濟州島，這座韓國最大的島嶼，因漁業(yè)和旅游觀光業(yè)而聞名。漢拿山噴薄的巖漿，堆積出奇特的地貌，太平洋季風則帶來充沛的雨水和茂盛的植被。如今，中國開發(fā)商已經(jīng)是這座島嶼0.1%面積土地的新主人。
三年前，中國開發(fā)商開始踏足這里，到目前為止，他們在濟州買下的土地達到180萬平方米。這支浩浩蕩蕩的中國地產(chǎn)大軍中，有綠地集團[簡介 最新動態(tài)]這樣的大型房地產(chǎn)公司，也有來自哈爾濱、南通、青島等地的中小開發(fā)商。
他們到這里的目的只有一個：蓋房子，然后賣給中國的有錢人。
去年10月，綠地集團總投資9億美元的“漢拿山小鎮(zhèn)”項目破土動工，這是第一個也是目前唯一一個在建的中國項目，占地1500畝，今年4、5月份即將開始預(yù)售。而另一家中國開發(fā)商——青島百通集團計劃投資2200億韓元（約14億元人民幣）、占地超過800畝的為美觀光度假村，也計劃在今年3月開工。
“中國開發(fā)商像洪水一樣涌入濟州。”韓國著名的公民組織Citizens’ Coalition for Economic Justice濟州分支負責人Han Yung-cho對《第一財經(jīng)日報》記者形容。
涌向濟州
2010年是一條分水嶺。在此之前，這座島嶼幾乎引不起任何中國開發(fā)商的興趣。但從2010年2月起，洪水的閘門被打開了。
為了振興當?shù)亟?jīng)濟，韓國出臺了一項新移民政策，外國投資者凡是在獲得濟州特別自治道知事批準進行開發(fā)的區(qū)域內(nèi)購買休養(yǎng)停留設(shè)施，達50萬美元或5億韓元以上，即可獲得永久居留權(quán)。一些嗅覺靈敏的中國開發(fā)商很快便從中嗅到了商機。
“中國有錢同時有移民想法的人太多了，他們不在乎你提供什么樣的房子，他們只需要你提供一個讓他們花錢出手的理由。”一名中國開發(fā)商說。
50萬美元拿綠卡聽起來是一個很不錯的理由。相比投資其他移民目的地，濟州較低的門檻顯得格外實惠。這里距離上海只有500公里，中國游客還可以享受免簽待遇。
“當初決定來濟州投資，最主要看中的就是這條50萬美元購房即可獲得綠卡的政策。”綠地集團韓國投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理董堅峰說，這家中國第二大開發(fā)商曾參股開發(fā)了一個俄羅斯項目，如今則要嘗試第一次在海外獨立開發(fā)項目。
“作為一家深受國內(nèi)調(diào)控影響的中小開發(fā)商，百通集團來到濟州，是希望嘗試一下，找到一條出路。”負責為美觀光度假村項目開發(fā)的百通鑫源株式會社社長張凱昕解釋。
更重要的是，濟州廉價的土地無不讓這些中國開發(fā)商怦然心動。
董堅峰介紹，綠地漢拿山小鎮(zhèn)項目的樓板價大約2000元/平方米，當初從韓國建設(shè)交通部下屬企業(yè)Jeju Free International City Development Center (下稱“JDC”)那里買到這些土地時，土地已經(jīng)做好平整。
百通集團沒有與有政府背景的企業(yè)合作，而是從私人牧場主那里直接購買了超過800畝土地。“一畝地的價格大約6萬~7萬元人民幣。”張凱昕說。
如今，即使?jié)莸耐恋貎r格因為越來越多中國開發(fā)商的涌入而水漲船高，但如果與同樣以海島風光著稱的海南地價相比，前者仍然只有后者的幾分之一，甚至更低。
一些早期進入濟州的中國開發(fā)商見此情況，開始趁機囤地。但這樣的做法遭到當?shù)鼐用竦姆锤?，也引起當?shù)卣年P(guān)切。
“來濟州投資的中國開發(fā)商有兩類，一類是真的開發(fā)項目，一類是為了囤地投機。”張凱昕說。
事實上，除了綠地集團和百通兩家開發(fā)商的項目已經(jīng)動工或即將動工，其他中國開發(fā)商在拿地后一直沒有動靜。由于濟州島并沒有類似中國國內(nèi)兩年閑置不開發(fā)政府便有權(quán)收回土地的法規(guī)，這里的土地均為私人永久產(chǎn)權(quán)，除非在最初的開發(fā)合同中寫入開工期限的條款，否則濟州政府拿這些囤地的中國企業(yè)也沒有更多辦法。
