旨在給樓市降溫的“國(guó)五條”剛剛靴子落地，一線城市的樓市卻如一頭瘋狂的公牛，依舊向前狂奔。
“我們年后半個(gè)月的單店業(yè)績(jī)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1月份整個(gè)月的業(yè)績(jī)。”上海一家大型中介負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，年后二手房成交價(jià)格平均有3%~5%的漲幅，市場(chǎng)成交非?；鸨?。
日前，本報(bào)記者在走訪了上海不少中介門店后發(fā)現(xiàn)，從去年底掀起的一輪二手房成交熱潮絲毫沒有降溫的跡象，并且在價(jià)格上基本已無(wú)議價(jià)空間。
量?jī)r(jià)齊升
“上周末兩天，我們單店就成交了5套房源，這是我想都沒想到的事情。”福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的一位門店經(jīng)理對(duì)記者表示，年后市場(chǎng)的表現(xiàn)確實(shí)遠(yuǎn)超他的預(yù)計(jì)，“我們門店對(duì)面的小區(qū)，歷史最高成交價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右，但上周末成交的一套房源單價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，我們自己都嚇到了。”
顯然，雖然春節(jié)假期剛過(guò)，但不少人已能感受到“市場(chǎng)明顯有上升的趨勢(shì)”。
據(jù)上海鏈家總經(jīng)理宋春暉介紹，去年底，上海鏈家門店的新增房客比在1：3左右，但現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)大到1：6，也就是說(shuō)，門店新掛牌一百套房源，看房的顧客已從300人增加到600人，“這足以說(shuō)明市場(chǎng)的熱度在升溫。”
宋春暉表示：“年后房東跳價(jià)5%、8%的情況都比較普遍，但由于看房的人多，房東漲價(jià)的底氣也比較足。”
在上海工作剛剛半年的小劉近日接到了父母下的“死命令”：必須于近日出手買房。迅速加入“看房大軍”的他對(duì)本報(bào)記者坦言，二手房去化的速度以及房東的跳價(jià)連連，著實(shí)讓人感到驚訝。
“從開始看房起，我就變得很焦慮，剛看過(guò)的房源才沒幾天，要么就是被買走，要么房東已經(jīng)‘跳價(jià)’。”小劉對(duì)記者說(shuō)，“中介按我的要求從系統(tǒng)中挑選了30套房源，結(jié)果電話一一打過(guò)去，只有兩套還沒有賣出去。”
“現(xiàn)在房東的心態(tài)好到爆，我們門店碰到的一位房東三次‘跳價(jià)’，購(gòu)房者三次‘跟進(jìn)’，最后房東竟然決定撤牌惜售。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者，現(xiàn)在房東“跳價(jià)”的情況時(shí)有發(fā)生，在一些房源比較緊俏的區(qū)域，房東“撤牌惜售”的現(xiàn)象也較多，同時(shí)，議價(jià)空間已基本不存在。
公開資料顯示，2013年1月上海市二手住宅成交2.19萬(wàn)套，環(huán)比回落7.2%，同比則有近5倍的增幅，為近8年同期新高。值得一提的是，年初1月非旺季時(shí)期樓市二手房成交破2萬(wàn)套關(guān)口的體量，此前近8年也僅有2011年同期出現(xiàn)過(guò)。
一家大型中介負(fù)責(zé)人向記者透露：“我們內(nèi)部測(cè)算，2月受春節(jié)假期影響，成交量環(huán)比會(huì)有一定幅度的下滑，但同比增幅會(huì)很大，如果核算到天，近期成交量比年前還有約三成的漲幅。”
房東惜售
近日，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)全市40多個(gè)二手房成交重點(diǎn)板塊的抽樣監(jiān)測(cè)顯示，新政力度不給力，多數(shù)房東不給“面子”，不少買家默許房東的“合理跳價(jià)”已成趨勢(shì)，二手房回歸賣方市場(chǎng)的時(shí)代僅隔一年再次“粉墨登場(chǎng)”。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，此次旨在降溫市場(chǎng)的新“國(guó)五條”對(duì)樓市的影響其實(shí)非常微妙。“指導(dǎo)性的一些政策被指缺乏新意、過(guò)于溫柔”，而市場(chǎng)瘋傳的“貸款及購(gòu)房資格的進(jìn)一步收緊”，反而讓不少誠(chéng)心購(gòu)房者沖刺入市。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析師朱春峰就認(rèn)為，目前“跳價(jià)”現(xiàn)象屢見不鮮，多數(shù)房東根本“不買賬”的原因除了價(jià)格預(yù)期等因素支撐之外，并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性樓市調(diào)控措施的新政使得部分置業(yè)者的“希望”有所落空進(jìn)而加快了入市的步伐。
