2012年年末，北京等一線樓市逐漸升溫，而距離北京150公里的河北省唐山市卻由于大量樓盤空置而引發(fā)媒體關注。春節(jié)期間，中國證券報記者在唐山走訪時發(fā)現(xiàn)，由于供應激增而需求有限，唐山房地產(chǎn)市場下行跡象明顯。
大房企水土不服
唐山在三四線城市中頗具典型性：城市規(guī)模不大，經(jīng)濟較為發(fā)達；幾家效益良好大型國有企業(yè)為唐山絕大多數(shù)本地人口提供了就業(yè)機會，唐山外來人口不多，本地人口輸出也相對有限。這使得唐山缺少其他城市具備的兩股重要購房人群，外來人口和返鄉(xiāng)置業(yè)群體，而本地家庭對住房的需求相對有限。
或許正是由于較好的經(jīng)濟基礎，諸多龍頭房企把唐山視為必爭之地，目前包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、萬達[簡介 最新動態(tài)]、華潤置地[簡介 最新動態(tài)]、嘉里建設、綠城、金隅、榮盛發(fā)展等大型房企都已在唐山設立開發(fā)項目。然而，龍頭房企在唐山的發(fā)展歷程并不順利，與本地開發(fā)商相比，龍頭房企并不具備優(yōu)勢。
以唐山萬達廣場為例，2009年開盤預售時每平方米近萬元的均價曾引發(fā)搶購，如今唐山萬達廣場已建成現(xiàn)房卻仍未售罄，目前售價已降為每平方米7000元以下。
在唐山西郊軍用機場原址上改造的鳳凰新城，如今密密麻麻的分布著多個大型樓盤。鳳凰新城區(qū)域是2009至2011年期間唐山市政府重點推介的地塊，龍頭房企的唐山項目多位于這一區(qū)域。這些樓盤由于各種原因均未全面入住，入夜后只能看到一片由鋼筋水泥構成的灰暗的城市森林，有媒體將唐山鳳凰新城稱為又一座“鬼城”。除了鳳凰新城，唐山市其他區(qū)域還有多個的停建、緩建樓盤。
“大型開發(fā)商來到唐山后，產(chǎn)品類型、營銷手段等方面都比較先進。但是這些在一二線城市屢試不爽的開發(fā)模式到了唐山卻并不奏效，同時本地開發(fā)商也并沒有受到實質性的挑戰(zhàn)。”某龍頭房企唐山項目公司工作人員對中國證券報記者表示。在該人士看來，目前唐山大量樓盤滯銷的主要原因是“房子實在是太多了”。
“前幾年唐山的房地產(chǎn)市場確實比較紅火，但唐山人還是將房子作為一件投資品來購買。隨著唐山房價調頭向下，并不缺房的唐山人對買房失去了興趣，因此造成了如今的滯銷局面?，F(xiàn)在看來，這些開發(fā)商在拿地時都把唐山的房地產(chǎn)市場看得過于樂觀了。”上述龍頭房企人士表示。
樓盤入住率較低
造成唐山房地產(chǎn)市場目前局面的原因，除了開發(fā)商在全國樓市火爆之時的拿地沖動，還有唐山市政府的規(guī)劃沖動。2010年，唐山啟動了《唐山市震后危舊平房改造項目規(guī)劃方案》。根據(jù)該方案，唐山市將改造震后危舊平房536片，建筑面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶；規(guī)劃建設安置住宅小區(qū)135個，建筑面積1600萬平方米，建設住房18.84萬套，估算總投資340億元。
這意味著，僅唐山通過城中村改造釋放的住宅供應就接近2011年北京樓市成交的兩倍，而目前唐山市區(qū)城鎮(zhèn)人口為420萬，約為北京的五分之一。在城中村改造的同時，唐山市還對多個居民區(qū)進行拆遷改造，加上新城區(qū)的建設，有唐山地產(chǎn)人士估計唐山未來的住宅供應規(guī)?？赡芨涌捎^。“供大于求將是未來幾年唐山房地產(chǎn)市場的常態(tài)”。
如今，幾年前的沖動式發(fā)展?jié)u漸顯露出惡果。由于大量已售樓盤空置，目前唐山購房者已經(jīng)將“有人住”作為買房的重要標準。在樓盤大量空置的鳳凰新城，目前只有一個舊改樓盤銷售尚可，原因之一就是該樓盤由大量回遷住戶居住。而在唐山市路南區(qū)某大型回遷樓盤，由于原住民每戶均補償了多套房產(chǎn)，同時商品房銷售乏力，導致這一規(guī)劃居住人口10萬人的樓盤入住率十分有限。
入住率底下還套牢了投資商鋪的購房者。市民小張2009年在唐山市中心區(qū)某大型樓盤以每平方米3.6萬元的價格買下一間40平方米的商鋪，當時開發(fā)商表示交房后每年的租金回報將超過10萬元。如今這一商鋪仍無人承租，原因還是該建筑面積超過100萬平方米的樓盤很少有人居住。
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