- 由海淀區(qū)推廣至11個(gè)區(qū)縣，通過中介交易將強(qiáng)制資金監(jiān)管。
市場(chǎng)關(guān)于北京加碼樓市調(diào)控的傳言聲中，率先“落地”的是與調(diào)控關(guān)系不大的二手房交易監(jiān)管。
2月19日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于做好存量房交易服務(wù)平臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)工作有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，宣布自4月1日起，北京市存量房(即俗稱的“二手房”)交易服務(wù)平臺(tái)試點(diǎn)范圍，擴(kuò)大到西城、豐臺(tái)等11個(gè)區(qū)縣。
《通知》要求，北京市的試點(diǎn)區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)從入圍銀行中，選擇不少于4家銀行承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)存量房交易資金監(jiān)管工作；買賣雙方通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成交易的，將強(qiáng)制實(shí)行交易資金監(jiān)管；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人發(fā)布存量房房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)附房源核驗(yàn)編號(hào)，未經(jīng)核驗(yàn)的房源信息不得對(duì)外發(fā)布。
雖然北京市住建委稱這一服務(wù)平臺(tái)是免費(fèi)的，但由于“交易資金監(jiān)管”將伴生巨量資金沉淀，且此前海淀區(qū)的試點(diǎn)中規(guī)定“同一套房屋只能委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核驗(yàn)”，業(yè)界對(duì)于類似平臺(tái)的前景看法不一。
“上海在五六年前曾有過類似的模式，但最終行不通。”德佑地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東昨日稱，北京的試點(diǎn)做法，房產(chǎn)信息審核在實(shí)際操作過程中能夠確保，但這一平臺(tái)的服務(wù)性究竟如何，交易雙方是否愿意接受資金監(jiān)管，尚未可知。
“二手房交易資金監(jiān)管品牌中介早已在做”
據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“上述試點(diǎn)對(duì)于確保二手房交易的房屋真實(shí)與交易資金安全，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進(jìn)二手房交易市場(chǎng)健康發(fā)展有重要作用。”
“這個(gè)試點(diǎn)措施對(duì)市場(chǎng)交易最大的貢獻(xiàn)，就是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的一個(gè)確權(quán)。”鏈家地產(chǎn)集團(tuán)副總裁林倩稱，資金監(jiān)管方面，北京一些品牌中介此前已委托相關(guān)銀行在做。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，“這個(gè)政策對(duì)保障買賣雙方權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)操作流程是有積極意義的，但也使得交易的程序更復(fù)雜，交易的時(shí)間更長一些。”
據(jù)鏈家地產(chǎn)上海分公司總經(jīng)理宋春暉介紹，北京推出類似平臺(tái)，有其保護(hù)交易安全的考量。“在上海，購房人、中介業(yè)務(wù)員可以在房產(chǎn)交易之前，自行去房產(chǎn)交易中心查驗(yàn)掛牌房產(chǎn)的信息，而北京則是不允許的。”
據(jù)新華社20日?qǐng)?bào)道，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2011年7月，北京市住建委打造的北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)在海淀區(qū)率先試點(diǎn)，開始向二手房買賣的居民提供服務(wù)。試點(diǎn)以來，海淀區(qū)未發(fā)生過一起因“一房兩賣”及房屋自有交易資金交割引發(fā)的惡性事件。這一舉措在一定程度上遏制了黑中介的發(fā)展勢(shì)頭。
合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥說，站在操作規(guī)范的角度，他對(duì)類似服務(wù)平臺(tái)是持贊成態(tài)度的。但在操作規(guī)范的同時(shí)，買賣雙方對(duì)服務(wù)的專業(yè)程度的要求也會(huì)提高，“政府部門的服務(wù)水平是這類做法最終能走多遠(yuǎn)的關(guān)鍵因素。”
宋春暉的擔(dān)心是，這種房源審核的滯后性，仍可能導(dǎo)致其變成一道手續(xù)或流于形式。
監(jiān)管催生巨額資金沉淀
二手房交易中，資金監(jiān)管是否應(yīng)該強(qiáng)制執(zhí)行，該如何執(zhí)行，仍有爭議。
據(jù)張劍東稱，在二手房交易中，“大多數(shù)的交易雙方都是不愿進(jìn)行資金監(jiān)管，尤其是賣家，都想盡快把錢拿到手。一套房子動(dòng)輒數(shù)百萬元，早一天拿到手都可以辦很多事，尤其是置換型買家和賣家。”
按張劍東的說法，由于有購房合同作法律保障，絕大多數(shù)的二手房交易，即便沒有第三方做資金監(jiān)管，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況也較少。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡亦稱，上海的一些大型品牌中介早就和銀行合作，建立了類似的資金監(jiān)管賬戶，但實(shí)際操作過程中，愿意將房款放到第三方進(jìn)行監(jiān)管的交易占比很少。買家將錢打到業(yè)主個(gè)人賬戶的情況很多，尤其是價(jià)格較低、地段較好、較為緊俏的房源。
而且，張劍東還提出，資金監(jiān)管伴隨巨大資金沉淀。
“一套房子動(dòng)輒數(shù)百萬上千萬元，如果全北京的二手房購房款都放到指定銀行的賬戶里，哪怕只停留一天，都是多么巨大的資金量。這就不是支付寶那樣的規(guī)模了，這里面將隱藏有多么大的利益。”張劍東說。
據(jù)沈彥介紹，上海稍早前推行類似監(jiān)管措施時(shí)，是強(qiáng)制要求每家中介必須有一定比例的業(yè)務(wù)進(jìn)行資金監(jiān)管，后來又變成由客戶自愿決定。而且，當(dāng)時(shí)對(duì)這些資金監(jiān)管賬戶的沉淀資金曾執(zhí)行活期利息。
部分中介看淡平臺(tái)前景
撇開資金監(jiān)管產(chǎn)生的利益分配問題不談，不少中介人士仍看淡此類服務(wù)平臺(tái)的前景。
張劍東直言，無論是從買賣雙方的意愿度，政府平臺(tái)的專業(yè)服務(wù)程度，還是平臺(tái)本身的推廣能力考量，這一平臺(tái)的前景都有待考量。
“北京剛開始搞這個(gè)試點(diǎn)時(shí)，很多當(dāng)?shù)氐闹薪楣舅恢?，很?dān)心，怕打了自己的飯碗，可最終這些事情還是中介干。”張劍東說。
他還提到，上海在幾年前推出類似的監(jiān)管措施后，雖然反響平平，但并未中止。“只是由于通過這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行交易的客戶很少，政府部門再下力氣做下去的動(dòng)力不足。”
值得一提的是，在上述服務(wù)平臺(tái)推出之前，北京曾頻頻傳出可能針對(duì)新房市場(chǎng)，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)管控的消息。
不過，北京市住建委相關(guān)工作人員昨日對(duì)早報(bào)記者稱，此次二手房交易服務(wù)平臺(tái)試點(diǎn)的擴(kuò)圍，與調(diào)控加碼無關(guān)，只是正常的工作推進(jìn)。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月18日，北京市新建住宅簽約套數(shù)為2623套，雖然超過2012年2月同期的2202套，但相比2012年第四季度，并未出現(xiàn)明顯上漲。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析指出，按照北京市正常的網(wǎng)簽程序，2月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)反映的是1月下半月市場(chǎng)情況，而1月份數(shù)據(jù)反映的是去年12月份的情況。
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