伴隨著昨日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的召開，市場(chǎng)一周以來(lái)傳言的樓市調(diào)控措施終于落地，盡管會(huì)議內(nèi)容更多強(qiáng)調(diào)既有政策的落實(shí)，但卻被業(yè)內(nèi)一致判斷為“正在警告過(guò)熱的市場(chǎng)”。

 

事實(shí)上從去年底至今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在部分區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)回暖，國(guó)土部、住建部、財(cái)政部等部委都曾明確表示，樓市調(diào)控依然有儲(chǔ)備政策。北京市主管城建的副市長(zhǎng)陳剛也曾在“兩會(huì)”上透露，北京市住建委正在研究取消房?jī)r(jià)上漲特別快項(xiàng)目和租金上漲特別快區(qū)域的稅收減免政策，并強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政府還是有手段的。未來(lái)，樓市調(diào)控還有哪些政策，在這個(gè)回暖的春天我們一同梳理。

 

市場(chǎng)現(xiàn)狀

 

回暖過(guò)頭伴隨人為炒作

 

今年以來(lái)，部分區(qū)域，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了，還回得有些過(guò)了頭，這是業(yè)內(nèi)近期一致的判斷。

 

據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部新房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，2月上海買方追漲的意愿仍然高漲，全市商品住宅成交均價(jià)達(dá)24492元/平方米，價(jià)格環(huán)比上漲14.4%，同比上漲21.2%。鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京1月商品住宅成交量已較2012年同期大幅上漲5.9倍，均價(jià)也有所上漲。深圳方面新房成交更是創(chuàng)下三年新高。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，導(dǎo)致樓市此次在部分區(qū)域迅速回暖的原因有四個(gè)：一是宏觀經(jīng)濟(jì)見底回升，三季度是底，四季度開始復(fù)蘇，今年總體弱勢(shì)向上；二是中央房地產(chǎn)調(diào)控基本沒(méi)放松，地方則微調(diào)，更重要的是貨幣政策比較寬松，尤其是兩次降息；三是社會(huì)上流動(dòng)性趨松，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張情況得到緩解；四是住宅存貨減少，尤其是一線城市快速去庫(kù)存化，導(dǎo)致新房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然上漲。

 

“去年以來(lái)，全國(guó)樓市復(fù)蘇、回暖，房?jī)r(jià)也已持續(xù)上漲了半年多，尤其一線城市和少數(shù)二線城市，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)外人士的預(yù)期，這其中既有剛性需求的集中釋放，也有一定人為炒作的因素，但購(gòu)房人群中已現(xiàn)恐慌情緒，靠既有政策已難阻擋一線城市房?jī)r(jià)大漲的步伐了，所以有必要出臺(tái)新政。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)兩年多后，市場(chǎng)對(duì)各種政策已明顯出現(xiàn)“抗藥性”，樓市的急速回暖勢(shì)必會(huì)引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注。

 

就在昨日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確限購(gòu)令繼續(xù)、各地須公布調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)等措施，盡管并未有新的政策出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)依然解讀為“中央正在警告過(guò)熱的市場(chǎng)”。

 

此前北京市主管城建的副市長(zhǎng)陳剛也曾在“兩會(huì)”上明確表示：“房子還是這些房子，供需還是平衡的，供應(yīng)也是充足的，為什么有人就著急一定要去買房子？還是預(yù)期變了。老百姓不要被開發(fā)商等制造的氣氛改變預(yù)期。目前階段將維持現(xiàn)有的調(diào)控政策不變，但政府還有加大工作力度的空間。”他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“對(duì)于房?jī)r(jià)上漲特別快的項(xiàng)目，租金上漲特別快的區(qū)域，可不可以取消它的稅收減免等優(yōu)惠政策？政府還是有手段的。目前北京市住建委正在研究”。

 

但楊紅旭強(qiáng)調(diào)，與2009年不同，本輪樓市回暖的區(qū)域差異非常大，尤其是一線城市，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，樓市已經(jīng)偏熱，而廣大中西部地區(qū)樓市僅溫和復(fù)蘇，少數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌。所以調(diào)控新政不宜一刀切，應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)地區(qū)差異化，部分政策應(yīng)僅針對(duì)一線城市和個(gè)別二線城市。