記者發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的熱情不減加上房東的“惜售”心態(tài)蔓延，上海二手房的掛牌量已從去年高峰時(shí)期的17萬(wàn)套下降為近期的不足14萬(wàn)套。
陸騎麟表示，朝向、位置較好的優(yōu)質(zhì)房源在前幾個(gè)月的大量去化后，補(bǔ)充房源量已明顯不足，在供不應(yīng)求的背景下，量?jī)r(jià)齊升也很正常。
“一手房的持續(xù)熱銷對(duì)二手房成交的帶動(dòng)也是很明顯的。”有業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在在一線城市買房的多是剛性需求，但小面積低總價(jià)的一手普通住宅的供應(yīng)卻相對(duì)不足，二手房已經(jīng)成為了剛需釋放的主要渠道。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格比去年12月上漲0.24%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。一手房市場(chǎng)的持續(xù)活躍繼續(xù)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大。
據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，截至2月26日，上海市2月份一手房成交面積45.6萬(wàn)平方米，即使包含了春節(jié)假期在內(nèi)，也大大超過(guò)去年2月份40萬(wàn)平方米的水平。
陸騎麟認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期顯然還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，考慮到限購(gòu)、限貸政策完全沒有放松的背景下，上海目前的二手房行情確實(shí)可以用火爆來(lái)形容。
火熱行情能否延續(xù)？
新政的靴子剛剛落地，市場(chǎng)熱度依然不減，但如此火熱的行情能否延續(xù)？
宋春暉認(rèn)為，接下來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)主要還是取決于“國(guó)五條”在地方落地的情況，如果正如市場(chǎng)所傳言，貸款和購(gòu)房資格都進(jìn)一步收緊，那么二手房成交量肯定會(huì)有一定下滑，但價(jià)格跌幅會(huì)非常有限。
陸騎麟判斷，現(xiàn)在上海的政策以及市場(chǎng)環(huán)境都不支持房?jī)r(jià)大幅度上漲，所以在限購(gòu)、限貸以及房產(chǎn)稅等政策的合力作用下，房?jī)r(jià)整體上還是會(huì)保持穩(wěn)定。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析，購(gòu)房者追漲的熱情雖未減退，但考慮到春節(jié)后至“兩會(huì)”前是政策出臺(tái)的敏感期，加上目前賣方的強(qiáng)勢(shì)態(tài)度，使得買方對(duì)于價(jià)格的接受度并不高，因此市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入到博弈期。隨著全國(guó)“兩會(huì)”的日益臨近，預(yù)計(jì)3月政策面更趨明朗化，屆時(shí)博弈期也將被打破。
另有不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為，2月20日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次承認(rèn)，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。“這體現(xiàn)高層對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)上漲的幅度已有一定的容忍度。”
同策咨詢最近發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從2010年4月~2013年2月，34個(gè)月間國(guó)家層面出臺(tái)了6次以上較大的調(diào)控政策，平均間隔時(shí)間為4~6個(gè)月，也就是說(shuō)，每一次政策執(zhí)行的時(shí)效周期為4~6個(gè)月。這意味著，如果5月份以后還沒有后續(xù)細(xì)化政策強(qiáng)化執(zhí)行，新“國(guó)五條”的時(shí)效性或就此開始減弱。
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