如果將中國的城市新區(qū)建設(shè)比喻為一輛高速行駛的過山車，那么急速上沖的快感卻隨著國家級新區(qū)--天津?yàn)I海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)眾多項(xiàng)目的爛尾、封盤而到達(dá)一個臨界點(diǎn)。
近日，有市場消息稱，位于響螺灣商務(wù)區(qū)的中海國際大廈已經(jīng)封盤，而與其同區(qū)域的天津碧桂園鳳凰酒店也已停工多時。
封盤與停工
據(jù)天津業(yè)內(nèi)人士介紹，中海國際大廈銷售中心曾于2010年11月開放，并于2011年9月開盤推出酒店式公寓、寫字樓以及商鋪，但當(dāng)時銷售情況并不理想。
“去年夏天，中海國際大廈開始打算整售，當(dāng)時有消息稱，他們可能找到了買家。”長期關(guān)注天津?yàn)I海新區(qū)的業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱，不過至今，整個項(xiàng)目并沒有進(jìn)一步的銷售動作，目前處于封盤狀態(tài)。
與中海國際大廈的封盤相比，總建筑面積達(dá)30萬平方米的碧桂園鳳凰酒店開發(fā)進(jìn)度更為緩慢。
翻閱資料發(fā)現(xiàn)，早在2009年2月，該項(xiàng)目就已開工建設(shè)，原定竣工日期為2011年2月。
與碧桂園鳳凰酒店同區(qū)域的其他項(xiàng)目相關(guān)人士介紹稱，2011年該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，但并未完成內(nèi)部及外立面裝修。2011年底開始停工，至今仍未復(fù)工。
另有知情人士透露，碧桂園鳳凰酒店停工大概一年多，今年將會開始做幕墻，預(yù)計明年底竣工。停工的項(xiàng)目大部分是臨時的，存在大問題主要是中鋼、金銀塔等。
“在響螺灣商務(wù)區(qū)，開發(fā)商是在3、4年前拿的地。拿地那時，開發(fā)商都是比較積極的。但是，拿完地之后，開發(fā)商進(jìn)入這個區(qū)域才發(fā)現(xiàn)并不是自己想象的配套以及成熟度。因而后續(xù)的開發(fā)進(jìn)度緩慢，很多項(xiàng)目停工、封盤。其實(shí)，這在兩三年之前就已經(jīng)很常見了。”天津中原地產(chǎn)投資顧問部投資分析經(jīng)理焦仲偉如此表示。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，響鑼灣商務(wù)區(qū)已開工建設(shè)39個項(xiàng)目，共計48棟樓宇，而目前，處于封盤亦或停工的項(xiàng)目約占30%。
同質(zhì)與過剩
作為濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)起步區(qū)，響螺灣商務(wù)區(qū)被當(dāng)?shù)卣ㄎ粸橹袊?ldquo;曼哈頓”，旨在建設(shè)47幢摩天大樓來打造一個新的金融中心，將復(fù)制紐約的洛克菲勒中心、甚至是雙子塔。
然而，夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)無疑仍需更多的時間。
“遠(yuǎn)處，一座座時尚氣派的大樓，一派繁華都市CBD的氣質(zhì)，一片理想與期許的樂土，那里就是'響螺灣'，希望不要演變成北方最大的'鬼城'。”這是天津業(yè)內(nèi)人士參觀響螺灣商務(wù)區(qū)之后的直觀感受。
有國外媒體就認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中的響螺灣與真正的曼哈頓也有著諸多不同。
他們直指，天津并非投行和律所的天然中心。響螺灣首批12個摩天大樓的辦公面積相當(dāng)于四個帝國大廈，雖然政府目前為在天津設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的私募股權(quán)公司提供稅收優(yōu)惠，來吸引租客，盡管取得一定成效，但私募股權(quán)公司不傾向于雇用那么多人。
而研究人士看來，政府過度主導(dǎo)致使響螺灣商務(wù)區(qū)乃至整個濱海新區(qū)的投資過度超前，是造成目前區(qū)域發(fā)展停滯的一個主要原因。
“行政因素影響太嚴(yán)重。不管是中新生態(tài)城，還是于家堡、響螺灣，如果要通過市場來消化這些存貨，最少10年以上。”該人士如是說。
與此同時，產(chǎn)品雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重也是響螺灣商務(wù)區(qū)面臨的一個重要問題。
天津中原地產(chǎn)投資顧問部投資分析經(jīng)理焦仲偉指出，產(chǎn)品基本上都是商務(wù)酒店、寫字樓、公寓，沒有純住宅的產(chǎn)品，而且每個項(xiàng)目的體量都比較大（10萬-50萬平方米），因而供應(yīng)量嚴(yán)重過剩。
“這也導(dǎo)致了很多項(xiàng)目在開發(fā)、銷售過程中遇到阻力，開發(fā)商的投資力度也就逐漸減弱，進(jìn)而出現(xiàn)停工、封盤的現(xiàn)象。”焦仲偉如此表示。
而對于該區(qū)域未來的發(fā)展，泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)北京分公司副總經(jīng)理徐晉認(rèn)為并不樂觀，“現(xiàn)在的響螺灣一片冷清，各開發(fā)商都把寫字樓拆了當(dāng)住宅賣。配套設(shè)施缺乏，別說遙不可及的軌道交通，海河隧道都是遙遙無期。”
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