昨日，房企龍頭萬(wàn)科在其深圳總部召開(kāi)2012年度業(yè)績(jī)發(fā)布媒體見(jiàn)面會(huì)，見(jiàn)面會(huì)上萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮表示，地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)將向制造業(yè)靠攏，在調(diào)控的大背景下，萬(wàn)科將堅(jiān)持自住為主的細(xì)分市場(chǎng)。而近期，萬(wàn)科頻頻出擊海外，郁亮表示，萬(wàn)科僅僅是以學(xué)習(xí)的心態(tài)，并非不看好內(nèi)地市場(chǎng)。 

 

房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)代結(jié)束 

 

昨日，萬(wàn)科董秘譚華杰通報(bào)了萬(wàn)科年報(bào)情況。當(dāng)年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1295.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1412.3億元，成為世界首個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售額超過(guò)200億美元的公司，其2012年度結(jié)算面積為899.3萬(wàn)平方米，較上年同期增加60%，結(jié)算收入1015.8億元，較上年同期上升43.8%，此外，期末合并報(bào)表范圍內(nèi)還有1354.9萬(wàn)平方米，金額1436.5億元的預(yù)售資源因?yàn)槲纯⒐ざ磪⑴c結(jié)算，可以覆蓋一年半左右的結(jié)算需要。 

 

雖然年報(bào)數(shù)據(jù)一片大好，但是，萬(wàn)科2012年公司結(jié)算毛利率卻進(jìn)一步下降，較2011年下降3個(gè)百分點(diǎn)至27.4%，而2011年相較2010年毛利率也有所下滑。 

 

在媒體見(jiàn)面會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，郁亮并不諱言其毛利率下降的事實(shí)，甚至以其為榮：“毛利率下降不正是大家所期待的嗎？房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率本來(lái)就不該維持在高位，回到合適的水平是大勢(shì)所趨。”他分析稱，目前地價(jià)在成本中占比越來(lái)越高，勞動(dòng)力成本也漲得很快，對(duì)于可能的盈利空間會(huì)有越來(lái)越多的壓縮，未來(lái)，萬(wàn)科的毛利率回到制造業(yè)的水平是大勢(shì)所趨。 

 

其表示，但是萬(wàn)科會(huì)關(guān)注股東的收益問(wèn)題，力爭(zhēng)通過(guò)降低負(fù)債率，提高周轉(zhuǎn)水平等來(lái)實(shí)現(xiàn)提高股東回報(bào)的要求。根據(jù)年報(bào)，萬(wàn)科2012年實(shí)現(xiàn)全面攤薄凈資產(chǎn)收益率19.7%，較11年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，為1993年以來(lái)最高水平。 

 

海外發(fā)展 

 

并非不看好內(nèi)地市場(chǎng) 

 

在萬(wàn)科2012年年報(bào)開(kāi)頭，記者看到這樣一段“致股東書(shū)”。“中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代是否已經(jīng)結(jié)束？歷史存在偶然，過(guò)于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說(shuō)，這個(gè)時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。” 

 

其分析稱，“應(yīng)該”包括三層含義：這是大眾希望看到的結(jié)果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。在上述判斷下，萬(wàn)科認(rèn)為房企可選擇的長(zhǎng)期策略應(yīng)該是：面向真實(shí)自住的需求，而不是面向投資預(yù)期；依靠專(zhuān)業(yè)能力賺錢(qián)，而不是依靠投資的膽量或者獲取資源的“門(mén)路”；快速周轉(zhuǎn)，謹(jǐn)慎投資；同時(shí)嚴(yán)守經(jīng)營(yíng)底線，包括產(chǎn)品質(zhì)量、財(cái)務(wù)安全和守法誠(chéng)信等。 

 

在媒體見(jiàn)面會(huì)上，房地產(chǎn)未來(lái)的走向和“新國(guó)五條”等調(diào)控措施的影響也被頻頻提及，譚華杰表示，目前“新國(guó)五條”細(xì)則未出，對(duì)于按揭貸款的政策也沒(méi)有提到加強(qiáng)及更加嚴(yán)格的表述。“我們?cè)诩?xì)則出來(lái)之后會(huì)考慮這個(gè)問(wèn)題。”而目前，其認(rèn)為并未感覺(jué)到萬(wàn)科的銷(xiāo)售受到信貸政策的影響，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“我們會(huì)堅(jiān)持在自住客戶為主的細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)一步體現(xiàn)出面向自住的特色。” 

 

在萬(wàn)科年報(bào)中可以看到，其2012年144平方米以下戶型占比已經(jīng)達(dá)到所有住宅銷(xiāo)售套數(shù)的90%，而今年1月，該百分比已經(jīng)升至92%。 

 

近期，萬(wàn)科踏出進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)的第一步，先后在中國(guó)香港地區(qū)與美國(guó)拿地，頗為引人關(guān)注，郁亮認(rèn)為，在海外的動(dòng)作是萬(wàn)科向國(guó)外學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并不存在不看好內(nèi)地房地產(chǎn)一說(shuō)。“世界并非非黑即白，海外發(fā)展并不是不看好內(nèi)地市場(chǎng)，萬(wàn)科要進(jìn)入60多個(gè)城市，目前僅進(jìn)入10%的城市，市場(chǎng)份額僅2.18%，目前并不以一線、二線、三線概念劃分城市進(jìn)行投資。”郁亮表示。