廉租房只租不售，尋租空間不大，分配還相對公正；經(jīng)適房則涉及產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和變更，成為權(quán)力尋租和腐敗的重災(zāi)區(qū)。

2007年，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，把保障性住房建設(shè)納入政府的職責(zé)范圍。根據(jù)國務(wù)院的要求，保障房主要由兩種類型組成。一是租賃性質(zhì)的城市廉租住房。廉租房只租不售，從本質(zhì)上講是一種公共品，完全由政府提供，它保障的主要對象是城市買不起房也租不起房的貧困人口，政府以極低的租金價(jià)格租給這一群體。二是具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)適房用于出售，但享受國家在土地、稅收等方面的政策扶持，并通過控制建筑標(biāo)準(zhǔn)、限制利潤等手段降低建筑成本，以低于市場的價(jià)格售予買不起商品房的城市居民，因此具有半公共品的屬性，保障的主要對象是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但又買不起商品房的城市中低收入人口。

自從國家建立保障房制度以來，地方政府盡了很大的努力來建設(shè)保障房，應(yīng)該說取得了一定成績，為一大批城市貧困人口和中低收入人群提供了基本的住房保障。但我們同樣應(yīng)該看到，在當(dāng)前保障房的建設(shè)和分配過程中還存在著一些問題。

首先是保障房供給存在嚴(yán)重不足。2009年，我國保障房建設(shè)開始起步，2009-2011年，全國共開工建設(shè)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套，保障房覆蓋面僅達(dá)到城鎮(zhèn)人口的5%左右。我國“十二五”規(guī)劃建設(shè)保障房3600萬套，即使全部建成，也僅能覆蓋城鎮(zhèn)人口的不到20%，相對于龐大的需要保障房的群體來說，供給不足問題十分嚴(yán)重。

保障房分配過程中的不公正問題則是一個(gè)更嚴(yán)重也更為人們所關(guān)注的問題，尤其是存在于產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)適房分配中的不公正問題。廉租房只租不售，尋租空間不大，分配還相對公正；經(jīng)適房則涉及產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和變更，成為權(quán)力尋租和腐敗的重災(zāi)區(qū)。近些年經(jīng)適房分配領(lǐng)域腐敗案件頻發(fā)，如最近因“房妹”事件牽出的鄭州經(jīng)適房腐敗窩案，之前?？?、武漢、北京等地出現(xiàn)的官員倒賣經(jīng)適房、經(jīng)適房搖號(hào)分配出現(xiàn)公務(wù)員連號(hào)等情況，都在社會(huì)上引起了強(qiáng)烈反應(yīng)。更有甚者，一些權(quán)力部門打著經(jīng)適房的旗號(hào)，建設(shè)豪華住宅，以極低的價(jià)格出售給本部門職工，有的一套房子的市場差價(jià)就在幾百萬元。

經(jīng)適房腐敗問題如此嚴(yán)重，其制度設(shè)計(jì)是否合理，是否還有存在的必要，這些問題值得我們探討。

香港和新加坡都把產(chǎn)權(quán)式的保障房(公屋、組屋)作為主要的保障房模式，并對解決中低收入人口的住房問題起了很好的作用。但是，筆者認(rèn)為，香港和新加坡的模式是我們很難學(xué)習(xí)到的，因?yàn)樗麄冇兄约旱奶厥鈪^(qū)情、國情。一是兩地都人口密集、地域狹小、土地供給高度緊張，政府提供的公屋、組屋房型較小，可以節(jié)約土地；二是兩地中產(chǎn)階級占比較高，絕對貧困人口少，中低收入者多，政府主要為這一群體提供住房保障；三是兩地政府財(cái)力狀況較好，且政府比較廉潔，監(jiān)管制度完備，官員尋租機(jī)會(huì)少。因此，這種保障房模式是比較切合當(dāng)?shù)貙?shí)際的。

我國的保障房制度剛剛起步，且受國情所限，決定了完全照搬香港和新加坡的模式是行不通的。我國是一個(gè)發(fā)展中的人口大國，雖然住宅土地供給相對寬松，但需要保障的貧困人口眾多，中產(chǎn)階級發(fā)育不足；此外政府財(cái)力不足，各項(xiàng)監(jiān)管制度不完備，權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)多，因此產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)適房不能作為我國住房保障的主要模式。但就此全面取消的做法恐怕也不妥當(dāng)，應(yīng)該在現(xiàn)有的制度基礎(chǔ)上積極探索經(jīng)適房建設(shè)和分配的新辦法。

一個(gè)可能的操作思路是，結(jié)合各類保障房公共品屬性的多寡，按城市人口的收入水平分層次、分階段地進(jìn)行保障。國家優(yōu)先應(yīng)該保障的是城市絕對貧困人口和進(jìn)城的農(nóng)民工群體，以及租不起房的城市低收入群體。這兩個(gè)群體既買不起商品房、也無力承擔(dān)市場化的住房租金。因此，應(yīng)該大批量地為他們供應(yīng)廉租房。在基本滿足這兩個(gè)群體住房需求(至少70%)的基礎(chǔ)上，再考慮那些有一定積蓄、有購房需求、但又無法承擔(dān)住宅市場價(jià)格的城市中低收入群體，為他們提供作為半公共品的產(chǎn)權(quán)式經(jīng)適房。這就決定了當(dāng)前及今后一段時(shí)期，廉租房應(yīng)是我國保障房供給的主要形式，而經(jīng)適房則只能作為輔助形式，且需不斷改進(jìn)完善制度以對其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管規(guī)范。當(dāng)這兩類保障房覆蓋面越來越大時(shí)，市場上商品房的價(jià)格也會(huì)得到平抑，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。