商品房的供應(yīng)對象面對的是中高收入階層已經(jīng)成為定局。而城市人群在城市化和拆遷改造過程中得到的利益更多體現(xiàn)在拆遷改造的價值上，城市化進(jìn)程中的新增人口也就是農(nóng)民，更多的要依靠農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)解決住房購買問題。實際央府所謂的城市化應(yīng)該糾正為城鎮(zhèn)化。

 

商品房的供應(yīng)對象面對的是中高收入階層已經(jīng)成為定局。而城市人群在城市化和拆遷改造過程中得到的利益更多體現(xiàn)在拆遷改造的價值上，城市化進(jìn)程中的新增人口也就是農(nóng)民，更多的要依靠農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)解決住房購買問題。實際央府所謂的城市化應(yīng)該糾正為城鎮(zhèn)化。

 

加上大力推行的新農(nóng)村建設(shè)，是很好的集約節(jié)約用地的方式，藉此改善農(nóng)民的居住環(huán)境，作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的補(bǔ)充很有科學(xué)性。所以中國房地產(chǎn)并不存在問題，妖魔化和向房地產(chǎn)商潑臟水運動是沒有道理的。

 

土地價值的逐漸走高，加大容積率是最現(xiàn)實可行的方式，而且別墅用地基本停止供應(yīng)本身，豪宅貧民化就已經(jīng)相當(dāng)明顯。二三線城市尚好，北京的所謂豪宅實在不能稱其為豪宅。與二三線城市相比，一線城市居住實在不值得恭維，但是一線城市的價值在于事業(yè)的機(jī)會。所以很早上海就有“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說法。也表明地段的重要性和投資價值，應(yīng)該說那個年代的浦西一張床的價值是高于浦東一間房的。

 

既然商品房面對的中高收入階層，豪宅更是面對高收入階層，那么北京的套內(nèi)面積計價只在商品房實行，就沒有多少道理了。我們在唐山的豪宅“梧桐大道”，容積率給定的是2，這在北京或者在石家莊是不可想象的。梧桐大道面對的是高端人群的定位也是合適的，原因也就是地價之高。有人說地價是可以限制的，這就是胡話了。推動房價地價上漲的，首先要看消費者的預(yù)期。至于開發(fā)企業(yè)，在目前的市場形勢下，只有隨行就市的能力，更何況我們頻頻啟用宏觀調(diào)控的大棒。

 

我們所做的豪宅，挑高的酒店式大堂無疑提高了項目品質(zhì)。實際北京的所謂豪宅，也只剩下公共空間還有文章可做，至于毛坯房與否，從來不是豪宅區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)，個性化越來越明顯的消費需求，精裝修很難成為市場的主流。精裝修更應(yīng)該體現(xiàn)在中小戶型的公寓上。

 

但是我們的套內(nèi)面積計價，一來整體提高了房價的直觀價格，北京在房價均價上直接處于領(lǐng)先地位，但是與全國市場的分析對比失去了存在的基礎(chǔ)。二來逼迫開發(fā)企業(yè)縮小公攤，加大套內(nèi)面積。

 

僅僅憑道德說教解決問題是不可能的。道德說教只能是政策出了問題，只能是執(zhí)政能力的不足。我們明白一點的是與農(nóng)民的居住面積對比，城市居民甚至是城市高收入人群最終的豪宅別墅目標(biāo)比不上農(nóng)民的。很多城市的所謂別墅可能與富裕農(nóng)民的小二樓的面積不能等同。但是，價值并不是僅僅一個住房面積可以區(qū)分，之所以城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，不是城鎮(zhèn)化可以更高的滿足居住需求。這一點恰恰城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)以及城鄉(xiāng)剪刀差造成的城市鄉(xiāng)村發(fā)展的不平衡。

 

這一點城市人群是值得慶幸的。那么保障房存在的基礎(chǔ)只能是對農(nóng)民土地價值的不認(rèn)可，或者剝奪農(nóng)民唯一致富的機(jī)會，加大農(nóng)民城鎮(zhèn)化進(jìn)程的難度，這實在不合情理。

 

商品房價值和土地價值的最大化，逐漸的會形成良性循環(huán)，而不是恢復(fù)到福利分房時代的不公平。

 

有消息稱：針對當(dāng)前中等收入家庭的住房困難，14位業(yè)界專家學(xué)者日前已聯(lián)名上書國土資源部及住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，建議進(jìn)行二次房改。其理由是，目前保障性住房制度基本滿足了低收入家庭的住房需求，商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，但中等收入家庭的住房供給卻是空白。所以二次房改的目的是解決中等收入家庭的住房問題，辦法是建立所謂的“三三制”住房制度，即基于三個階層，實行“三種住房制度、三類供地方式、三支隊伍參與”。

 

二次房改的提議并不存在制度和市場基礎(chǔ)。我不認(rèn)為目前的城市發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)發(fā)展的狀況不合理，全面市場化僅僅十一年，而且自有住房率達(dá)到83%也是不容否認(rèn)的狀況。城市中等收入人群的目前改善需求強(qiáng)烈可以理解，但是不能依靠重回福利分房和加大城鄉(xiāng)剪刀差的發(fā)生實現(xiàn)。公平的競爭機(jī)制只存在于市場化，保障房只能側(cè)重解決最低收人群的保障租賃，而不能解決中等人群的產(chǎn)權(quán)住房。

 

實際我們的很多不平等就體現(xiàn)在城鄉(xiāng)政策的不平等上。無論是計劃經(jīng)濟(jì)時代還是改革前三十年，城市人群與農(nóng)民相比，不在一條起跑線上。現(xiàn)在農(nóng)村人口唯一的長項就在于農(nóng)民的土地承包權(quán)和宅基地，除此之外，農(nóng)村人口沒有優(yōu)勢。

 

很多人現(xiàn)在又開始轉(zhuǎn)向流向農(nóng)村。這在城鎮(zhèn)表現(xiàn)得很明顯。比如我們家鄉(xiāng)的一個城邊村，400人的村莊快速增長到800人，不是生育問題，而是反向流入問題。在城鄉(xiāng)戶籍已經(jīng)完全歸于統(tǒng)一的地區(qū)，這一點是很明顯的。產(chǎn)權(quán)住房，在城市的表現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)適用房，本身就已經(jīng)失去了存在的基礎(chǔ)，而解決中等收入人群的居住實際單憑廉租房是不能涵蓋到這個階層的。只有所謂的限價房和經(jīng)濟(jì)適用房，但是從分配機(jī)制上，限價房和經(jīng)適房并不可能達(dá)到公正分配的制度基礎(chǔ)，這只是一方面，限價房實際是招標(biāo)制推行而產(chǎn)生的。不能歸于保障住房之列。至于經(jīng)濟(jì)適用房，除了土地出讓金減免和規(guī)費的部分減免之外，與商品房無異，由于土地國家無償劃撥不存在基礎(chǔ)，土地征收環(huán)節(jié)依靠的是開發(fā)企業(yè)的市場化征用，那么與商品房價沒有多大的區(qū)分，這是未來的經(jīng)適房必將退出保障房舞臺的條件。

 

市場化是唯一解決住房分配的合理方式。中等收入人群的住房問題不能通過保障房解決，而只能在市場的框架內(nèi)。