資本的逐利性無處不在。據(jù)一份關(guān)于二三線城市大型房企資本運營模式報告稱，由于調(diào)控令一線城市準(zhǔn)入門檻變高，一些大型房企擴大了二三線城市的布局，背后跟隨而來的房地產(chǎn)基金比例亦處于高增長態(tài)勢。

6月9日，智盈投資旗下基金投資的長沙復(fù)地[簡介 最新動態(tài)](論壇)·崑玉國際項目與萬豪酒店的合作簽約。將于7月初正式開售的復(fù)地昆玉國際是長沙當(dāng)?shù)氐谝粋€引入地產(chǎn)基金的商業(yè)綜合體項目。據(jù)智贏+(論壇)+(論壇)投資董事總經(jīng)理董偉海介紹，該項目開發(fā)前期已有復(fù)地旗下兩只基金參與股權(quán)投資。

二三線城市早已有基金進入。2007年，ING機會基金籌資3.5億美元，集中投資于武漢、成都、重慶等中西部城市；上海智盈投資旗下房地產(chǎn)基金自2009年以來投資的項目分別位于成都、南京、長沙等地。

房地產(chǎn)基金之所以看好二三線城市投資機會，主要是項目成本低和年化收益率高。

一位基金分析人士稱，二線城市地價漲幅較慢，直接關(guān)系房價的成本，一些大型房企便利用金融杠桿運作項目。如金地[簡介 最新動態(tài)]和萬科[簡介 最新動態(tài)]，在二線城市試水的股權(quán)基金就比較成功。該人士透露，現(xiàn)在基金對于一些大型的城市綜合體項目興趣很大，而開發(fā)商也傾向于多渠道融資，與基金方面的談判也較多。

主要房企在二三線城市的銷售業(yè)績，是基金進入的指標(biāo)之一。主戰(zhàn)二三線城市的恒大地產(chǎn)，是這方面的代表。恒大2011年實現(xiàn)銷售收入804億，其中二線城市487.8億，三線城市282.4億，合計占銷售總額的95.8%。今年恒大繼續(xù)在二三線城市買地，前四個月花60億共進賬16塊地，大部分分布于二三線城市。

不過，由于二三線城市的市場容量有限，銷售壓力并不比一線城市輕，這正是房企尋求股權(quán)基金合作的動力。

2009年樓市高峰期，一批知名開發(fā)商加快進入二三線城市，目前不少前期進入的項目正處于銷售周期。以中部新興城市長沙為例，這個人均DP為8000元、常住人口500萬的中等城市，房價均價已達每平方米七八千元。

在一線江景的長沙東擴板塊，云集了萬達、保利、北辰、復(fù)地、恒大等知名房企，它們的項目均定位高端，除了北辰項目以外，其他售價均遠超當(dāng)?shù)厥袌鰞r。記者在現(xiàn)場所見，這些高端項目銷售中心顯得比較冷清，而銷售人員也承認(rèn)，最近銷售并不理想。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2010-2011年，由于房價過高或限購，部分一線城市的消費者被逼到二三線城市買房，但經(jīng)過兩年的消化之后，這些城市的容量已接近飽和。

如何評價二三線城市的基金投資趨勢？董偉海說，“復(fù)地2003年就與外資基金嘗試探索地產(chǎn)私募基金，未來10年，復(fù)地的戰(zhàn)略不會變化。”他感到市場還是會朝上發(fā)展。“2008年金融危機時，就有一個理論，叫‘二次見底’，我們拿股市來做個比方，有時候你會看到前一天出來一個信息就跌2%，第二天出來一個信息又漲2%，你能看到多少理性的成分在內(nèi)？我個人感覺能看到的多數(shù)是不定性和恐慌心理。”

據(jù)了解，包括智盈在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)基金這幾年都集中于中西部投資，這個區(qū)域已經(jīng)釋放了足夠的投資回報，而過往這些房地產(chǎn)基金做的都是純股權(quán)的地產(chǎn)基金，未來可能會順應(yīng)市場做一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品，比如股債結(jié)合等。