三年樓市調(diào)控，用力處盡在打壓需求，土地供應(yīng)卻不見(jiàn)增加，反而減少。過(guò)去三年，地方上報(bào)的土地供應(yīng)計(jì)劃完成率都不足七成。具體到商業(yè)住宅用地的完成率時(shí)，幾乎無(wú)一實(shí)現(xiàn)年初的計(jì)劃。而國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)住宅用地成交量?jī)H占推出量的6成。
2013年2月20日，本屆政府最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)。會(huì)后，傳聞數(shù)日的樓市調(diào)控新政出臺(tái)。為了跟2011年7月的“國(guó)五條”區(qū)分，本屆政府樓市調(diào)控的收官之作被簡(jiǎn)稱為“新國(guó)五條”。
但是，首付比例沒(méi)有加大、貸款利率沒(méi)有提高、交易環(huán)節(jié)的稅收也沒(méi)有什么變化，之前所有的傳聞依然是傳聞。“新國(guó)五條”，主要是對(duì)過(guò)去三年限購(gòu)等政策的重申和強(qiáng)調(diào)。
2月21日，北京通州業(yè)主柴強(qiáng)正在仔細(xì)琢磨“新國(guó)五條”，突然接到一名中介的電話，問(wèn)他愿不愿意賣北京東郊通州的那套不到50平米的小房子，“105萬(wàn)應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題”。
2009年，柴強(qiáng)以60萬(wàn)元左右的價(jià)錢買下這套房子。此后，房?jī)r(jià)幾經(jīng)跌宕，2010年一下子漲到了100萬(wàn)元，2011年又跌回80萬(wàn)元，但現(xiàn)在，柴強(qiáng)的這套房子又抵達(dá)了105萬(wàn)元的高位。
這一路漲了又跌、跌了又漲回的三年，正是中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控歷史上最嚴(yán)苛的“限購(gòu)”三年，當(dāng)然也是本屆政府最賣力調(diào)控的三年。
“限購(gòu)”還在，只是房?jī)r(jià)卻按捺不住了。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年6月開(kāi)始，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市開(kāi)始多于環(huán)比下跌的，并一路持續(xù)至今，已有8個(gè)月。
越調(diào)越高的房?jī)r(jià)
樓市調(diào)控一直就像“揚(yáng)湯止沸”——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。
“這一輪調(diào)控是必要的，如果沒(méi)有限購(gòu)，2010年的房?jī)r(jià)可能會(huì)一飛沖天而后硬著陸，后果將不堪設(shè)想。”作為房地產(chǎn)商，陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]100置業(yè)的總經(jīng)理范小沖依然認(rèn)可調(diào)控，但他很擔(dān)憂：“這種短期的、行政手段的調(diào)控，究竟能管多久？將來(lái)又如何退出？”
通州業(yè)主柴強(qiáng)是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，做新盤銷售，有一個(gè)自己的團(tuán)隊(duì)。他不僅沒(méi)想到通州能半年漲兩成，更沒(méi)有想到他在東四環(huán)賣了兩年多的盤竟然在年底前全清了，什么邊邊角角的戶型全都賣了出去。
“半年前，我們求客戶，打折、幫忙辦證、勸離婚的招都使；現(xiàn)在好了，客戶終于又掉過(guò)頭來(lái)求我們給好戶型了。”轉(zhuǎn)變來(lái)得太快，不知道能不能持續(xù)，4月份新開(kāi)盤的定價(jià)策略究竟怎么做，成了柴的新難題。
大好勢(shì)頭不僅出現(xiàn)在北上廣深。中城集團(tuán)南京的營(yíng)銷總監(jiān)張立剛告訴南方周末記者，2012年最后兩個(gè)月，他們旗下的一個(gè)樓盤順著市場(chǎng)勢(shì)頭慢慢從7300元漲到8400元，沒(méi)想到竟然順利清了盤。
其實(shí)，整個(gè)2012年的樓市調(diào)控基調(diào)都跟剛剛頒布的“新國(guó)五條”類似。除了“禁止別墅用地”等小補(bǔ)丁，就是一直在強(qiáng)調(diào)“調(diào)控不動(dòng)搖”、重申“房?jī)r(jià)要合理”。當(dāng)然，限購(gòu)、限價(jià)、限貸繼續(xù)執(zhí)行。
“但再怎么限制，需求永遠(yuǎn)都是真實(shí)存在的。三年了，資格不夠的熬夠了年頭，又多了不少?zèng)]處投資的錢，預(yù)期下跌的也覺(jué)得不可能再跌了。”在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，樓市調(diào)控一直就像“揚(yáng)湯止沸”——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。
土地供應(yīng)銳減了
國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)住宅用地成交量?jī)H占推出量的六成。
2012年，最終成為限購(gòu)政策以來(lái)北京住房成交量最高的一年?？墒?，這一年北京的住宅用地成交量卻創(chuàng)下了6年來(lái)的最低。
根據(jù)《北京市2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2012年計(jì)劃供應(yīng)1200公頃商業(yè)住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，最后只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。
