自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場呈現(xiàn)出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線城市房價出現(xiàn)明顯反彈，供求狀況進(jìn)一步緊張。但一些三、四線城市房價平穩(wěn)，甚至仍在下降，市場存在供過于求的風(fēng)險。1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價格環(huán)比上漲的有53個城市，環(huán)比持平的7個，還有10個城市房價環(huán)比下降。

 

由于市場出現(xiàn)明顯的分化，新的調(diào)控政策也體現(xiàn)出明顯的差異化特征?！锻ㄖ芬?，房價上漲過快的城市可以進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房價格控制目標(biāo)。同時要求住房供過于求的城市采取措施保持市場穩(wěn)定。

 

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，調(diào)控政策的差異化有利于指導(dǎo)各地因地制宜地出臺配套政策。同時，《通知》要求部分城市政府一季度公布房價控制目標(biāo)，并與問責(zé)掛鉤，這將督促熱點城市出臺更為細(xì)化的調(diào)控政策。

 

當(dāng)前房價上漲過快的城市主要是一、二線城市。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，新政將明顯抑制二套房的購房需求。從北京的市場情況看，等3月份年度新建商品房價格控制目標(biāo)公布后，如果房價繼續(xù)上漲，二套房貸進(jìn)一步緊收將是大概率事件。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，盡管一、二線城市購房者的支付能力較強，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出臺對市場心理將形成震懾，從而在短期內(nèi)抑制當(dāng)前市場過熱的局面。

 

專家指出，由于剛性需求中的改善型需求也需要購買二套房，與投資型需求難以清晰、科學(xué)地劃分，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶，一部分想“賣舊買新”改善住房條件的家庭，購房成本將提高，改善的難度將加大。

 

旨在抑制二手房市場過熱；需警惕轉(zhuǎn)嫁購房成本

 

與2011年出臺的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)市場。其中最引人注目的，也被認(rèn)為最嚴(yán)厲的，是要求對出售自有住房的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。

 

嚴(yán)格來講，這一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的個稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實際操作中，絕大多數(shù)采取全額1%的方式征收。統(tǒng)一成差額20%后，將大幅提高二手房買賣的交易成本。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前需要繳納個稅為2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價的14%。

 

張大偉認(rèn)為，如果這一政策得以嚴(yán)格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。以北京為例，等細(xì)則出臺以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。

 

但這一新政也引發(fā)人們對購買二手房成本進(jìn)一步上升的擔(dān)憂。由于一線城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費等稅費基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果熱點城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)一步提高購房者購買二手房的成本。

 

同時，北京、上海等一線城市二手房成交量已經(jīng)超過或與新房成交量持平，如果新的個稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少，有可能進(jìn)一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應(yīng)求。

 

全面強調(diào)增加供應(yīng)，制度改革還要跟上

 

供求穩(wěn)則房價穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。在進(jìn)一步嚴(yán)厲抑制投資投機型購房需求的同時，此次新政全面強調(diào)增加供應(yīng)，并著重提出了加強市場預(yù)期管理。

 

供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求端，新政強調(diào)繼續(xù)實施限購的同時，對限購政策做出了進(jìn)一步的細(xì)化，如限購區(qū)域、限購住房類型和購房資格審查流程等，這對地方繼續(xù)實施限購政策將起到指導(dǎo)作用。

 

相比已經(jīng)嚴(yán)厲的抑制不合理需求的手段，增加供應(yīng)更為重要。增加供應(yīng)首先要增加土地供應(yīng)。《通知》提出，房價上漲壓力較大的城市應(yīng)進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應(yīng)目標(biāo)的北京在同一天內(nèi)拍出13個地塊，顯然已經(jīng)開始注重增加土地供應(yīng)的重要性。同時，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應(yīng)，《通知》提出要求金融機構(gòu)支持普通商品房項目的貸款需求，加快供地、建設(shè)和上市進(jìn)度。朱中一認(rèn)為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”，如果能堅持實施，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進(jìn)而從根本上穩(wěn)定房價。

 

但有業(yè)內(nèi)人士指出，目前開發(fā)商積極拿地開發(fā)，主要是受此前樓市回暖的影響，對后市預(yù)期良好。一旦調(diào)控新政使樓市全面降溫，或?qū)?dǎo)致新一輪的拿地低潮。

 

新政對穩(wěn)定樓市預(yù)期的重視也是空前的。《通知》要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。張大偉認(rèn)為，讓公眾了解市場的真實供求狀況和價格情況，有利于穩(wěn)定買賣雙方的預(yù)期。

 

朱中一表示，新政出臺，尤其是各地的細(xì)則落地后，一線城市最近過熱的樓市也許會在短期內(nèi)出現(xiàn)降溫，中期可能促使房價進(jìn)一步穩(wěn)定。但要想實現(xiàn)樓市的長期平穩(wěn)，既要看現(xiàn)有政策能否不折不扣地實施，更要看與樓市相關(guān)的長期制度改革能否加快推進(jìn)。短期嚴(yán)厲調(diào)控為長期制度改革換來了時間和空間，制度改革的步伐必須加快。