 

政策預(yù)期

 

樓市調(diào)控的“儲(chǔ)備糧”

 

稅收政策

 

擴(kuò)容房產(chǎn)稅與增加交易稅

 

在所有的調(diào)控儲(chǔ)備政策中，稅收政策由于實(shí)施起來(lái)較為方便，且能夠在一定程度上遏制短期的房屋買賣行為，進(jìn)而抑制投資需求，被認(rèn)為是未來(lái)最有可能率先出臺(tái)的措施。

 

其中，在房產(chǎn)稅方面，多位業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，由于近期不斷曝出的“房叔”、“房妹”事件，揭示出一些住房“大戶”的冰山一角，更讓個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅的擴(kuò)容再度被提出，昨日的國(guó)務(wù)院會(huì)議也明確表示，將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，為此，包括楊紅旭在內(nèi)的專家一致研判：房產(chǎn)稅年內(nèi)擴(kuò)容幾成定局。

 

但中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文也表示，按照目前的試點(diǎn)方案，重慶房產(chǎn)稅只是對(duì)增量房和部分存量房征稅，而上海只針對(duì)增量房征稅。由于征收范圍較窄，必然導(dǎo)致征收稅金有限，這部分資金還遠(yuǎn)不足以成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，未來(lái)還需要對(duì)房產(chǎn)稅的征收范圍和征收方式進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。房產(chǎn)稅改革不應(yīng)當(dāng)是孤立的，要考慮與國(guó)家稅制改革乃至整個(gè)財(cái)稅體制改革相適應(yīng)。同時(shí)，房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

 

除了房產(chǎn)稅的擴(kuò)容，近期頻頻曝出交易量?jī)r(jià)齊升的二手房市場(chǎng)，也被看做是下一個(gè)重點(diǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

 

據(jù)張大偉介紹，二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。各類稅收共有8種，包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。“如果監(jiān)管層打算動(dòng)用這一儲(chǔ)備政策，那么契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅(2008年以來(lái)暫停)，其中之一或之二可能提高稅負(fù)。”

 

值得一提的是，就在昨日國(guó)務(wù)院會(huì)議前，市場(chǎng)已經(jīng)傳出一線城市“二手房交易中的個(gè)人所得稅恐按差額的20%征收”，而目前這一政策僅為按交額總額的1%-2%征收。“事實(shí)上稅法原本就是規(guī)定20%，只是以往各地稅務(wù)局一直‘從輕發(fā)落’，如果北京等一線城市二手房市場(chǎng)依然持續(xù)火爆，這項(xiàng)措施將毫無(wú)疑問(wèn)地被拋出。”楊紅旭判斷認(rèn)為。

 

行政政策

 

加碼限購(gòu)區(qū)域

 

與稅收政策出臺(tái)的判斷不同，在目前能夠預(yù)測(cè)的儲(chǔ)備政策中，限購(gòu)令是否升級(jí)，爭(zhēng)議最大。

 

在楊紅旭等業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以限購(gòu)令為代表的行政干預(yù)措施，由于負(fù)面作用較大，不宜再追加新政，重點(diǎn)是督戰(zhàn)地方政府將既有政策落實(shí)到位。

 

但昨日的國(guó)務(wù)院會(huì)議依然強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，其中包括：嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。

 

“此前包括北京、上海都曾有過(guò)限購(gòu)升級(jí)的先例，而此次國(guó)務(wù)院會(huì)議又明確其他不限購(gòu)城市如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也會(huì)被采取限購(gòu)措施，說(shuō)明在行政干預(yù)手段方面，雖然并未有更新的措施出臺(tái)，但也能看出對(duì)于限購(gòu)令堅(jiān)持的強(qiáng)硬態(tài)度。”但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉同時(shí)指出，對(duì)于已經(jīng)限購(gòu)的城市，如北京等地，從政策落實(shí)方面來(lái)看，購(gòu)房資格審查、貸款資格審查均得到嚴(yán)格把關(guān)，還配有詳細(xì)的違規(guī)處罰條例，未來(lái)的新政不應(yīng)當(dāng)加碼“以抑制需求為主”的調(diào)控方向，過(guò)度的“封堵”反而會(huì)影響正常的改善需求的合理釋放；應(yīng)側(cè)重于“疏堵結(jié)合”，集中力量解決市場(chǎng)供應(yīng)層面的問(wèn)題。

