近期，土地市場(chǎng)成交火熱，部分地區(qū)房?jī)r(jià)再次抬頭，引發(fā)各方關(guān)注。比如在一線城市北京，隨著1月31日，方興地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]分別以17.3億元、18億元，將北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩塊地收入囊中，北京土地市場(chǎng)也交出了今年1月份的成績(jī)單：共成交土地22宗，單月成交額高達(dá)241.66億元。這一成績(jī)刷新了北京2003年有統(tǒng)計(jì)記錄以來的最高值，相比2012年1月份的21.9億元，今年首月的土地成交金額同比增長(zhǎng)10倍。

 

北京土地市場(chǎng)成交火熱，僅是全國眾多地區(qū)的一個(gè)典型。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，重點(diǎn)城市的土地成交大都出現(xiàn)同比大幅上升。這一現(xiàn)象，延續(xù)了去年四季度以來的趨勢(shì)，其間各地甚至頻繁上演“地王”大戰(zhàn)。與此相伴的，則是此前已經(jīng)“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)再次回升，不管是國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，還是老百姓的自身感受，都反映出部分地區(qū)房?jī)r(jià)開始上漲的無奈現(xiàn)實(shí)。

 

有業(yè)內(nèi)人士曾形象地將土地與房子的關(guān)系比喻為面粉與面包。價(jià)格關(guān)系上，究竟是面粉的價(jià)格決定面包價(jià)格，還是面包價(jià)格拉高了面粉價(jià)格，不同的人有不同理解。但無論如何，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互推升，成為近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的常見現(xiàn)象。也就是說，如今“土地?zé)?rdquo;與“房?jī)r(jià)漲”這一邏輯循環(huán)重現(xiàn)，再次改變著市場(chǎng)各方的預(yù)期，調(diào)控兩年有余的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方，成為很多人的心頭疑問。

 

增加土地供應(yīng)，住宅用地成交量加大，對(duì)于保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，甚至理性回歸不無裨益。其中道理在于通過增加供給，改變供需格局，實(shí)現(xiàn)價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]整。因?yàn)槿绻娣鄄蛔銓?dǎo)致面包產(chǎn)量萎縮，在需求不變的情況下，“供不應(yīng)求”的結(jié)果就是面包價(jià)格上漲。也正因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士任志強(qiáng)（微博）一直“看漲”房?jī)r(jià)。

 

任志強(qiáng)的判斷依據(jù)主要有三點(diǎn)：一是土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)；二是開工量負(fù)增長(zhǎng)；三是庫存消化速度增快。他認(rèn)為，2003年、2005年和2006年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致了2007年出現(xiàn)一輪房?jī)r(jià)暴漲，2008年年中的土地供應(yīng)下降導(dǎo)致了2009年以及2010年房?jī)r(jià)又一輪暴漲。2012年的數(shù)據(jù)也顯示，土地供應(yīng)再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，再加上開工負(fù)增長(zhǎng)及庫存消化過快，因此他預(yù)言，2013年3月份的房?jī)r(jià)暴漲將成為大概率事件。

 

還是以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。已經(jīng)3年沒有完成土地供應(yīng)的北京，2012年共成交住宅用地37宗，僅僅完成全市年度計(jì)劃的三成，創(chuàng)近6年來新低。而自去年四季度以來，北京住宅成交開始回暖，特別是今年1月，與去年同期相比，商品房成交量大幅上漲近6倍。同時(shí)庫存量持續(xù)下降，截至1月28日，北京地區(qū)商品住宅庫存為74294套，達(dá)到歷史低位。有業(yè)內(nèi)人士就此分析認(rèn)為，開發(fā)商庫存壓力降低，市場(chǎng)出現(xiàn)短暫性的“供不應(yīng)求”，未來若新增供應(yīng)難以滿足大量需求釋放，價(jià)格仍會(huì)存在上漲壓力。

 

從這個(gè)角度看，土地市場(chǎng)成交火熱本來是好事，增加供應(yīng)可以降低房?jī)r(jià)。但有時(shí)候往往事與愿違，“土地?zé)?rdquo;與“房?jī)r(jià)漲”變成了相互推動(dòng)的邏輯循環(huán)，緣由在于土地?zé)岵粌H僅意味著成交量大，更多是土地成交價(jià)格的持續(xù)上漲。從成本構(gòu)成來看，地價(jià)一般占房?jī)r(jià)的30%至40%，有的一線城市好地段占到50%至60%，因此，土地價(jià)格的反復(fù)上漲，成為推高房?jī)r(jià)的重要因素。反過來，由于很多人堅(jiān)定看好未來房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，特別是房地產(chǎn)開放商的樂觀預(yù)期，直接影響其拿地的意愿，也會(huì)拉高土地成交價(jià)格，甚至不惜血本砸出“地王”。

 

有研究指出，2013年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2012年回暖的基礎(chǔ)上繼續(xù)企穩(wěn)、成交放量，企業(yè)積極拿地，地方政府積極推地。預(yù)計(jì)2013年土地購置面積和房屋新開工面積將實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況將超越2012年。有開發(fā)商表示，由于銷售的回暖及持有現(xiàn)金增加，對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)期也逐漸由悲觀轉(zhuǎn)為積極，特別是大型房企，調(diào)控后拿地量減少，遠(yuǎn)期項(xiàng)目用地逐漸緊張，拿地補(bǔ)庫存的意愿較為強(qiáng)烈。

 

因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回暖之際，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)政策調(diào)控目標(biāo)，必須在加大土地供應(yīng)、增加普通商品房建設(shè)過程中，切實(shí)打破“土地?zé)?rdquo;與“房?jī)r(jià)漲”這一邏輯循環(huán)。要打破這一循環(huán)，既要控制好土地價(jià)格，防止非理性拿地行為，又要引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期，莫讓房?jī)r(jià)大漲成為現(xiàn)實(shí)。

 

從土地供應(yīng)角度看，要控制好土地價(jià)格，除了防范部分開發(fā)商非理性高價(jià)拿地外，還要加大對(duì)“囤地”等行為的監(jiān)督。國土部公布的數(shù)據(jù)亦顯示，截至2012年底，中國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃，這意味著仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

 

從更深層次看，土地價(jià)格持續(xù)走高的原因，在于地方政府依賴多年“土地財(cái)政”，只有以改革的手段，徹底轉(zhuǎn)變土地流轉(zhuǎn)、政府賣地的現(xiàn)實(shí)，才能真正有效控制好土地價(jià)格。

 

正確引導(dǎo)市場(chǎng)各方對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，利于遏制住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，從另一端打破“土地?zé)?rdquo;與“房?jī)r(jià)漲”的循環(huán)。除了要繼續(xù)引導(dǎo)公眾合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求外，還應(yīng)讓既有調(diào)控政策不折不扣“落地”，發(fā)揮信貸、稅收等各項(xiàng)政策作用，強(qiáng)化地方政府控制房?jī)r(jià)目標(biāo)責(zé)任制，讓調(diào)控兩年有余的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。