國務(wù)院總理溫家寶20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了五項政策措施（以下簡稱“新國五條”）（2月20日中國政府網(wǎng)）。

 

近期，房地產(chǎn)市場成為熱議的話題。主要是從去年下半年重點城市房價像芝麻開花一樣節(jié)節(jié)高。進入2013年后又趁勢直上、量價齊升，諸如北京等房價呈現(xiàn)出近乎失控狀態(tài)。史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策（新國八條）受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，房價對調(diào)控政策的抗藥性正在急劇增加，調(diào)控政策漸漸失效。對此，市場一個基本估計是國家絕對不會坐視不管，將會出臺更加嚴(yán)厲嚴(yán)格的調(diào)控政策。

 

這幾天市場傳聞?wù){(diào)控加碼的消息不斷，特別是傳言第二套房首付款比例提高到7成，利率上調(diào)至1.3倍的消息開始擴散。就在這個當(dāng)口，國務(wù)院常務(wù)會議研究出臺了“新國五條”，看來市場關(guān)于調(diào)控加碼的消息并不是空穴來風(fēng)，看來政府絕不會坐視調(diào)控流產(chǎn)，房價失控，這再次彰顯了調(diào)控樓市的堅定決心。

 

當(dāng)然，對于“新國五條”最終效果如何，有許多懷疑、質(zhì)疑的聲音。有質(zhì)疑聲音認(rèn)為，“新國五條”過于籠統(tǒng)、空泛、不具體、老生常談，操作性差，效果有待觀察。但是，筆者認(rèn)為，“新國五條”是綿里藏針、暗藏殺氣。之所以給人以籠統(tǒng)、空泛、老生常談的感覺，主要是目前的房地產(chǎn)市場與過去相比較有了很大變化，最主要的變化是地區(qū)城市差異性很大。我們知道在北京等一線城市房價上漲的同時，一些二三四線城市房價正在下跌，房地產(chǎn)呈現(xiàn)崩盤跡象。“新國五條”照顧到了這種差異性，給各地根據(jù)本地區(qū)情況制定相應(yīng)調(diào)控細(xì)則預(yù)留了較大空間。

 

“新國五條”對房地產(chǎn)調(diào)控在定位上有所突破。國務(wù)院常務(wù)會議指出：支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。定位到“基本政策”上表明房地產(chǎn)調(diào)控必將是一個長期任務(wù)，各項調(diào)控政策必將要長期堅持。這個定位擊碎了一些人寄希望于調(diào)控是短期行為、權(quán)宜之計的夢想，擊碎了一些人拿什么經(jīng)濟規(guī)律否定調(diào)控的幻想。

 

“新國五條”明確要求擴大限購政策范圍，既是對限購政策的肯定，更表明調(diào)控房價的決心。“新國五條”要求，其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。限購政策擴大是調(diào)控升級、加碼的重要表現(xiàn)之一。對整個房地產(chǎn)市場的影響都是巨大的。

 

“新國五條”最大的亮點、最具體的措施是明確提出“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。”此前，關(guān)于房產(chǎn)稅試點是否擴大范圍爭議很大、議論很多、民眾關(guān)注度很高。“新國五條”明確房產(chǎn)稅擴大試點使得這一政策有了一個清晰預(yù)期。那么，房產(chǎn)稅試點范圍如何擴大呢？擴大到哪些城市？征收對象如何確定？稅率多高？都需要進一步制定實施細(xì)則來明確。

 

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴大到哪個城市需要參考兩點：一是房價漲幅是否過快，投機投資性需求是否旺盛；二是征收房產(chǎn)稅的條件是否具備？包括房產(chǎn)登記系統(tǒng)是否聯(lián)網(wǎng)、健全等。今年房產(chǎn)稅試點擴圍應(yīng)該總結(jié)上海和重慶試點經(jīng)驗，采取“寬門檻、高稅率”的思路。從地區(qū)上來說，今年至少應(yīng)該擴到北京、廣州和深圳一線城市。特別是北京，今年應(yīng)堅決推出房產(chǎn)稅。明年再考慮向其他省會城市擴圍。從征收對象上實行較為寬泛的原則，如果按照套數(shù)計算，應(yīng)該從第三套以上住房開始征收房產(chǎn)稅；如果按照人均居住面積計算，應(yīng)該按照人均60平方米以上征收房產(chǎn)稅。也就是說，房產(chǎn)稅征收對象應(yīng)該定位在大戶型、多套房和別墅類住房上，大多數(shù)普通百姓不能成為房產(chǎn)稅征收的對象。然后，實行較高的房產(chǎn)稅稅率，比如：年稅率確定在5%以上。房產(chǎn)稅既要起到抑制房價、完善稅制的作用，更要避免誤傷普通百姓。

 

房產(chǎn)稅試點地區(qū)應(yīng)該逐步完善行政手段的限購政策。“新國五條”另一個亮點要求，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。因此，房產(chǎn)稅試點城市在限購政策上也應(yīng)該適度調(diào)整，比如：將限購政策里的戶籍限制條件予以取締等，限購政策主要體現(xiàn)在購買套數(shù)限制上，不應(yīng)該存在戶籍“歧視”。

 

總之，“新國五條”綿里藏針，地方政府和住建部、央行、銀監(jiān)會、財政部和稅務(wù)總局等部門應(yīng)該迅速分解、制定細(xì)則，不折不扣地落實下去。