 

金融政策

 

提高二套房貸門檻

 

在信貸方面，去年市場(chǎng)由冷變暖，房貸(包括公積金貸款)寬松化是重要因素之一，因而本輪儲(chǔ)備政策中，率先被提及的便是信貸政策。

 

就在國(guó)務(wù)院會(huì)議前一天，市場(chǎng)便傳出兩條關(guān)于信貸方面的消息：一是“二套房七成首付+貸款利率為1.3倍”；二是銀監(jiān)會(huì)會(huì)陸續(xù)要求商業(yè)銀行暫停二套房貸，先國(guó)有銀行、后其他銀行，同時(shí)，公積金也隨之收緊。

 

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，“二套房停貸”傳言并不靠譜。從滿足剛需層面看，由于目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)的基調(diào)是鼓勵(lì)內(nèi)需，二套房屬于自住型需求的一部分，也是內(nèi)需的一部分，叫停二套房貸并不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體基調(diào)，更不具有持續(xù)性。

 

張大偉給記者算了筆賬，以改善型需求購(gòu)買的200萬(wàn)元的房子為例，如果首付提至七成，首付金額將高出20萬(wàn)元；如果貸款利率由1.1倍升至1.3倍，如貸款額為80萬(wàn)元，1.1倍貸款利率20年月供額為6301元，1.3倍貸款利率20年月供金額則為6950元，高出649元，也就是說(shuō)同等金額的貸款額月供提高了10%，剛需族的購(gòu)房壓力陡增。

 

而從銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展角度看，由于今年的信貸額度比去年有所增加，且年初貸款額度高，銀行基本上不會(huì)惜貸；另一方面，房屋貸款相比企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不可能放棄。

 

土地政策

 

打擊囤地與抑制地王

 

除了需求方面的調(diào)控外，在供需矛盾依舊激烈的當(dāng)下，通過(guò)各項(xiàng)措施最大限度地增加供應(yīng)，也成為業(yè)內(nèi)最為期待被拋出的調(diào)控儲(chǔ)備政策。

 

“房?jī)r(jià)上漲，主要緣于供不應(yīng)求，所以一方面要增加供應(yīng)，另一方面要抑制需求。”楊紅旭告訴記者，增加土地供應(yīng)，尤其是普通住宅用地，以及壓制地王是當(dāng)下地方政府最應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做的調(diào)控。

 

值得一提的是，就在前不久舉行的國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在報(bào)告中傳遞了2013年中國(guó)地產(chǎn)政策的總基調(diào)，即“擴(kuò)流量、逼存量、差別化”。根據(jù)報(bào)告，2013年初步考慮新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)原則上不低于去年，加大閑置土地處置力度。在房地產(chǎn)用地政策方面，國(guó)土資源部2013年將進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控：房地產(chǎn)用地增量平穩(wěn)，同時(shí)加大釋放存量，總體上擴(kuò)大流量。報(bào)告提出，“堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，普通商品住房用地供應(yīng)要確保不低于5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。“加大對(duì)閑置土地和各類違規(guī)和違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開發(fā)利用。各地要對(duì)國(guó)土部公布的房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強(qiáng)監(jiān)督并實(shí)現(xiàn)制度化、常態(tài)化。”

 

但楊紅旭同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)是供應(yīng)周期長(zhǎng)，2012年全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積和房屋新開工面積都是負(fù)增長(zhǎng)，注定2013年上半年、甚至全年，新增住宅規(guī)模偏小，因此單純依靠當(dāng)下緊急供地，雖然能夠從長(zhǎng)期上確保供應(yīng)加大，但基本上無(wú)法“救火”。

 

