在韓國(guó)濟(jì)州島漢拿山南麓，三個(gè)中國(guó)開發(fā)商想送給當(dāng)?shù)厝艘环輧r(jià)值2200億韓元(約14億元人民幣)的“禮物”，但一些當(dāng)?shù)厝藚s只想把他們趕走。
2200億韓元將用于建造一座占地超過(guò)800畝的大規(guī)模觀光度假村，位于西歸浦市南元邑為美里。項(xiàng)目所在地原先是一片牧場(chǎng)，兩年前，牧場(chǎng)主將土地賣給了這三家中國(guó)開發(fā)商。
雖然政府已經(jīng)在去年底批準(zhǔn)了這一項(xiàng)目，但由于擔(dān)心度假村對(duì)環(huán)境造成威脅，濟(jì)州當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)公民組織一直對(duì)項(xiàng)目公開表示反對(duì)。而韓國(guó)媒體也開始在這一話題上投[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]入越來(lái)越多的關(guān)注。
這讓第一次“出海”的中國(guó)開發(fā)商備感不適。
順利起步
這三家中國(guó)開發(fā)商都來(lái)自青島，他們?cè)跐?jì)州合資注冊(cè)了百通鑫源株式會(huì)社(下稱“百通鑫源”)，這是第一家在濟(jì)州島買地的中國(guó)獨(dú)資企業(yè)。公司控股股東為青島當(dāng)?shù)刈畲蟮谋就练康禺a(chǎn)企業(yè)——青島百通集團(tuán)，另兩個(gè)股東也是當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)開發(fā)商。
百通集團(tuán)第一次到濟(jì)州島考察是在2010年，那一年濟(jì)州出臺(tái)新移民政策，外國(guó)人購(gòu)買特定種類的房產(chǎn)總價(jià)超過(guò)50萬(wàn)美元，即可取得韓國(guó)綠卡。百通集團(tuán)從中嗅到商機(jī)。很快，投資便有了眉目，當(dāng)年年底，三家青島開發(fā)商聯(lián)合收購(gòu)了這800多畝土地。
“一畝地大約6萬(wàn)~7萬(wàn)元人民幣。”百通鑫源社長(zhǎng)張凱昕對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，“這是相當(dāng)劃算的價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)很難再買到這么便宜的地。”
按照設(shè)計(jì)規(guī)劃，這個(gè)名為“為美觀光度假村”的項(xiàng)目將分三期開發(fā)，總投資2200億韓元，預(yù)計(jì)在2016年底全部開發(fā)完畢。第一期首先開發(fā)約100多套聯(lián)排別墅，目標(biāo)客戶是青島的富裕人群，此后還將滾動(dòng)開發(fā)獨(dú)棟別墅、酒店以及一座象征青島城市文化的啤酒博物館。2011年11月，百通鑫源向濟(jì)州道政府提交了開發(fā)申請(qǐng)，并于去年11月獲得批準(zhǔn)。
正當(dāng)對(duì)未來(lái)充滿期待的百通鑫源準(zhǔn)備大干一場(chǎng)時(shí)，卻遭到了來(lái)自當(dāng)?shù)鼐用褚约肮駡F(tuán)體的“當(dāng)頭棒喝”。
環(huán)保爭(zhēng)議
“百通鑫源的項(xiàng)目距離漢拿山保護(hù)區(qū)只有700米。項(xiàng)目范圍內(nèi)，有保護(hù)等級(jí)為一、二、四等的地下水水源，其中一等是最高保護(hù)等級(jí)。”牽頭抗議的公民組織Citizens’ Coalition for Economic Justice(下稱“CCEJ”)濟(jì)州分支負(fù)責(zé)人Han Yung-cho對(duì)記者說(shuō)，這是一個(gè)在韓國(guó)國(guó)內(nèi)十分強(qiáng)勢(shì)的公民團(tuán)體。
來(lái)自濟(jì)州島以外的人，也許很難理解當(dāng)?shù)貙?duì)于地下水的那種神秘而深厚的感情。濟(jì)州作為一個(gè)孤立的海島，地下水一直是當(dāng)?shù)厝速囈陨娴牡Y源。當(dāng)雨水落入漢拿山山坡的森林，滲入地下，這些地下水便積蓄而成。當(dāng)?shù)厝藢?duì)地下水的嚴(yán)格保護(hù)，令這里出產(chǎn)的礦泉水名聲在外。
濟(jì)州人保護(hù)地下水的情緒也格外強(qiáng)烈。Han Yung-cho指出，百通鑫源的度假村項(xiàng)目建于山坡地帶，需要大量泥土鋪墊地基，所在區(qū)域的植被將因此由250萬(wàn)平方米減少至117萬(wàn)平方米，而地下水正是順著這些山坡上的森林滲透積蓄而成。
“濟(jì)州道道廳急于吸引外資，對(duì)外國(guó)投資的批準(zhǔn)過(guò)于寬松，我們最初發(fā)起抗議，目的是希望政府能夠?qū)?xiàng)目做更加深入的研究，設(shè)立更嚴(yán)格的審查標(biāo)準(zhǔn)。”Han Yung-cho說(shuō)。
