一線城市房價上漲壓力加大，調(diào)控風(fēng)聲再起

 

近期昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這與去年下半年30多個地市紛紛松綁公積金政策形成反差。

 

春節(jié)前后，房地產(chǎn)政策并無大的變化，但購房者心里預(yù)期變化較大，市場普遍預(yù)計今年房價將上漲，導(dǎo)致一線城市二手房成交的火熱，成交量增加將進(jìn)一步加大房價上漲壓力。

 

由于公積金政策調(diào)整的城市均為三四線小城市，房價上漲壓力并不大，且地方政府并無率先調(diào)控房地產(chǎn)的意圖，因此預(yù)計主要原因可能是房地產(chǎn)市場回暖后，公積金貸款申請較多導(dǎo)致額度供不應(yīng)求，或是出于風(fēng)險考慮。多數(shù)三四線城市并無一線城市房地產(chǎn)供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價上漲壓力，一二線與三四線城市樓市存在分化，因此我們預(yù)計即使房地產(chǎn)調(diào)控升級也將從一線城市開始。

 

1月房價上漲，土地成交火熱

 

中指院公布數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為9812元/平方米，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，自2012年6月止跌后連續(xù)第8個月環(huán)比上漲。今年以來土地成交額創(chuàng)近年新高，土地市場火熱。

 

政策壓力導(dǎo)致的行業(yè)超調(diào)將是較好的布局機(jī)會

 

今年以來申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.24%，同期滬深300指數(shù)上漲7.12%，房地產(chǎn)板塊跑輸大盤。目前房地行業(yè)PE為16.3倍，處于歷史底部水平。近期房地產(chǎn)相對滬深300的市盈率和市凈率溢價已有一定程度的回調(diào)。

 

從一線城市房價情況來看，二套房貸有收緊可能，但預(yù)計也將是區(qū)域性的，全國范圍全面實行的可能不大。住建部在去年底公布的13年樓市政策要點中已明確今年將支持合理自住及改善性需求，因此我們預(yù)計今年調(diào)控再次全面升級的可能不大。房價上漲壓力將會加快房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制的建立，包括房產(chǎn)稅、土地制度等。從開發(fā)投資來看，房地產(chǎn)復(fù)蘇力度較為溫和，調(diào)控全面升級將傷及經(jīng)濟(jì)，因此預(yù)計政策收緊將不具有普遍性。當(dāng)前一二線公司對應(yīng)今年市盈率不到9倍，估值位于合理期間，考慮業(yè)績增速的確定性，政策因素帶來的行業(yè)超跌將提供較好的布局機(jī)會。

 

短期維持行業(yè)的中性評級不變，政策窗口期回避風(fēng)險，待政策明朗后博收益。

 

龍頭地產(chǎn)股近期調(diào)整幅度較大，估值逐步合理，由于業(yè)績確定，超跌可積極布局，政策明朗之后，行情仍將回歸公司基本面。看好業(yè)績確定的一二線地產(chǎn)股，股票池為招商、保利、首開、中南、金科。