2月20日，面對(duì)國內(nèi)房價(jià)全面上漲，國務(wù)院推出了“國五條”，即要求從穩(wěn)定房價(jià)、遏制住房投機(jī)投資、增加住房供應(yīng)、加快保障房建設(shè)及加強(qiáng)市場監(jiān)管五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以此來保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

 

“國五條”出臺(tái)之后，房地產(chǎn)與股市兩個(gè)市場對(duì)該政策的反應(yīng)截然不同。比如，房地產(chǎn)商認(rèn)為，“國五條”是老調(diào)重彈。根據(jù)前十年的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)商不擔(dān)心這種調(diào)控，拒絕“以價(jià)換量”來應(yīng)對(duì)調(diào)整，反之，他們認(rèn)為“兩會(huì)”后，為了GDP增長，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會(huì)放松；但國內(nèi)股市則不然，“國五條”出臺(tái)之后的第二天，立即把中國股市殺得落花流水，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的股票更是跌得慘不忍睹。

 

如上所言，房地產(chǎn)開發(fā)商為何對(duì)“國五條”會(huì)如此不屑呢？這很大程度上表明了今天的“國五條”與2010年的“國十條”的內(nèi)容沒有差別。“國五條”的內(nèi)容包括在“國十條”的內(nèi)容里，那么據(jù)此推測，“國五條”對(duì)當(dāng)前高房價(jià)調(diào)控豈能起到作用？

 

要保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效果，就得重新確立“國五條”的信度。如何來確立“國五條”政策信度？在筆者個(gè)人看來，“國五條”的實(shí)施細(xì)則要注意以下幾個(gè)方面。前十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒能達(dá)到預(yù)期，最為根本的原因就在于為了GDP增長而刻意把住房市場性質(zhì)混淆，從而使得國內(nèi)住房市場投資投機(jī)盛行，買房成了全民賺錢的工具。因此，前十年房地產(chǎn)宏觀政策的一個(gè)基本觀念，就是認(rèn)為市場的高房價(jià)是由市場供求失衡所導(dǎo)致的。如果不解決這種住房供求關(guān)系失衡，這種高房價(jià)將一直持續(xù)下去，而且土地永遠(yuǎn)的稀缺性更是讓高房價(jià)無法下來。

 

其實(shí)，這是一種嚴(yán)重的誤導(dǎo)。因?yàn)?，住房作為一種商品與其他商品有一個(gè)完全不同的特性。它不僅是一種價(jià)值高的耐用消費(fèi)品，而且也是一種投資品（就在于政策如何來界定）。對(duì)于這樣一種具有兩種性質(zhì)的商品來說，盡管是同一樣的商品，但由于性質(zhì)不同，其價(jià)格形成機(jī)制、定價(jià)基礎(chǔ)、市場供求關(guān)系、市場運(yùn)行機(jī)制等方面是完全不同的。如果住房作為一種投資品，它也如其他投資品一樣，其價(jià)格很大程度上取決于投資者的預(yù)期，而這種預(yù)期又受投資者個(gè)人心理因素、市場環(huán)境及市場金融條件來決定。因此任何投資者進(jìn)入市場并不取決于投資的價(jià)值高低，而是取決于投資者對(duì)該產(chǎn)品的預(yù)期。在這種情況下，投資者對(duì)住房需求是相當(dāng)不確定的。它可能在零到無窮大區(qū)間徘徊。當(dāng)投資者都預(yù)期住房價(jià)格會(huì)上漲而又有好的金融市場條件時(shí)，那么這時(shí)住房投資需求可以是無窮大。市場是無法通過增加住房的供給來滿足這種需求的。而住房消費(fèi)需求完全取決于個(gè)人收入預(yù)算線或?qū)嶋H支付能力，它隨市場供求關(guān)系變化。

 

還有，住房是一種不動(dòng)產(chǎn)，其任何一個(gè)產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下住房的市場結(jié)構(gòu)是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場只有需求線而沒有供給線。房地產(chǎn)開發(fā)商是住房價(jià)格定價(jià)者而不是價(jià)格接受者，他們能夠透過行業(yè)慣例共同定出較高的一手房價(jià)格，也可能通過一手房價(jià)格的指標(biāo)性效應(yīng)引導(dǎo)二手房市場的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商具有很強(qiáng)的托市能力。在這種情況下，無法用住房市場消費(fèi)供求關(guān)系來解釋價(jià)格變化。這就是前兩年國內(nèi)不少城市的住房銷售量大跌而價(jià)格不變化，即“量降價(jià)滯”的原因。

 

因此，當(dāng)前國內(nèi)住房市場存在著消費(fèi)性需求和投資需求。由于這兩個(gè)住房需求的性質(zhì)、定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行機(jī)制完全不一樣，如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能夠針對(duì)性對(duì)癥下藥，那么要達(dá)到遏制當(dāng)前房地產(chǎn)市場高房價(jià)的目的是不可能的。

 

不過，這次“國五條”與以往房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有很大不同的地方，一是調(diào)控的方式由早前的供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)化為預(yù)期管理，即把當(dāng)前國內(nèi)住房市場認(rèn)定為投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場；二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本原則是“鼓勵(lì)住房消費(fèi)需求、遏制住房投機(jī)投資需求”，希望從政策上把住房市場兩種不同的需求嚴(yán)格區(qū)分開。這是“國五條”的核心。

 

不過，房地產(chǎn)開發(fā)商之所以會(huì)認(rèn)為“國五條”老調(diào)重彈，沒有新意，這其中或許與下面幾個(gè)因素不無關(guān)系。一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的行政性干預(yù)政策不僅沒有退出市場，反之變本加厲要強(qiáng)化。比如限購令、限價(jià)責(zé)任制等。理論與經(jīng)驗(yàn)都證明，任何行政性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，只要購買住房是有利可圖的賺錢工具，投資投機(jī)者都會(huì)有辦法沖破這種限制的，只不過增加少許成本而已。二是對(duì)于住房消費(fèi)需求與投資投機(jī)需求嚴(yán)格區(qū)分及遏制后者，國際上成熟房地產(chǎn)市場都有一套完整的經(jīng)濟(jì)杠桿與法律制度，但是為何政府這個(gè)時(shí)候不借鑒國際慣例。三是對(duì)于當(dāng)前住房市場的高房價(jià)，政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路仍然沒有離開具體的供求管理，希望增加住房供給來解決高房價(jià)問題等。如果不能對(duì)上述幾個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策或是改進(jìn)，或是細(xì)化，在政策調(diào)控思路上有重大變化，房價(jià)就會(huì)越調(diào)控越高。

 

因此，政府要確立“國五條”的信度，讓當(dāng)前的住房市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，就得讓政府的行政性干預(yù)政策逐漸退出市場，采取國際上通行的遏制高房價(jià)的信貸及稅收杠桿（如中國香港與新加坡那樣），這樣才能讓房地產(chǎn)的賺錢功能弱化，讓投機(jī)投資者逐漸退出市場及擠出房地產(chǎn)泡沫。

 

（作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）