新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暖冬行情。

 

2012年年末土地市場(chǎng)趨于活躍，進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。無(wú)論新房還是二手房，都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的中國(guó)主要城市春節(jié)期間樓市交易數(shù)據(jù)顯示，2月9日至2月15日監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市成交量，較去年同期普遍上升，在同比上漲的21個(gè)城市中，14個(gè)城市增幅超一倍，回暖步伐有所加快。

 

交通銀行金融研究中心行業(yè)研究員夏丹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“隨著成交持續(xù)回暖，開(kāi)發(fā)商資金面好轉(zhuǎn)，降價(jià)意愿也進(jìn)一步降低。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，置業(yè)者入市意愿增強(qiáng)，北京等城市重現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房熱潮，近期大型房企也紛紛上調(diào)了銷售目標(biāo)，進(jìn)一步促進(jìn)了量?jī)r(jià)齊升的格局。”

 

同時(shí)，房地產(chǎn)信貸投放力度的加大也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而影響房市的重要因素。“目前資金面較為寬松，但流入樓市的資金并未迅速擴(kuò)大，而社會(huì)融資中流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金有明顯增加，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成支持。”夏丹如是說(shuō)。

 

值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，對(duì)有關(guān)調(diào)控政策加碼的預(yù)期也逐漸增大。對(duì)此，夏丹表示，隨著近期一線和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫加快，部分城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政的可能性將加大。另外，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在回暖，但如果房企不理性，政府很可能出臺(tái)新的調(diào)控政策。”

 

其實(shí)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控預(yù)期的升級(jí)，也可以從近期部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊中窺見(jiàn)一斑。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自1月份以來(lái)，昆山、東莞、金華等城市先后出臺(tái)了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這與去年下半年鎮(zhèn)江、武漢、昆明、江門(mén)、大連等30多個(gè)地市紛紛松綁公積金政策形成反差。

 

而關(guān)于調(diào)控的時(shí)間窗口，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著“兩會(huì)”漸近，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策升級(jí)窗口或?qū)㈤_(kāi)啟。

 

那么，未來(lái)調(diào)控又將如何發(fā)力呢？夏丹分析，樓市調(diào)控不會(huì)“一刀切”，政策可能有針對(duì)性地指向部分升溫過(guò)快城市。目前升溫幅度較為明顯的區(qū)域主要集中在一線和部分二線城市，它們面臨的調(diào)控壓力較大，從京滬穗深4個(gè)一線城市的地方“兩會(huì)”上可以看出，今年調(diào)控加碼預(yù)期比較強(qiáng)烈；而其他許多城市仍然面臨著去庫(kù)存問(wèn)題，部分三四線城市甚至存在供給過(guò)剩。

 

因此預(yù)計(jì)調(diào)控政策的出臺(tái)將考慮地區(qū)性差別，不會(huì)“一刀切”，升溫較快城市可能率先出臺(tái)新政。

 

另一方面，“提高存量房的利用效率、提高多套住房的自用成本是重要的環(huán)節(jié)。”內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍對(duì)本報(bào)記者表示。目前，大量空置房加劇了市場(chǎng)供給不足的矛盾。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，提高存量房的利用效率，通過(guò)稅收政策加大多套住房的占有成本，才可以在房地產(chǎn)調(diào)控方向不變的基礎(chǔ)上增加有效供給，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定。

 

此外，房產(chǎn)稅作為未來(lái)替代限購(gòu)等行政手段的長(zhǎng)效機(jī)制也被廣泛提及。國(guó)務(wù)院2月3日批轉(zhuǎn)的《關(guān)于深化收入分配制度改革的若干意見(jiàn)》指出，將“完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。

 

對(duì)此，夏丹表示：“預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)前期的準(zhǔn)備，加上政府換屆效應(yīng)，改革試點(diǎn)工作將在2013年有所推進(jìn)，但一定是漸進(jìn)而謹(jǐn)慎的。大面積開(kāi)征面臨著市場(chǎng)基礎(chǔ)不足和操作層面的問(wèn)題，推廣的客觀條件還不成熟，這種機(jī)制的全面建立尚需一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，短期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)行政手段的有效替代。在征稅方式上，對(duì)存量房產(chǎn)征稅是未來(lái)房產(chǎn)稅發(fā)展的必然趨勢(shì)，但短期內(nèi)試點(diǎn)仍有可能采用增量征稅的過(guò)渡方式。”