全國(guó)的供地完成情況同樣不理想。過(guò)去三年地方上報(bào)的土地供應(yīng)計(jì)劃完成率都不足七成。再具體到商業(yè)住宅用地的完成率時(shí)，幾乎無(wú)一實(shí)現(xiàn)年初的計(jì)劃。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)住宅用地成交量?jī)H占推出量的六成。
“根據(jù)2006年和2009年的歷史經(jīng)驗(yàn)，土地負(fù)增長(zhǎng)之后伴隨的就是房?jī)r(jià)的又一輪上漲。”2012年9月，華遠(yuǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)據(jù)此預(yù)測(cè)北京房?jī)r(jià)又將大漲，一定程度上不幸言中。
土地供應(yīng)減少導(dǎo)致房子供求不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲——很多房地產(chǎn)業(yè)界人士和專家認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，也因此經(jīng)常質(zhì)疑政策調(diào)控為何只限需求不增供給，“難道大城市真的沒(méi)有地了？”
“土地有，可是征地難，市場(chǎng)不好時(shí)賣地更難。”中原集團(tuán)北京公司總經(jīng)理李文杰指出，樓市調(diào)控本身也在導(dǎo)致地方政府可能想賣地也賣不出去，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，或者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商預(yù)期看空”。
賣地難也許是個(gè)事實(shí)，但歸根結(jié)底仍是個(gè)價(jià)格問(wèn)題。地方政府享受了多年土地財(cái)政的好日子，如今不愿以低價(jià)成交，也是土地交易量減少的重要原因。
“土地方面的調(diào)控，都是涉及制度改革以及中央和地方關(guān)系的，所以，從需求入手的調(diào)控恐怕相對(duì)更容易，也更現(xiàn)實(shí)一些。”李文杰無(wú)奈地分析道。
“壓住價(jià)格一年多”
限購(gòu)三年，真正意義上的價(jià)格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。
接受南方周末記者采訪的業(yè)內(nèi)人士，大多認(rèn)為“限購(gòu)”的效果僅僅是：“壓住價(jià)格一年多”。
一位不愿具名的房地產(chǎn)公司高管表示，中央和各地政府并沒(méi)有利用這一段難得的價(jià)格平緩期，做到在有效區(qū)域內(nèi)增加有效供給。
所謂有效區(qū)域的有效供給，通俗的說(shuō)，就是在城區(qū)內(nèi)建造更多的保障房、回遷房等。這樣的供給，不會(huì)拉高城區(qū)的地價(jià)房?jī)r(jià)，還能降低主城區(qū)的拆遷難度。
以北京為例，2011年初宣布五年內(nèi)三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)保障房用地，五環(huán)外供地占2010年供地計(jì)劃的85%到90%。“城區(qū)內(nèi)的房子占比越來(lái)越少，而且都是商品性住房，如此稀缺的商品怎么可能不越來(lái)越貴，進(jìn)而抬高整個(gè)城市的房?jī)r(jià)？”這位業(yè)內(nèi)人士表示很惋惜。
限購(gòu)三年，真正意義上的價(jià)格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。此時(shí)，限購(gòu)三年中的幾大重要政策都已經(jīng)悉數(shù)出盡，最后一個(gè)是2011年1月的“新國(guó)八條”，要求“二套房首付款提高至六成”、“各地從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策”。
而在限購(gòu)出臺(tái)第一年，盡管炮彈一個(gè)接一個(gè)地扔，又是限購(gòu)又是限貸又是提高首付，但并未讓火熱的樓市降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年全年全國(guó)新房銷售額上漲了18.5%，房?jī)r(jià)相比2009年也上漲了7.2%。
中原地產(chǎn)研究部在對(duì)樓市十年調(diào)控史做調(diào)查研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，“地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，最終決定了調(diào)控政策的實(shí)際效力，而地方政府的執(zhí)行力度則與市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)緊密相關(guān)。房?jī)r(jià)漲跌幅越大，兩級(jí)政府對(duì)調(diào)控的決心和執(zhí)行越統(tǒng)一。”
中央政府2010年初祭出的史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策，實(shí)際上直到當(dāng)年年底才有廣州、杭州等幾座城市出臺(tái)了細(xì)則，北京干脆等到了2011年1月的新國(guó)八條之后。
而從2011年10月開(kāi)始，地方政府在財(cái)政壓力之下，又紛紛伺機(jī)救市。佛山是最早吃螃蟹的，允許市民在原限購(gòu)基礎(chǔ)上增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房，實(shí)施時(shí)間從10月12日開(kāi)始。只不過(guò)這一短命救市政策第二天就辟謠消失了。
被戲稱為史上“最溫柔調(diào)控”的“新國(guó)五條”，幾乎每條都是要求各地貫徹執(zhí)行，究竟是真溫柔還是“笑里藏刀”，究竟本屆政府的收官調(diào)控會(huì)掀起多大的波瀾，坊間猜測(cè)不已。而后續(xù)出臺(tái)的各地細(xì)則，將給出答案。
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