國(guó)土部信息中心實(shí)驗(yàn)室副處長(zhǎng)郭文華則認(rèn)為，在加大供應(yīng)的同時(shí)，如何逼出存量也應(yīng)當(dāng)是今年國(guó)土部門另一項(xiàng)工作重點(diǎn)。“近8年來(lái)，中國(guó)住宅用地供應(yīng)年均增長(zhǎng)率為城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率的3倍，住宅用地供應(yīng)速度已遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)人口增速。理論上講，住宅用地供給已能充分滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展需求。” 郭文華告訴記者，根據(jù)其所在的法律中心統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，中國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬(wàn)公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬(wàn)公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)，需綜合運(yùn)用金融、信貸、稅收等多種手段“擠出”其中的閑置房和閑置地。 “開發(fā)商既然已經(jīng)拿了這些地許久，勢(shì)必有自己的規(guī)劃，相比新供應(yīng)地塊，閑置的土地更容易盡快形成供應(yīng)。”

 

銷售政策

 

取消期房預(yù)售制

 

在制度調(diào)控方面，此前中國(guó)社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》曾指出，今年房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多不利因素，整體反彈和局部崩潰的風(fēng)險(xiǎn)較大，具體表現(xiàn)為，多數(shù)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，一些泡沫特別嚴(yán)重的城市將崩盤；多數(shù)項(xiàng)目將繼續(xù)漲價(jià)，一些缺乏實(shí)力的中小房企將破產(chǎn)，項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。從而可能帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。為此建議取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，根據(jù)不同城市具體情況出臺(tái)不同調(diào)控政策。

 

據(jù)了解，期房預(yù)售是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來(lái)說(shuō)，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房。

 

而在中國(guó)社科院報(bào)告發(fā)布之后，也有消息稱由于近期各地樓市回暖觸動(dòng)宏觀調(diào)控底線，為抑制房?jī)r(jià)反彈，宏觀政策將出殺手锏，取消地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售權(quán)。但對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的判斷出奇一致：幾無(wú)可能。

 

“房?jī)r(jià)的上升和預(yù)售制度沒(méi)有任何關(guān)系，和調(diào)控目標(biāo)也沒(méi)有關(guān)系，所以不可能取消期房預(yù)售制度，未來(lái)恐怕也沒(méi)有可能。”北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示。

 

陳志稱，預(yù)售制度為支持我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠在其開發(fā)過(guò)程給予金融支持；對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，可以分散承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開發(fā)兩至三年的周期中提前購(gòu)買房產(chǎn)，有利于價(jià)格鎖定。

 

陳志認(rèn)為，預(yù)售制度可能會(huì)存在后期收房因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)糾紛等問(wèn)題，但這屬于市場(chǎng)監(jiān)管層面，和本次調(diào)控的目標(biāo)沒(méi)有關(guān)系，而房?jī)r(jià)的上升和預(yù)售制度也沒(méi)有任何關(guān)系，所以取消預(yù)售制度是絕對(duì)不可能的。此外，其表示近期樓市房?jī)r(jià)上行屬于表面現(xiàn)象，核心問(wèn)題在于供求不平衡，以北京為例，供應(yīng)不足、需求旺盛導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的走高，所以不要瞎猜未來(lái)政策的走向，樓市調(diào)控需要解決核心問(wèn)題。

 

張大偉也認(rèn)為取消期房預(yù)售制度短期內(nèi)絕無(wú)可能。張大偉稱，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)影響經(jīng)濟(jì)的情況下，政策制定部門不太可能冒險(xiǎn)出臺(tái)如此激烈的政策，從目前情況來(lái)看，樓市最大的問(wèn)題是存量房源過(guò)多，而不是在建量過(guò)多，取消預(yù)售制只會(huì)使得房?jī)r(jià)再現(xiàn)暴漲，而不會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)。北京商報(bào)記者齊琳/文韓瑋/漫畫張淼/制表

 

2009年以來(lái)政府樓市調(diào)控政策

 

2009·12·9 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，遏制炒房現(xiàn)象。

 

2010·4·27 國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。

 

2011·1·26 國(guó)務(wù)院推出“新國(guó)八條”，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

 

2011·1·27 財(cái)政部公布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足五年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。

 

2011·7·21 國(guó)務(wù)院發(fā)布土地市場(chǎng)“國(guó)五條”，強(qiáng)化土地調(diào)控。