2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并頒布新“國五條”。其后，北京、廣州、深圳等城市明確表示，將盡快制定本年度商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。上述一線城市無疑面臨著巨大的調(diào)控壓力。本報(bào)獲得的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京主城區(qū)二手房同比上漲18.8%，深圳、廣州、上海也均超過12%。三年前出臺(tái)的限購政策帶來的穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果，已經(jīng)被跳漲的房?jī)r(jià)吞噬殆盡。

 

下一步調(diào)控政策將向何處去？綜合本報(bào)對(duì)住建部、中房協(xié)、銀行相關(guān)部門、北京房協(xié)、銀行等部門采訪獲得的信息，一線城市政策調(diào)控力度可能持續(xù)加大，兩會(huì)之后的3月到5月將是地方政策落地的窗口期。

 

一線房?jī)r(jià)“跳漲”

 

備受關(guān)注的北、上、廣、深，此輪房?jī)r(jià)再度成為焦點(diǎn)。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1月，北京主城區(qū)二手房同比上漲18.8%，與此同時(shí)，深圳、廣州、上海等一線城市也不甘落后。深圳主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格同比上漲14.28%，廣州上漲14.26%，漲幅最小的上海主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格也同比上漲12.20%。也就是說，一線城市北上廣深主城區(qū)，沒有一個(gè)城市主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低于12%。

 

中國指數(shù)研究院由國務(wù)院發(fā)展研究中心、住建部、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于1994年發(fā)起，是目前中國最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，依托搜房網(wǎng)在130個(gè)城市建立了中國信息最全的房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫，其月度交易數(shù)據(jù)均為各地交易中心審核過的數(shù)據(jù)，并納入國家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

 

2013年開年，正值政府換屆之際，北、上、廣、深房?jī)r(jià)猛躥，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)標(biāo)志時(shí)點(diǎn)。

 

單是春節(jié)一個(gè)月，北京中心城區(qū)房?jī)r(jià)每平米上漲一萬已不是新鮮事。不少希望今年購房的北京居民發(fā)現(xiàn)，年前看的很多二手房，過了年每平米都漲了8000到10000元。這意味著北京好區(qū)位的房子在一個(gè)月之內(nèi)，就上漲了20%。本報(bào)記者在海淀區(qū)柳林館親歷了購房者與房產(chǎn)主談判、毀約的反復(fù)過程。蜂擁而至的買房者，令房主不斷提價(jià)，但仍難擋住更高的出價(jià)者。

 

很多購房者擔(dān)心，如果不在2012年末和2013年初買房的話，會(huì)重蹈2009年的覆轍，再一次錯(cuò)失有能力購房的可能性。年前，一張北京朝陽區(qū)過戶大廳下班時(shí)間依然熱鬧非凡的圖片傳遍網(wǎng)絡(luò)。著急過戶的購房者擠滿了房管局大廳，整個(gè)大廳人山人海。一位中介告訴記者，這種景象在北京各區(qū)房管局，非常普遍。

 

地價(jià)的攀升同樣超出想象。一位央企高管告訴記者，“年前幾次拍賣，我們?nèi)ジ?jìng)拍，反復(fù)計(jì)算了很久，發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)超周邊房?jī)r(jià)，除非是房?jī)r(jià)暴漲，否則沒辦法賺錢。這樣下去，肯定會(huì)引發(fā)調(diào)控新政出臺(tái)。”這家央企眼下正在密切關(guān)注政策走勢(shì)，同時(shí)放慢了投資步伐。

 

決策層的底限

 

面對(duì)一線房?jī)r(jià)的脫韁，相關(guān)各方都在小心地揣摩政府對(duì)房?jī)r(jià)的容忍度。

 

2011年初，各城市地方政府根據(jù)“新國八條”要求的“當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力”，來制定本地的房?jī)r(jià)控制指標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士介紹，“新國八條”出臺(tái)后，住建部曾召集18個(gè)城市研究如何制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，最后確定按不超過GDP和人均收入增長(zhǎng)水平來制定。此后，10%成為制定政策時(shí)官方和地產(chǎn)界都看重的房?jī)r(jià)漲幅心理上限。

 

2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了2013年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格與上月相比，下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。其中，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。1月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過4.7%，漲幅比去年12月份回落的城市有1個(gè)。

 

按照目前鼓勵(lì)剛需為主，首套房?jī)?yōu)惠利率等相關(guān)政策的變化可能性不大。由于部分一線城市房?jī)r(jià)上漲，二套房等非剛需的購房交易將可能成為政策瞄準(zhǔn)的“靶心”。

 

