戴德梁行近日發(fā)布中國寫字樓市場報告。報告指，從供應(yīng)量來看，2012年，二線城市推出了大量寫字樓，其中，成都新供應(yīng)寫字樓426,668 平方米，居全國第二，新供應(yīng)量相當(dāng)于存量的44%，位居全國首列；一線城市則略顯失色，北京新供寫字樓僅相當(dāng)于存量的4%，上海的這一比例為11%。不過，二線城市空置率明顯高于一線城市，其中，成都目前空置率為45.3%，青島空置率也達30%，位居全國第二；京滬空置率分別為 2.8％和7.4%。
該報告預(yù)測，2013 年北京租金上漲水平將位全國之首，達到10.5%，北京最優(yōu)租金將于2014 年超過上海。同時，大部分其它城市中，租金上漲水平將保持穩(wěn)定趨勢。
成都寫字樓空置率達45%
作為中國的主要金融中心，上海在2012 年的新供應(yīng)量為全國最高達657,490 平方米，其次是其他一線城市（廣州為374,800 平方米，北京為283,857 平方米）。
值得注意的是，主要二線城市之一的成都，今年新供應(yīng)寫字樓達426,668 平方米，位居全國第二。 接下來的一批二線城市，今年都推出了大量新寫字樓。例如，杭州為239,960 平方米，接近北京的水平。然而，如果比較各城市新供應(yīng)量與現(xiàn)有存量水平，情況就大為不同。成都的大量新供應(yīng)寫字樓（相當(dāng)于現(xiàn)有存量的44%）使其位居全國首列。重慶、大連、青島等諸多二線城市也位居前列。
相比較而言，一線城市則略顯失色。例如，北京2012 年的新供應(yīng)寫字樓僅為283,957 平方米，相當(dāng)于現(xiàn)有存量的4%。同樣，上海的新供應(yīng)相當(dāng)于現(xiàn)有存量的11%。這意味著，在這些一線城市，雖然業(yè)務(wù)帶動的需求較高，但新供應(yīng)仍相對緊張。因此，這些核心城市空置率非常低。例如，北京在所有城市中的空置率最低，僅為2.8％，上?？傮w空置率為7.4%。
在部分二線城市中，由于政府采取一系列措施推動寫字樓物業(yè)開發(fā)，有時候造成新供應(yīng)過剩，因此推高總體空置率。例如，成都目前的空置率為45.3%，位居上述所有城市之首。青島空置率也達到30%，位居全國第二。
租金上漲減緩
由于相對供應(yīng)有限加之國內(nèi)公司業(yè)務(wù)拓展帶來的較高需求，北京最優(yōu)租金增長居全國之首，與去年同期相比上漲了22.4% 。北京的最優(yōu)租金為每平方米每月人民幣326 元，緊密追趕上海（人民幣348 元）。雖然在此高租金水平下，2012 年下半年租金上漲減慢，業(yè)主在要價時也更趨理智，上漲的壓力始終存在。
跨國公司表現(xiàn)不佳，但國內(nèi)公司的良好表現(xiàn)彌補了這一需求上的不足，因此上海寫字樓市場仍保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。盡管中心地段租金13.8%的年增長率僅處于國內(nèi)的溫和水平，但最優(yōu)租金348 元仍位居全國之首。
對于其它城市，相對大量的供應(yīng)量繼續(xù)影響著租金增長趨勢。例如，在青島和成都，由于大量新供應(yīng)量加上較高空置率，租金增長速度放緩至6.1%和2.5% 。
在廣州，2012 年下半年出現(xiàn)在中央商務(wù)區(qū)的新供應(yīng)和租金折扣使年增長率出現(xiàn)負增長趨勢。杭州和南京等城市最優(yōu)租金年增長也出現(xiàn)負增長，分別為4.2%和5.5%，顯示企業(yè)預(yù)算在融資壓力下保持較低水平。
因此，我們認為，短期內(nèi)仍可能出現(xiàn)部分租金調(diào)整。需求的不確定性加上大量新供應(yīng)出現(xiàn)，將減緩租金進一步上漲。
2013年北京租金增幅居首
展望2013 年，中國主要城市的租金上漲水平仍取決于相對供應(yīng)量的幅度。北京和上海的租金增幅仍然將遠高于其他城市。
2013 至2015 年間，北京將有1,756,429 平方米新供應(yīng)量，但僅占目前現(xiàn)有存量的26.24% (圖十)。同期，上海新供應(yīng)量將達到5,083,457 平方米，相當(dāng)于目前現(xiàn)有存量的88.16%。
南京、西安、天津、成都等部分二線城市與之形成鮮明對比，這些城市未來新供應(yīng)量與現(xiàn)有存量比例將超過140%。但是相對緊缺的供應(yīng)量僅是故事的一方面。2012 年，優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍大部分集中在北京和上海，國有企業(yè)仍偏愛將這兩座城市作為業(yè)務(wù)發(fā)展的目的地。
因此，我們預(yù)測2013 年北京租金上漲水平將位全國之首，達到10.5%。展望未來五年，我們預(yù)測北京和上海的最優(yōu)租金將分別平均上漲8.5%和6.2%。鑒于以上調(diào)整后的預(yù)測，北京最優(yōu)租金將于2014 年超過上海。同時，大部分其它城市中，租金上漲水平將保持穩(wěn)定趨勢。
進入2013 年，我們預(yù)計政府將更積極地采取措施刺激國內(nèi)消費和生產(chǎn)。因此，國有企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將進一步增長。相對來說，外部不確定性仍將減緩許多跨國公司拓展辦公空間的活動，至少不會遠離核心城市市場。另一方面，由于地方政府對其土地資源增值的需要，部分城市的甲級寫字樓供應(yīng)量將繼續(xù)高于需求。因此，將需求從核心城市向區(qū)域性城市群的轉(zhuǎn)移，是縮小全國租金增長差距的必要舉措。
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