2012年12月9日，包括Han Yung-cho在內(nèi)的15名反對(duì)人士，將反對(duì)理由寫成了一份研究報(bào)告，他們召開討論會(huì)、記者會(huì)，向政府陳書、向居民發(fā)放宣傳資料。
濟(jì)州當(dāng)?shù)鼐用穹磳?duì)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目一時(shí)成為了濟(jì)州乃至韓國(guó)媒體關(guān)注的熱點(diǎn)。當(dāng)越來(lái)越多反對(duì)聲匯聚到張凱昕耳中時(shí)，張凱昕感受到了一種在中國(guó)從未感受過(guò)的壓力。
“政府規(guī)定，為美里項(xiàng)目700多畝土地中有200畝出于保護(hù)地下水的目的，禁止開發(fā)。濟(jì)州人對(duì)環(huán)境保護(hù)很看重，保護(hù)措施也很多，只要居民的意見正確，我們都會(huì)接受。”張凱昕說(shuō)。
但Han Yung-cho告訴記者，百通鑫源從未與居民以及公民團(tuán)體直接溝通過(guò)，也沒(méi)有因?yàn)榕u(píng)意見而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，為此，他們還將繼續(xù)抗議下去。
麻煩不斷
在濟(jì)州，遭到當(dāng)?shù)鼐用窨棺h的開發(fā)商并不止百通鑫源一家。2011年以來(lái)，來(lái)自馬來(lái)西亞的成功集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以及韓國(guó)本土的樂(lè)天集團(tuán)的項(xiàng)目也飽受批評(píng)。樂(lè)天集團(tuán)為此最終不得不放棄了一項(xiàng)投資計(jì)劃。
“濟(jì)州要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，吸引投資的方向應(yīng)該是觀光業(yè)或者高科技業(yè)，而不是房地產(chǎn)！”Han Yung-cho認(rèn)為，這也是不少濟(jì)州人共同的看法。
事實(shí)上，涌入濟(jì)州島的外國(guó)資本，基本上都集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，而外資中，中國(guó)開發(fā)商是當(dāng)之無(wú)愧的主力。
2010年以來(lái)，短短三年時(shí)間，中國(guó)開發(fā)商與當(dāng)?shù)毓埠灱s9個(gè)投資，買走的土地面積達(dá)到180萬(wàn)平方米，占整個(gè)濟(jì)州島面積的0.1%。
這些項(xiàng)目無(wú)一例外以房地產(chǎn)開發(fā)為主，且房屋單套的價(jià)格均在移民投資門檻要求的50萬(wàn)美元以上。以百通鑫源的度假村為例，CCEJ的報(bào)告指出，項(xiàng)目可供銷售的住宅占到總面積的29.6%，而真正屬于觀光業(yè)的酒店以及博物館的面積只占3.6%和2.4%。
“房地產(chǎn)項(xiàng)目投機(jī)色彩濃厚，中國(guó)開發(fā)商建好房子然后賣給中國(guó)人，這些購(gòu)房者在五年后取得綠卡，又可能繼續(xù)出售這些房屋，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些投資對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的幫助十分有限。”當(dāng)?shù)匾晃痪用窀嬖V記者。而認(rèn)同Han Yung-cho觀點(diǎn)的濟(jì)州人并不在少數(shù)。
不過(guò)張凱昕表示：“我們并不太從盈利的角度考慮這個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)不是我們最大的追求，我們只是希望能夠拓寬投資渠道，嘗試去運(yùn)營(yíng)度假村的模式。”
面對(duì)反對(duì)的聲音，百通鑫源無(wú)可奈何，因?yàn)轫?xiàng)目是中國(guó)獨(dú)資，缺少韓國(guó)合作伙伴的協(xié)調(diào)和幫助，百通鑫源不得不全憑自己摸索經(jīng)驗(yàn)，克服不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。
也許對(duì)百通鑫源唯一稱得上不錯(cuò)的消息是，至少到目前為止，濟(jì)州道政府對(duì)中國(guó)開發(fā)商來(lái)此投資房地產(chǎn)還是十分鼓勵(lì)的。一位曾從事建筑業(yè)的濟(jì)州居民說(shuō)，“為美觀光度假村”在一年時(shí)間里即走完了通常情況下兩年才能走完的政府審批程序，速度之快并不多見。
張凱昕介紹，百通鑫源正在為“為美觀光度假村”申請(qǐng)開工事業(yè)許可，不出意外的話，項(xiàng)目將在今年3月正式動(dòng)工。不過(guò)可以想見的是，項(xiàng)目面臨的麻煩仍將繼續(xù)。
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