瑞銀證券發(fā)布的報(bào)告稱，如果政府不出臺(tái)抑制重點(diǎn)城市購房需求的措施，房?jī)r(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，甚至可能加速上漲。政府當(dāng)前的態(tài)度仍較溫和，但中央相關(guān)部門和地方政府或陸續(xù)出臺(tái)跟進(jìn)措施，政策收緊的真實(shí)力度屆時(shí)方能顯現(xiàn)。

 

對(duì)一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲表示擔(dān)憂的，還有易居中國研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，他稱“國五條”是一個(gè)重要信號(hào)。他認(rèn)為，調(diào)控若不升級(jí)，一線城市房?jī)r(jià)將失控。國五條只是啟動(dòng)新一輪調(diào)控，還要持續(xù)關(guān)注后續(xù)配套政策。

 

政策組合拳

 

記者從接近決策層人士獲悉，新的重大調(diào)控政策出臺(tái)，都是經(jīng)過國務(wù)院副秘書長(zhǎng)牽頭，通過財(cái)政部、國稅總局、國家統(tǒng)計(jì)局，以及發(fā)改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級(jí)聯(lián)席會(huì)議才能做出最終決議。這是過去數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的常規(guī)程序。不出意外的話，對(duì)于“國五條”的進(jìn)一步執(zhí)行及細(xì)化，也將在全國兩會(huì)結(jié)束，新一屆政府“內(nèi)閣”正式落定之后，逐步出臺(tái)。

 

一線城市房?jī)r(jià)尤其是核心區(qū)漲幅遠(yuǎn)超官方容忍限度，勢(shì)必“倒逼”一線地產(chǎn)調(diào)控新政的后續(xù)推出。北京最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，鏈家地產(chǎn)的董事長(zhǎng)左暉認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，肯定會(huì)引發(fā)新的調(diào)控。而政策組合無非是幾個(gè)方面：第一就是財(cái)稅方面的政策，過去的政策主要是在流轉(zhuǎn)稅上面，比如說再增加流轉(zhuǎn)稅，改變?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，比如免稅年限可以變得更嚴(yán)格等；其二是金融政策上。這類政策，無非在利率、年限、首套、二套，這里面有各種各樣的排列組合，也有各種各樣的工作可以做；第三是在市場(chǎng)準(zhǔn)入上，也就是限購。但他認(rèn)為限購持續(xù)收緊的可能性不大。

 

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事、重鋼朵力房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)黎偉認(rèn)為，回顧過去的調(diào)控歷史，最高的時(shí)候曾經(jīng)是在交易的增值部分征收了20%左右的稅。而將已有稅種的稅率提高相比出臺(tái)新稅種，例如房產(chǎn)稅，更容易被大眾接受。黎偉認(rèn)為，地方政策出臺(tái)會(huì)集中在今年的二三季度。

 

而近期昆山、東莞、金華等城市先后出臺(tái)了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，與去年下半年30多個(gè)地市紛紛松綁公積金政策形成反差。似有三四線城市主動(dòng)抑制購房需求之勢(shì)，引發(fā)了市場(chǎng)的熱議。渤海證券對(duì)此解讀為，這些小城市房?jī)r(jià)上漲壓力并不大，而且地方政府并無率先調(diào)控房地產(chǎn)的意圖，因此預(yù)計(jì)主要原因可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后，公積金貸款申請(qǐng)較多導(dǎo)致額度供不應(yīng)求。多數(shù)三四線城市并無一線城市房地產(chǎn)供應(yīng)不足導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲壓力，一二線與三四線城市樓市存在分化。渤海證券預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控即便升級(jí)也將從一線城市開始。

 

如果調(diào)控繼續(xù)加碼，從歷次調(diào)控中的“殺手锏”銀行信貸成數(shù)以及利率浮動(dòng)入手的可能性有多大？一家股份制銀行總行分管零售的副行長(zhǎng)接受記者采訪時(shí)稱，目前沒有收到監(jiān)管層關(guān)于調(diào)整放貸政策的通知，也未獲得這方面的信息。然而，從此前歷次房地產(chǎn)調(diào)控的變動(dòng)看，最有效果的調(diào)控舉措往往來自于金融環(huán)節(jié)的一錘定音。

 

綜合記者采訪來看，一線城市在兩個(gè)環(huán)節(jié)上調(diào)控加碼將成為可能：一是流轉(zhuǎn)稅提高，較出臺(tái)新稅種更易為大眾接受，而房產(chǎn)稅近期大范圍出臺(tái)的可能性較低；二是金融政策，比如近期熱議的二套房首付由六成提至七成，以及利率由1.1倍提至1.3倍，均是政策設(shè)計(jì)中可能出現(xiàn)的方案之一。未來的兩三個(gè)月內(nèi)，這些政策的全部或部分就可能走到前臺(tái)。