昨日晚間，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，樓市調(diào)控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，也被稱為此次新政的最大亮點。
總體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，并且對二手房市場的調(diào)控力度也更大。不過業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調(diào)控方向，具體落實情況還要看各部委及地方政府后續(xù)出臺的細(xì)則。
出售自有住房所得按20%繳個稅 二手房交易料驟降
此次樓市新政對二手房交易個人所得稅征收的調(diào)整，無疑是打擊投資投機(jī)的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內(nèi)人士看來也是一把“雙刃劍”。
新政明確要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
目前，除了按規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。
而統(tǒng)一成差額20%的后，交易成本將會明顯增大。
以一套房主原購房值50萬，目前總價200萬的普通二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政后按照差額的20%計算，個稅將達(dá)到30萬，比之前增加了28萬，相當(dāng)于當(dāng)前房屋總價的14%。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強(qiáng)在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉(zhuǎn)嫁成本。“因此新政或許將在客觀上推升二手房房價。”
據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定應(yīng)由買方繳納契稅，賣方則承擔(dān)營業(yè)稅和個人所得稅，但在實際操作中，往往都由買方來承擔(dān)。
對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，以及首付30%的購房者而言，這就相當(dāng)于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在房價上漲過快的區(qū)域，住房買賣之間價格差距也較大，預(yù)計各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺之前，為了爭取搭上政策末班車，這些區(qū)域的二手房市場將迎來交易高峰。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，隨著地方細(xì)則的出臺，短暫的過戶末班車后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項政策得到嚴(yán)格實施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。
陳國強(qiáng)表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應(yīng)的減少也將把一部分剛需購房者推向新房市場，進(jìn)而加劇新房市場的供求矛盾，甚至帶動新房價格的進(jìn)一步上漲。
胡景暉認(rèn)為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。而新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，部分購房者也會再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。
二套房貸政策收緊 北上廣深或首當(dāng)其沖
雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個稅新政對樓市的影響會更大，但二套房信貸政策的收緊對市場的作用仍不可小覷。
此前，坊間對二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺則證明傳言并非空穴來風(fēng)。
按照新政規(guī)定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月70個大中城市中有53個新房價格上漲，51個城市二手房價格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市更是漲幅居前。
而按照新政要求，各地制定的本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)將在一季度向全社會公布。
在陳國強(qiáng)看來，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經(jīng)是“毫無懸念”。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為，從北京的市場情況來看，等年度新建商品住房價格控制目標(biāo)實施后，如果房價走勢繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。
有分析認(rèn)為，這將不利于改善類需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購房者，因為這類人群在購房成本上仍存在壓力，如此一來，或?qū)种七@類人群購房，而對于比較有資金實力的高端購房者而言，由于支付方式的不同，并不會影響高端住宅市場的交易。
調(diào)控全面升級 更趨差異化
張旭認(rèn)為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，且對于二手房市場的調(diào)控力度更大。
國務(wù)院會議曾指出，各地應(yīng)落實穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會公布”。
通知還要求，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計劃的比例。
此外，省級政府對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，還要進(jìn)行約談和問責(zé)。
“這些細(xì)則對地方政府而言都是很大的挑戰(zhàn)。”陳國強(qiáng)表示。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，此輪調(diào)控更加趨向差異化，針對不同區(qū)域的市場特征，政策將更有針對性，地方調(diào)控也將會出現(xiàn)松緊差異。
陳國強(qiáng)預(yù)計，熱點城市的后續(xù)細(xì)則將更為嚴(yán)厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。
從各方分析來看，新一輪調(diào)控將促使購房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉(zhuǎn)可能會表現(xiàn)得更為明顯。
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