春節(jié)前，深圳一次性推出1.3萬(wàn)套保障房房源。保障房已經(jīng)進(jìn)入交付加速期，但參與保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商卻有諸多顧慮。
保障房加速交付
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，深圳計(jì)劃新增安排建設(shè)保障性住房24萬(wàn)套，總建筑面積約1536萬(wàn)平方米，規(guī)劃套數(shù)較“十一五”期間增幅70%，預(yù)計(jì)總投資約646億元。
為了完成籌集建設(shè)任務(wù)、緩解建設(shè)資金壓力、適應(yīng)市民住房需求，在公租房、經(jīng)適房之外，深圳還創(chuàng)造性地推出了面向“夾心層”的安居型商品房這一新型住房保障方式。
安居型商品房是一種介于保障房和商品房之間的具有保障性質(zhì)的住房。其主要特點(diǎn)：一是市場(chǎng)化運(yùn)作；二是除房產(chǎn)外，不審查申請(qǐng)人資產(chǎn)和收入情況。
目前，富通地產(chǎn)“永福苑”和中海地產(chǎn)“閱景花園”兩個(gè)安居型商品房項(xiàng)目都已形成實(shí)際供應(yīng)。
在多手段配合下，保障房交付呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。深圳市住房和建設(shè)局表示，2012年，深圳保障性住房開(kāi)工3.8萬(wàn)套，竣工1.8萬(wàn)套，分別為計(jì)劃數(shù)的109%和180%。2013年深圳計(jì)劃開(kāi)工保障性住房1.5萬(wàn)套、竣工2萬(wàn)套、基本建成3萬(wàn)套、供應(yīng)2.5萬(wàn)套。
開(kāi)發(fā)商反映利潤(rùn)低
參加建設(shè)的多個(gè)開(kāi)發(fā)商向記者表示，保障房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)大約在5%左右，但很多難以估算的隱性成本最終吃掉了原本就十分微薄的利潤(rùn)空間。
深圳首個(gè)安居型商品房項(xiàng)目“永福苑”開(kāi)發(fā)商富通地產(chǎn)總裁黃文表示，為降低資金成本，推進(jìn)速度必須特別快，從拿地到銷(xiāo)售回籠資金，周期必須特別短。但目前保障房購(gòu)房資格審查過(guò)程耗時(shí)太長(zhǎng)，房源從具備預(yù)售條件到實(shí)際銷(xiāo)售至少要3個(gè)月，影響開(kāi)發(fā)商回收資金，這是保障房銷(xiāo)售的一大硬傷。
走代建總承包的傳統(tǒng)建設(shè)模式，同樣遭遇資金成本問(wèn)題。萬(wàn)科“龍悅居三期”保障房項(xiàng)目經(jīng)理段計(jì)先說(shuō)，政府分批撥付建設(shè)資金，企業(yè)經(jīng)常需要墊資，增加資金成本，擠壓利潤(rùn)空間。
保障房地塊較偏，相應(yīng)的配套設(shè)施不完善已成普遍情況。深圳市森之潤(rùn)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理葉文華說(shuō)：“開(kāi)工后，一些意料之外的隱性成本出來(lái)了，配套存在很大問(wèn)題。目前該項(xiàng)目存在無(wú)路可走的問(wèn)題，同時(shí)水電等系統(tǒng)都與想象的有一些差距。”這些配套究竟是政府承擔(dān)還是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)不清。但不配套，房子就賣(mài)不動(dòng)。
葉文華還擔(dān)心，保障房需求究竟有多大。“到現(xiàn)在沒(méi)有誰(shuí)能準(zhǔn)確地描繪出保障房的需求量和需求結(jié)構(gòu)，一股腦的大規(guī)模建設(shè)，先交付的項(xiàng)目需求還能保證，后面交付的項(xiàng)目建完能賣(mài)出去嗎？”
開(kāi)發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的預(yù)期普遍較低。黃文表示，“項(xiàng)目能維持盈虧平衡就行。”深圳中海地產(chǎn)有限公司助理總經(jīng)理黃荷友則說(shuō)，“公司對(duì)我們的要求是：不虧。”
試水項(xiàng)目可能不賺錢(qián)，使得很多開(kāi)發(fā)商對(duì)繼續(xù)參建保障房十分謹(jǐn)慎。黃荷友表示，以目前的情況來(lái)看，不會(huì)將保障房建設(shè)作為主力業(yè)務(wù)推進(jìn)。黃文和葉文華則認(rèn)為，是否繼續(xù)參與保障房建設(shè)要視當(dāng)前項(xiàng)目的成果而定，同時(shí)也要看項(xiàng)目的具體情況。
保障房建設(shè)需要扶持
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，要避免安居型商品房建設(shè)出現(xiàn)“一錘子買(mǎi)賣(mài)”局面，要確保開(kāi)發(fā)商有利可圖。因此，在保障房建設(shè)的探索過(guò)程中，政府要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善制度配套，促使土地、配套設(shè)施、房屋建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)房資格審查整套流程制度化，理清政府和企業(yè)雙方各自的責(zé)任。
深圳市住房研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，當(dāng)前最為重要的是要解決配套設(shè)施的問(wèn)題，以及政府行政審批效率低下導(dǎo)致延期銷(xiāo)售并由此引發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用增加的問(wèn)題。為了更好地保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)把相關(guān)配套設(shè)施承諾寫(xiě)入合同。從而將各類(lèi)隱性成本顯性化，讓開(kāi)發(fā)商在招投標(biāo)之前就能算清賬。
對(duì)于讓人揪心的配套問(wèn)題，深圳市住房和建設(shè)局表示，未來(lái)將開(kāi)通綠色通道，優(yōu)化審批流程，加快項(xiàng)目審批報(bào)建速度，并將實(shí)現(xiàn)保障性安居工程項(xiàng)目與周邊市政設(shè)施、公共配套同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。
而測(cè)算保障房需求量的工作也在緊鑼密鼓地推進(jìn)中。3月份，深圳將正式啟動(dòng)安居型商品房輪候申請(qǐng)受理工作，6月底前深圳可初步建立安居型商品房輪候名冊(cè)。近日，深圳還發(fā)布了《深圳市公共租賃住房輪候與配租辦法(征求意見(jiàn)稿)》。深圳市住房和建設(shè)局房改處處長(zhǎng)林小利告訴記者，公租房輪候庫(kù)將于年內(nèi)建成。
他認(rèn)為，建立輪候制度，一方面有助于確保分配公平，另一方面有利于及時(shí)掌握潛在需求，包括申請(qǐng)人數(shù)量和結(jié)構(gòu)、地域需求、戶(hù)型需求等，從而切實(shí)解決當(dāng)前大規(guī)模建設(shè)保障性住房所面臨的需求不清、結(jié)構(gòu)不明等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，真正做到以需定建。
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