十年前，人們在問：什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，人們在問：誰在做商業(yè)地產(chǎn)？如今，人們在問：誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)？
在日前由全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會（下稱全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會）舉辦的一場商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，一位在商業(yè)地產(chǎn)界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8~10個商業(yè)綜合體項目！
同策咨詢研究中心一份最新的統(tǒng)計資料顯示：在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱的當下，不少品牌房企還在加大商業(yè)地產(chǎn)領域的開發(fā)投資。萬科[簡介 最新動態(tài)]企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）20%的開發(fā)項目為持有型商業(yè)物業(yè)；保利[簡介 最新動態(tài)]房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（600048.SH）將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到30%；復地[簡介 最新動態(tài)]（集團）股份有限公司（02337.HK）的商業(yè)地產(chǎn)投資將占集團投資20%左右的比例。
就在各大房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時，作為商業(yè)地產(chǎn)銷售代表的SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱SOHO中國）卻遭受重挫：公司去年業(yè)績僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標相距甚遠，與此前調整的120億元目標也有不小差距。
更嚴峻的是，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個商業(yè)地產(chǎn)項目中，近八成項目銷售率不足50%，其中不少項目是“零”成交。
為什么現(xiàn)實并不美好，卻還有大批房企試圖進入商業(yè)地產(chǎn)？
“在未來5~10年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局會發(fā)生巨大變化。”全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會籌備組主任高東旭告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“相當一部分在住宅市場上叱咤風云的房企，很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領域變成一條蟲。”
“2013年，中國商業(yè)地產(chǎn)不能求熱，而應該在穩(wěn)中求發(fā)展。這個穩(wěn)，是指先生存。”高東旭說。
商業(yè)地產(chǎn)井噴亂象
中國社會科學院去年發(fā)布的《2011—2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠超于純住宅項目。其中，辦公樓新開工面積增長46.20%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。
據(jù)統(tǒng)計，2012年，上海有20多個商業(yè)綜合體項目入市；北京有約17個零售商業(yè)地產(chǎn)項目入市；成都市同時在建的商業(yè)綜合體項目達到100余個，面積近3400萬平方米，遠超一線城市。
全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級以上城市的商業(yè)綜合體已經(jīng)在做和不得不做的就接近6000個，其中2015年要求完工的就有3000個左右。”
到底哪兒來那么多商業(yè)地產(chǎn)？
高東旭告訴《中國經(jīng)濟周刊》，自2010年實施全面限購以來，住宅市場出現(xiàn)了大范圍的成交凍結，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了開發(fā)商們的投資避風港。
“除限購外，近年來綜合性開發(fā)成為城市建設主流，住宅項目搭配了越來越多的商業(yè)功能設施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設標準更點燃了開發(fā)商們‘制造’商業(yè)地產(chǎn)的激情，并最終導致了市場的消化不良。”高東旭表示，“一個小縣城都要建三四個商業(yè)綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象。”
來自臺灣的張志剛認為，大陸的房企和臺灣的房企一樣，需要經(jīng)歷三個發(fā)展階段：最早期是開發(fā)純粹的住宅地產(chǎn)，只有個圖紙房子就被搶光了，沒有商業(yè)概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業(yè)空間，但很長時間都不知道該怎樣做商業(yè)；第三階段則是開發(fā)旅游和休閑地產(chǎn)。
“臺灣的開發(fā)商已經(jīng)不再投房地產(chǎn)了，而是轉型到文化、傳媒和實業(yè)領域。”張志剛說，“大陸的房地產(chǎn)商正在向第二階段轉型，但是商業(yè)的發(fā)展實力還無法匹配商業(yè)地產(chǎn)井噴的建設速度。”
商業(yè)街還會死掉一批
2002年，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱萬達商業(yè)地產(chǎn)）成立。盡管當時的商業(yè)地產(chǎn)完全賣不過住宅地產(chǎn)，但頑強的萬達商業(yè)地產(chǎn)憑借完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨特的“訂單地產(chǎn)”模式殺出一片天地，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。
在馬太福星(中國)地產(chǎn)顧問策劃機構董事長周志軍看來，那些復制萬達商業(yè)地產(chǎn)模式的后來者不可能取得成功。“一個成功的商業(yè)綜合體是‘天時、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”
