一線城市成交量持續(xù)放大、價格不斷走高，在引來人們對“房價失控”擔(dān)憂的同時，也引來了人們升級樓市調(diào)控的呼聲。

 

升級調(diào)控呼聲的背后，是這樣一組火爆的數(shù)據(jù)：2013年1月百城住宅價格指數(shù)報告顯示，1月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為9812元/平方米，較上年同期上漲1.2%，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，這也是近兩年來漲幅首次突破1%，該指數(shù)自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個月環(huán)比上漲。報告顯示，在納入統(tǒng)計的全國100個城市中，有64個城市環(huán)比上漲，35個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少8個，其中跌幅在1%以上的有21個；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加7個，其中漲幅在1%以上的有38個，較上月增加12個。此外，報告還顯示，一線城市中，北上廣深四大城市均價全面上漲，環(huán)比漲幅均超過2%，大大“跑贏”百城平均價格指數(shù)上漲的速度。

 

房價上漲由點及面、房價漲幅不斷升高，令市場各方神經(jīng)緊繃。有報道稱，今年3月全國“兩會”召開前后，或?qū)⑹钦{(diào)整樓市政策或升級樓市調(diào)控手段的重要政策窗口期。

 

如箭在弦的樓市調(diào)控，如何調(diào)整和升級？是繼續(xù)出臺類似“國多少條”這樣的全國“一刀切”的調(diào)控政策，還是根據(jù)樓市新變化、采取更具針對性的有差別化的調(diào)控政策，以使調(diào)控更加有的放矢？

 

當(dāng)一線城市房價高歌猛進，而三四線城市房價危如累卵、房地產(chǎn)泡沫面臨破裂風(fēng)險時，答案不言自明：差別化調(diào)控應(yīng)是樓市調(diào)控政策的新取向。

 

當(dāng)今的中國房地產(chǎn)市場，早已沒有了那種價值尚未挖掘的類似計劃分房時代的住房。事實上，住房分配貨幣化、市場化和商品化以來，房價經(jīng)歷了從價值壓抑到價值發(fā)現(xiàn)，直至瘋狂炒作下價格泡沫橫流的發(fā)展歷程。如今，環(huán)顧四周、放眼全國，房價早已高處不勝寒。在這樣的背景下，各地樓市開始分化，針對不同地區(qū)不同房價走勢，采取差別化調(diào)控，應(yīng)成為新形勢下樓市調(diào)控政策出臺的基本思路和取向。

 

采取怎樣的差別化調(diào)控政策，才能促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展？

 

首先要注意調(diào)控對象的差別化。就全國而言，目前房價漲勢最為迅猛的是一線城市房價，因此，當(dāng)務(wù)之急是出臺專門針對一線城市樓市的調(diào)控政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止某些地產(chǎn)大佬所預(yù)言的房價暴漲預(yù)期變成現(xiàn)實，進而加劇房地產(chǎn)貸款風(fēng)險；就一線城市而言，由于不同城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不同、房價漲幅不一，因此地方政府應(yīng)采取差別化調(diào)控政策，遏制漲幅過快過大的城區(qū)房價，確保城市房價的總體穩(wěn)定；同時，由于一線城市樓市目前基本上是由央企主導(dǎo)甚至壟斷，因此，調(diào)控政策也應(yīng)更多針對國資房企，以消除市場壟斷者為牟取更多利益對房價施加的人為操縱和控制。

 

其次要注意調(diào)控手段的差別化。對于“高燒”不退的一線城市樓市，應(yīng)加速推進房產(chǎn)稅的實施，通過增加那些由“資源性客戶”、貪腐官員、炒房族等人群構(gòu)成的“房多多們”的住房持有成本，倒逼他們手中囤積的巨量空置房流入二手房市場，并輔之以增加土地和保障房供應(yīng)等措施，多渠道增加一線城市供應(yīng)，緩解供求矛盾，遏制房價過快上漲；對那些房價泡沫行將破裂的城市，則應(yīng)采取柔性微調(diào)措施，在保持房價穩(wěn)中有降的同時，促進樓市“軟著陸”。

 

再次要注意調(diào)控時機的差別化。什么時機出臺調(diào)控政策，各地樓市情況不同，出臺時機也應(yīng)綜合研判、相機抉擇。對于樓市過熱的一線城市，應(yīng)果斷采取嚴厲調(diào)控措施，加碼調(diào)控手段，以便未雨綢繆，防止房價暴漲甚至失控；對于跟風(fēng)上漲的城市，應(yīng)在嚴控投資和投機需求、嚴格執(zhí)行既有調(diào)控措施的同時，通過適時調(diào)整契稅等稅收手段，引導(dǎo)市場預(yù)期；對于房價不漲反跌的城市，則應(yīng)采取因地制宜的措施，在住建部等有關(guān)部門監(jiān)督下，適當(dāng)微調(diào)此前調(diào)控政策，減緩?fù)恋毓?yīng)，通過時間消化樓市庫存，以維護當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定。

 

10多年的樓市牛市行情進展到目前，“一刀切”調(diào)控政策早已過時。在復(fù)雜的利益博弈和樓市走勢下，應(yīng)在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)提供的基礎(chǔ)信息的基礎(chǔ)上，采取更能體現(xiàn)調(diào)控藝術(shù)和智慧的差別化調(diào)控手段，遏制房價上漲，確保樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。