在2012年住建部年度工作會(huì)上，住建部部長姜偉新有意回避了“房地產(chǎn)業(yè)”、“房地產(chǎn)調(diào)控”與“城鎮(zhèn)化”的討論，這對那些想假借城鎮(zhèn)化來炒房地產(chǎn)概念的人來說不可不謂是一種“遺憾”。而據(jù)記者從權(quán)威渠道了解到，高房價(jià)對推進(jìn)城鎮(zhèn)化的利弊關(guān)系，中央決策層對此有深刻認(rèn)識(shí)。

 

“城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動(dòng)力源，房地產(chǎn)會(huì)有相應(yīng)需求，但城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)是工業(yè)化，城鎮(zhèn)化不是高房價(jià)。”住建部政策研究中心原副主任王玨林說。

 

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜分析指出，“預(yù)計(jì)未來5-10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機(jī)需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，房產(chǎn)稅等長效機(jī)制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會(huì)退出，保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)。”

 

作為國內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)威和研究機(jī)構(gòu)，中國指數(shù)研究院仔細(xì)梳理回顧了近五次黨代會(huì)期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策后，得出了上述結(jié)論。

 

其中，十三大至十四大期間(1988-1997年)，貨幣超發(fā)，通脹明顯，宏觀調(diào)控以控制需求和增加供給為主線；亞洲金融危機(jī)之后，謹(jǐn)慎實(shí)施金融政策，擴(kuò)大內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，加快住房制度改革，逐步實(shí)行住房商品化，個(gè)人購買商品住房比例提高。這一階段中國房地產(chǎn)市場規(guī)模不大，商品房銷售面積1988年僅0.3億平方米，至1998年為1.2億平方米，年均增長16%。

 

十五大期間(1998-2003年)，亞洲金融危機(jī)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊逐漸消逝，經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展；加入世界貿(mào)易組織，對外貿(mào)易顯著增長；國企改革力度加大，刺激供給增加和買方市場的形成。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，全面停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。

 

這個(gè)階段房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長率，商品房價(jià)格變化較為平緩，年均漲幅在3%左右。

 

十六大至十七大期間(2003-2012年)，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，前五年，出口以及投資特別是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長；之后五年，受次貸危機(jī)等外部因素和內(nèi)部矛盾多種因素影響，波動(dòng)幅度明顯加大。房地產(chǎn)業(yè)政策一波三折，經(jīng)歷了調(diào)控供需、重申支柱產(chǎn)業(yè)和嚴(yán)厲調(diào)控的三個(gè)階段。從房地產(chǎn)市場來看，這三個(gè)階段的房地產(chǎn)市場卻一路高漲。其中，2003-2007年，房地產(chǎn)投資保持25%以上的增速，商品房銷售均價(jià)漲幅擴(kuò)大至10%以上；2008-2009年，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)為蓬勃發(fā)展，2009年商品房銷售面積同比增長44%，價(jià)格同比上漲23%；2010年以來，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，量價(jià)過快上漲得到控制。

 

“與以前相比，改革開放以來直到十六大，歷次黨代會(huì)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇基本都是以加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目的，促使經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題更成為政治問題，宏觀經(jīng)濟(jì)政策集中精力搞經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。近十年來，隨著更多經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾的涌現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，堅(jiān)持在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變、在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展，大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。”黃瑜說。

 

“企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理評價(jià)不同區(qū)域面臨的不同機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，制定恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域布局和城市選擇策略，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。” 中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，另一方面，對地方政府而言，挑戰(zhàn)亦然。在城市化水平不斷提高的同時(shí)，如何調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，是各級(jí)政府和開發(fā)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，完善商品房、保障房市場體制建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政策環(huán)境。