“在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國起了不好的帶頭作用。”有業(yè)內(nèi)人士評判SOHO現(xiàn)代城[最新消息 價格 戶型 點評]，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房價，并導致整個現(xiàn)代城無法進行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和集中管理，導致租金回報都相對要低。
潘石屹的另一塊“心病”是前門大街[最新消息 價格 戶型 點評]。他最初的設想是把前門大街打造成一個最能代表中國商業(yè)的特色街區(qū)，但他很快發(fā)現(xiàn)，眾多老字號因無力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產(chǎn)店毫無章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來人往，但除了幾家特產(chǎn)店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經(jīng)營慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態(tài)。
定位不清、選址失誤，是對商鋪開發(fā)的致命打擊。由北京華茂置業(yè)有限公司開發(fā)的位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城購物中心，從2007年開業(yè)起就頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，在高端百貨、外貿(mào)大集和社區(qū)配套商業(yè)三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收場。
北京“昆侖·匯”亦曾是華遠地產(chǎn)股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業(yè)地產(chǎn)，這個位于北京市燕莎商圈，規(guī)模為一萬余平方米的高端私人消費館，最終成為任志強（微博）闖蕩商業(yè)地產(chǎn)的失敗典型。
設計和地段都不錯的“昆侖·匯”現(xiàn)在還空著，為什么？
“國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是做住宅起家的，真正既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的鳳毛麟角。”周志軍指出，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項目選址、動線規(guī)劃、倉儲設施等方面與實際經(jīng)營要求相去甚遠，以致形成大量無效供給。
“我國商業(yè)地產(chǎn)正處于行業(yè)發(fā)展初期階段，處境十分尷尬：善于開發(fā)的地產(chǎn)界短于商業(yè)經(jīng)營，長于經(jīng)營的商界卻止步于開發(fā)。同為傳統(tǒng)領域的兩大行業(yè)偏偏又有著頑固的行規(guī)慣性。” 高東旭對《中國經(jīng)濟周刊》表示，商業(yè)街還會死掉一批。
只有商業(yè)成功了，蓋的樓才有價值
隨著我國城市化進程的深化，城市建設正在從以房地產(chǎn)開發(fā)為主線，逐步轉向重在提高城市發(fā)展水平的綜合開發(fā)，因此，商業(yè)商務地產(chǎn)的比重不斷加大，商住配套式開發(fā)正在成為城市建設的主要模式。
“房地產(chǎn)企業(yè)在快速的擴張之中，手中積累的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模也在逐漸增長，加之受到開發(fā)時限的政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在既無充分準備和基礎，又不具備相應能力的情況下，倉促、被動地進入到跨越巨大、文化底蘊深厚的商業(yè)地產(chǎn)領域。”高旭東說，“各方面的工作沒有接上，導致如今房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”
實際上，當代商業(yè)已經(jīng)滲透到社會生活的各個領域，包含了滿足人們在購物、消費、娛樂、休閑、旅游、商務等各方面需求的各類設施。“商業(yè)地產(chǎn)項目，是城市空間的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，項目定位涉及城市規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境、消費需求等多重因素。”高東旭告訴《中國經(jīng)濟周刊》 ，“根據(jù)在城市定位，商業(yè)地產(chǎn)可劃分為城市商業(yè)中心區(qū)、副中心區(qū)、區(qū)級商業(yè)中心區(qū)和社會商業(yè)網(wǎng)點。在空間形態(tài)方面，主要有區(qū)、街、店、鋪等形式。在商業(yè)形態(tài)上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風景旅游園區(qū)、休閑度假區(qū)之類的主題商業(yè)等多種形式。現(xiàn)階段，商業(yè)領域對于開發(fā)商而言，無疑是嶄新而又陌生的。開發(fā)商面對這些復雜問題時，難免會‘望商興嘆’。”
“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是非理性的，而商業(yè)是理性的。”華鴻集團副總裁胡乃璞告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“商業(yè)的前期定位、調查、規(guī)劃、招商和運營都曾經(jīng)是由商業(yè)公司一路走出來的。而過去的10年，中國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，被市場上各類策劃公司、招商公司和運營公司一步步分段式操作，把整個商業(yè)的運作程序給打碎了，導致這中間出現(xiàn)了很多信息斷裂。”
“當非理性的和理性湊在一起，肯定會產(chǎn)生巨大的矛盾，而最后賺錢的往往是那些策劃公司，倒霉的是開發(fā)商和商戶。”胡乃璞說。
“不要人為地制造商圈。”在胡乃璞看來，一個商圈的最終成功需要歷史和文化的多年積淀和后期不斷進行的創(chuàng)新來造就。“北京國貿(mào)、上海新天地[最新消息 價格 戶型 點評]這些成功案例，也是在時間的積累下才逐漸形成的。”
高東旭認為：“房企不管轉到哪個方向，都絕不能一味簡單地套用房地產(chǎn)模式。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一定要遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，必須堅持先功能后空間的原則，按照商業(yè)的內(nèi)在規(guī)律，采取科學合理的定制模式，才能確保項目成功。”
“還是要先研究商業(yè)。商業(yè)成功了，才能確保蓋的樓有價值。”胡乃璞說，“蓋完樓再想商業(yè)價值，這就晚了。”
