20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議重申了房地產(chǎn)(行情 專區(qū))緊縮調(diào)控政策(簡稱“新國五條”)，主要包括抑制投資投機性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施。在我們看來，中央近期不會出臺進一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。

 

房價將溫和上漲3%-5%

國家統(tǒng)計局日前公布了今年1月份70個城市的房價指數(shù)。與上月相比，新建住宅價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。就此計算，有75.5%的城市房價較上月環(huán)比上漲，而去年12月、11月和10月這一數(shù)字分別為77.1%、75.7%和50.0%。其中，一線城市新建住宅價格增幅最快，北京較上月環(huán)比上漲2.1%，廣州較上月環(huán)比上漲2.0%，深圳較上月環(huán)比上漲2.2%。

與去年同期相比，16個城市房價有所下降，而去年12月這一數(shù)字為26。溫州、寧波和杭州(均位于浙江省)位列房價下跌的前三位，與去年同比分別下跌了10.8%、6.7%和6.6%。房價上漲的城市有53個，去年12月這一數(shù)字為40。與前幾個月房價上漲主要出現(xiàn)在中國內(nèi)陸三線城市的情況不同，1月份多個一線城市(包括北京、上海、廣州和深圳)的房價出現(xiàn)了相當明顯的上漲。廣州是房價同比上漲最快的城市，漲幅高達4.7%，而去年12月這一數(shù)字為2.4%。

根據(jù)私營房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商網(wǎng)本月初公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價環(huán)比上漲1.0%，而去年12月環(huán)比上漲幅度為0.23%。這是自2011年2月以來最大的環(huán)比漲幅。搜房網(wǎng)調(diào)查的100個城市中，1月份35個城市的房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，而去年12月份這一數(shù)字為43.

我們?nèi)匀徽J為今年房價將溫和上漲，全國房價整體增幅將在3%-5%。這將有利于經(jīng)濟活動實現(xiàn)溫和復(fù)蘇。然而，考慮到政府已把抑制房價上漲列為工作重點，加之近期新房供給量較大，特別是小城市和內(nèi)陸地區(qū)供給增加較快，房價大幅反彈的可能性不大。對于政策制定者而言，管理預(yù)期和保持經(jīng)濟系統(tǒng)流動性穩(wěn)定對于實現(xiàn)房價穩(wěn)定十分重要。

區(qū)域樓市調(diào)控可能性大

“新國五條”重申了房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策，主要包括五方面內(nèi)容：地方政府應(yīng)保持房價穩(wěn)定，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；繼續(xù)抑制投機性購房需求，已實施限購的城市將繼續(xù)執(zhí)行商品房限購政策，此外限購可能擴圍至其他房價增長過快的城市；房產(chǎn)稅試點項目將擴容至其他城市(當前僅在上海和重慶試點)；加大住房和土地供給，2013年民用住宅土地供應(yīng)量不會低于此前五年的平均值；2013年經(jīng)濟適用房建設(shè)目標為630萬套(新開工)和470萬套(建成)；加強樓市監(jiān)測和監(jiān)督，建立房屋所有權(quán)信息系統(tǒng)。

顯然，此次決策層重申樓市調(diào)控措施是對近幾個月來房價加速上漲作出的表態(tài)，消息一出隨即在股市引發(fā)房地產(chǎn)股票的拋售?？傮w而言，“新國五條”本身并無過多出人意料之處。盡管多數(shù)措施不過是對現(xiàn)有調(diào)控措施的簡單重申，但卻影響到了市場預(yù)期，特別是對于限購及房產(chǎn)稅試點擴圍的預(yù)期。值得注意的是，“新國五條”并未明確提出資本利得稅以及進一步收緊抵押貸款政策等其他政策措施。

國務(wù)院此番聲明，表明中央將繼續(xù)密切關(guān)注房價走勢，抑制房價反彈仍將是政策制定者的一項工作重心。但在我們看來，中央近期不會出臺進一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。比如，一些城市近期加強了對住房公積金的管理，旨在為中低收入家庭提供購房資金支持。相比之下，我們認為廣受關(guān)注的房產(chǎn)稅對樓市的影響相對較小，而且未來數(shù)年內(nèi)在全國開征的可能性不大。