居高不下。居高不下的土地出讓金，加上房地產開發(fā)過程中的眾多稅費及政府相關部門尋租成本，是導致住房開發(fā)成本攀升的原因，開征房產稅對此毫無影響。如果不改革土地出讓制度，房價將難以穩(wěn)定。

 

從房價形成需求機制來看，住房需求包括作為生存基本必需品的居住需求、提高生活質量的改善性需求和為閑置資金尋求出路的投資性需求。從我國目前的經濟發(fā)展階段來看，這三大需求都非常強烈。在城鎮(zhèn)化快速推進過程中，大量新城鎮(zhèn)居民需要住房，決定了作為生存基本必需品的居住需求不斷上升。而對城鎮(zhèn)原居民來說，經濟發(fā)展使城鎮(zhèn)居民收入上升，提高生活質量的改善性需求隨之上升。對先富起來的部分人來說，迫切需要為閑置資金尋求適當出路。而在目前的經濟環(huán)境下，其他投資渠道并不暢通，存款利率低，考慮通脹因素后，存款基本上是負利率，股市投資風險巨大，實業(yè)投資由于國內外需求不足和成本上升而收益率低，相比之下，只有住房投資還比較合算，住房投資性需求就上升。基本居住需求和改善型需求涉及到民生改善，政策不能抑制也難以抑制，住房投資性需求可能因為開征房產稅導致持有期成本上升而有所抑制。由此可見，擴大個人住房房產稅試點，對基本居住需求和改善型需求基本上影響不大，最多只能對投資者住房投資性需求有所抑制。但是，在基本居住需求和改善型需求上升導致房價攀升，而其他投資渠道仍然不暢而難以分流閑置資金投資的情況下，投資者住房投資性需求也難以長期抑制?；诖?，只有進行頂層設計，全面系統(tǒng)推進房地產制度改革，形成合理穩(wěn)定的房價供給和需求機制，才能實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的，只靠“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”對房價影響非常有限。

 

三、“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”不會加重一般社會公眾負擔

 

 

從上海、重慶對個人住房征收房產稅試點的情況看，基本上沒有對一般社會公眾帶來負擔，影響的只是極少數(shù)特殊群體，而目前上海、重慶對個人住房征收房產稅試點的兩種模式基本上就是未來“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”的政策選擇。因此，無論是選擇上海試點模式還是選擇重慶試點模式，都不會加重一般社會公眾負擔。只有像成熟市場經濟國家對個人住房普遍開征房產稅，才會對一般社會公眾帶來負擔。但是，按照住房市場評估價格對個人住房普遍開征房產稅，反對最大的就不是一般社會公眾而是權貴。對此，一般社會公眾大可不必擔心“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”會加重自己的負擔。

 

作者系暨南大學經濟學院教授

 

廖家勤