這兩年，在住宅調(diào)控的背景下，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為已經(jīng)存在泡沫，供應(yīng)量過剩。萬達[簡介 最新動態(tài)]王健林預(yù)測，商業(yè)地產(chǎn)將在三年以后大規(guī)模陷入困境，一擁而上的后果會是“一擁而下”。

 

筆者最近從幾個二線城市得到的信息卻是，在售商業(yè)地產(chǎn)十分火爆。原因包括：和商業(yè)開發(fā)相配套的小型化住宅的旺銷；寫字樓價格相對于住宅來說偏低，有補漲需要；對商鋪的投資需求強烈。但也有開發(fā)商坦言，相對于商鋪售價，商鋪租金回報水平很低，買鋪的并不在乎租金回報，而著眼于資產(chǎn)升值。某省會城市去年最暢銷的商業(yè)地產(chǎn)項目，超過一半成交來自省內(nèi)其他城市買家。該項目負(fù)責(zé)人告訴筆者：“我們在全國多個省會城市都有類似項目，外地買家的比例一直在升高，說明省會城市作為地方中心，有綜合優(yōu)勢和強大的集聚效應(yīng)。”

 

但筆者由此想到的另一事實則是，中心城市房地產(chǎn)的火爆，和“向下汲取”大有關(guān)系。省會城市高房價一定程度上依靠四周城市的購買力支撐，四周地級市的價格又依靠再下一層縣鎮(zhèn)的購買力支撐，越往下的購買力因為外流越是不足，也是一種“馬太效應(yīng)”。而對中心城市工薪階層來說，這種“馬太效應(yīng)”并非好事。筆者在呼和浩特就曾聽到上班一族抱怨，由于鄂爾多斯富人在呼市大量置業(yè)，推高房價，帶動物價，一般本地人的生活水平反在下降。

 

綜上，筆者要問的是：如果租金回報差，預(yù)示實體經(jīng)濟和實際消費不高，靠資產(chǎn)升值能靠多久？如果“向下汲取”有一天遇到邊界，即下層購買力無法再向上支撐，上面疊床架屋的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會不會瓦解，進而拖累商業(yè)地產(chǎn)的債權(quán)人？

 

資產(chǎn)管理公司PIMCO創(chuàng)始人格羅斯不久前撰文批評美國的負(fù)債模式，他說美國的負(fù)債已經(jīng)變成了一只體型失控的怪獸，現(xiàn)在每增加一美元信貸能提供的熱量(GDP)和真實增長越來越少。靠更多地對未來負(fù)債支撐增長，就好比熱力學(xué)中的“熵增效應(yīng)”，增到極限后便不斷自我收縮，過去猛烈的“大爆炸”會在未來變成“大冰河”。

 

中國不是美國，沒那么高的負(fù)債率。但須知30年前美國還是世界最大債權(quán)國，兩年后就變成債務(wù)國，到2006年終于成為最大債務(wù)國。