專項(xiàng)維修資金，也叫公共維修基金，就是業(yè)主和物業(yè)口中的“公維”。一個(gè)由物業(yè)管理、資金歸集專家組成的“夢(mèng)之隊(duì)”，昨起直接深入去年被媒體曝光的79個(gè)小區(qū)，徹查整改執(zhí)行情況。本市將通過梳理房源復(fù)雜小區(qū)專項(xiàng)維修資金、設(shè)立應(yīng)急維修備用金、立法規(guī)范管理物業(yè)公司行為，加速“公維”的提取流程

樓房頂層漏水，頂層業(yè)主家里遭了殃，但樓下住戶卻不同意利用“公維”對(duì)屋頂進(jìn)行大修；電梯應(yīng)該換新的，但低層業(yè)主卻說自己用不著，不愿意動(dòng)用自己繳納的“公維”，小區(qū)里各種類型房屋混雜，物業(yè)公司派專人跑了3年也沒鬧明白錢都存哪兒了，也沒動(dòng)力先修房……專項(xiàng)維修資金不好提取這個(gè)困擾了百姓多年的“老大難”問題，將有望自今年起陸續(xù)被解決。
第一招

拆解混合小區(qū)資金亂麻

海淀區(qū)陽春光華小區(qū)6號(hào)樓1605室，在去年的“7·21”特大自然災(zāi)害中遭受了重創(chuàng)。業(yè)主朱女士家里漏雨漏成了“水簾洞”。她當(dāng)天整整一宿都在擦地、換接雨水的臉盆。就算忙了一夜，吊頂石膏也被泡開了花。

昨天下午，市住建委副主任程建華敲開了朱女士的家門。朱女士半掩著門，半帶疑慮地向他講了這幾年家里逢雨必漏的經(jīng)歷。一直到這個(gè)冬天，物業(yè)拖了幾年，終于給屋頂重新鋪了防水。

匆匆趕來的物業(yè)經(jīng)理忙著匯報(bào)：不是不給修，實(shí)在是因?yàn)樾^(qū)本身有兩個(gè)開發(fā)商，入住10多年已經(jīng)過了質(zhì)保期，就得動(dòng)用“公維”；再加上既有央產(chǎn)房、又有房改房，還有純商品房，這幾年二手房倒騰得也頻繁，小區(qū)里的“公維”實(shí)在歸集不到一起；業(yè)委會(huì)又在去年散了攤子，公章都已經(jīng)作廢。物業(yè)項(xiàng)目部跑了3年也沒申請(qǐng)下來，最終還是公司墊了35萬元，先把漏雨的4棟樓給修了。

“央產(chǎn)房的‘公維’本身就由國管局下設(shè)的部門管轄，你們跑了3年，只跑了市屬住宅維修資金管理中心，肯定辦理不下來，得和國管局下設(shè)的單位聯(lián)系；二手房業(yè)主手中如果有單據(jù)，你們也得先看看是哪里蓋的章，再去查這筆錢在哪兒；房屋漏水本身可以走提取‘公維’的綠色通道，本來就不需要三分之二業(yè)主同意，只要及時(shí)提交申請(qǐng)就可以。”市住建委物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人幾句話，換來物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一副恍然大悟的表情。

程建華說，本市有不少小區(qū)都屬于這種情況，今年本市將著手梳理這些小區(qū)的“公維”，并出臺(tái)相關(guān)的規(guī)范，明確“公維”提取流程。

第二招

“墊錢”設(shè)立應(yīng)急維修備用金

走出陽春光華小區(qū)，一行人又走進(jìn)了熙典華庭。海淀區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，物業(yè)公司不愿意先給業(yè)主修房，就是怕自己墊了錢之后，“公維”提取太慢太難，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)公司不好交代。

程建華說，今年本市正在制定的政策中，除了進(jìn)一步明確電梯損壞、樓頂漏雨可以走“綠色通道”應(yīng)急提取以外，還有望執(zhí)行一套應(yīng)急維修備用金制度。

“在住宅專項(xiàng)維修資金的整個(gè)大盤子中，我們計(jì)劃單獨(dú)劃撥出一部分作為應(yīng)急維修備用金。如果情況確實(shí)非常緊急，可以用這部分款項(xiàng)支付維修費(fèi)，然后再走正規(guī)流程，補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)。”程建華說，不用物業(yè)公司墊錢，也能免去物業(yè)公司對(duì)大修不上心、給業(yè)主留隱患的情況。

這套正在制定的方案中，也不會(huì)容許物業(yè)公司亂動(dòng)業(yè)主的錢。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“應(yīng)急”的定義將被嚴(yán)格限定在多種情況，即使在應(yīng)急情況下，物業(yè)公司也需要有預(yù)算、決算流程；同時(shí)，本市也將縮減正常途徑提取“公維”的流程，方便及時(shí)大修房屋。

第三招

物業(yè)公司行為不再限于“輕罰”

在陽春光華小區(qū)中，物業(yè)公司工作人員3年摸不著辦理“公維”的頭緒，也讓朱女士家連續(xù)遭受了3個(gè)夏天的損失。而本市還有望出臺(tái)一套物業(yè)管理?xiàng)l例，明確其中物業(yè)公司的具體工作范圍、職責(zé)，甚至將細(xì)化到物業(yè)公司項(xiàng)目部每一個(gè)具體崗位上。

例如，平日里本市有40萬名物業(yè)從業(yè)人員，但到了今年春節(jié)期間，預(yù)計(jì)只有6萬人在堅(jiān)守工作崗位。物業(yè)行業(yè)怎么用6萬人補(bǔ)40萬人的服務(wù)缺口，物業(yè)公司在節(jié)假日期間應(yīng)該至少保持哪些服務(wù)，都會(huì)有明確規(guī)定。

程建華表示，市住建委正在推動(dòng)北京市物業(yè)管理?xiàng)l例列入市人大的立法規(guī)劃，用法律來規(guī)范物業(yè)管理。如果成功立法，此前行政規(guī)章和政府規(guī)范性文件只能處以罰款的“輕罰”現(xiàn)象將迅速減少，對(duì)于物業(yè)公司不作為、甚至更惡劣的行為，采取取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等更嚴(yán)厲的處罰方式。

而在這套即將出臺(tái)的政策中，還將明確規(guī)范物業(yè)公司在其中應(yīng)該行使的職責(zé)，例如為新建小區(qū)提供前期物業(yè)的物業(yè)公司應(yīng)“避嫌”，不隸屬于開發(fā)商或同一集團(tuán)；或者由開發(fā)商繳納保證金，一旦開發(fā)商撤出后，物業(yè)公司可以動(dòng)用保證金對(duì)房屋進(jìn)行維修。

數(shù)字說話

“公維”使用已近4億元
來自市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日，全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金330.51億元，歸集套數(shù)219萬套; 共有198個(gè)小區(qū)分209次將商品住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)開戶銀行,累計(jì)劃轉(zhuǎn)資金21.29億元，劃轉(zhuǎn)套數(shù)17.35萬戶；共有1039個(gè)小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金3.95億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等3650個(gè)項(xiàng)目。

近3年里，“公維”歸集的數(shù)額在逐年減少，使用的金額卻越來越多。

“2010年，歸集金額為48.66億元，使用金額為0.53億元，到了2011年，全市歸集金額為32.26億元，使用金額為0.97億元，去年全市歸集金額為29.09億元，使用金額為1.94億元。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是由于商品住宅供應(yīng)量連年下降所致。