JDC投資策略部法律主管Kim Yong-lg告訴記者，一家黑龍江的企業(yè)——奔馬集團在拿地后遲遲沒有動作，JDC已經(jīng)協(xié)助濟州道道廳，前往企業(yè)中國總部考察其真實實力。“濟州道政府會繼續(xù)監(jiān)督并且支持這些企業(yè)盡早開工。”Kim Yong-lg說。
不確定的未來
在中國開發(fā)商眼中，濟州島的自然資源并不輸任何國內(nèi)旅游地。2002年，這里被選定為生物圈保護地區(qū)，2007年被選入世界自然遺產(chǎn)，之后又被聯(lián)合國教科文組織的三大環(huán)境保護制度收錄在案，成為世界上唯一獲得聯(lián)合國教科文組織自然科學(xué)領(lǐng)域“三冠王”的地方。濟州島同時也是眾多韓劇粉絲心目中的“勝地”。
然而在濟州開發(fā)房地產(chǎn)，究竟面臨多少風險，又有多少勝算，這仍是一個懸念。
綠地漢拿山小鎮(zhèn)位于濟州南端的西歸浦市，北望海拔1950米的漢拿山，南眺太平洋。立項名稱是國際醫(yī)療健康城，分三期滾動開發(fā)，第一期銷售的是疊加別墅，二期將建成酒店、商業(yè)配套、醫(yī)療場所，三期開發(fā)的為獨棟別墅。
由于綠地集團第一次來到韓國，在當?shù)氐你y行并沒有信用記錄，因此項目啟動的資金全部來自集團自有資金。選擇照搬國內(nèi)分期滾動開發(fā)的模式，正是出于現(xiàn)金流安全、降低風險的考慮。
“雖然樓板價只有2000元/平方米，但項目的建安成本卻比國內(nèi)高出一大截。”董堅峰說，“大概每平方米需要18000元。”
由于濟州政府要求中國開發(fā)商必須將建筑工程承包給韓國本國企業(yè)，而韓國建筑工人的工資幾乎是中國建筑工的兩倍。
在項目承包給當?shù)亟ㄖ毯?，?xí)慣快速周轉(zhuǎn)的綠地集團也一直為工程的進度感到頭疼。“集團方面希望項目能夠再快點，可是在這里不像在國內(nèi)，韓國當?shù)氐慕ㄖと瞬粫驗槟愣嗉铀麄児ゅX，就會同意加班作業(yè)。如果硬是提出趕工期，工會很可能就站出來罷工抗議，對項目進度更加不利。”董堅峰說。
另一方面，濟州當?shù)卣约昂献骰锇樵谥袊髽I(yè)遇到困難時，也缺少如何提供幫助的經(jīng)驗。所有問題都要各方摸著石頭去解決，連一些看似最基礎(chǔ)的小事，可能都會變成一個大麻煩。
“當初，為了這個項目，綠地要從集團抽調(diào)人手來到韓國公司，可是這些中方工作人員的簽證如何解決，濟州政府為這個問題花了幾個月時間研究相關(guān)法律，才得以完成。”董堅峰說。
相比綠地集團，百通集團目前遇到的麻煩則更為棘手。當?shù)鼐用褚约肮駡F體由于擔心項目可能對環(huán)境造成破壞，從去年底開始發(fā)起了持續(xù)的抗議活動。他們希望政府能夠更加嚴格地審批中國房地產(chǎn)項目。
“對于反對的聲音，你只能心平氣和地面對。”董堅峰說。
對百通集團而言，項目是否盈利已不再是他們最看重的因素，最關(guān)鍵的是能夠順利進行下去。“利潤不是我們最大的追求，我們的本意是想借這個機會，能夠拓寬投資渠道，嘗試一下度假村的模式。”張凱昕告訴記者。
但綠地集團對韓國公司下達的命令卻是項目必須盈利。據(jù)董堅峰介紹，韓國房地產(chǎn)項目的平均利潤率遠低于中國國內(nèi)。綠地集團即將展開預(yù)售的疊加別墅，定價大約2.3萬元/平方米，扣除2000元/平方米土地成本以及18000元/平方米建安成本，盈利的空間大約還剩3000元/平方米。
“如果用足當?shù)貙ν馍掏顿Y的稅收減免政策，項目的凈利潤率大概能到20%。”這是董堅峰對項目最樂觀的預(yù)計。當然，結(jié)果還要等房子都賣出去后才知道。
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