春節(jié)將至，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的重壓之下，依然感受到了暖暖的春意。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告，今年1月份，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1057萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)2.5倍，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2602萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，同比增長(zhǎng)77%。

 

渣打銀行最新公布的一份調(diào)查顯示，30家接受調(diào)查的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有18家表示有意于未來(lái)三至六個(gè)月購(gòu)買(mǎi)土地。開(kāi)發(fā)商們普遍認(rèn)為，受到需求強(qiáng)勁、降價(jià)促銷(xiāo)以及市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，多個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格正在上升。

 

首先增幅很大主要是因?yàn)閮牲c(diǎn)，第一去年1月份是春節(jié)，成交比較清淡，尤其是地方政府那時(shí)供地不積極，而現(xiàn)在1月份不是春節(jié)月份，而且樓市正在加速的回暖，土地市場(chǎng)也開(kāi)始了明顯的上升，因此今年1月份的成交量就大幅超過(guò)了去年1月份，而在這里面成交的土地出讓金是263%，土地出讓面積77%，之間增幅差別比較大，主要是因?yàn)槌山痪鶅r(jià)比去年1月份大增100%，說(shuō)明今年1月份價(jià)格也大增了，這種量?jī)r(jià)齊升可能會(huì)進(jìn)一步推高土地成本，也轉(zhuǎn)變了很多人對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，這對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲形成一種推動(dòng)作用。

 

土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)基本具有同步性，土地市場(chǎng)略微滯后于房屋市場(chǎng)，房屋市場(chǎng)去年1月是春節(jié)月份，而且去年是樓市最低迷的時(shí)點(diǎn)，所以是同比增幅出現(xiàn)了暴增，其實(shí)是一線城市1月份成交量相比去年12月份出現(xiàn)了9%的小幅下滑，但是目前依然成交活躍，成交量處于高位。

 

目前回暖跡象非常明顯，尤其是一線城市量?jī)r(jià)齊升，我之前說(shuō)是一線城市調(diào)控如果不升級(jí)房?jī)r(jià)將會(huì)失控，主要是基于一線城市現(xiàn)在供求關(guān)系偏緊，供不應(yīng)求的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)，而廣大的中西部三線城市、四線城市存貨量依然較大，北京、上海、廣州、深圳供應(yīng)量偏緊，而去化速度又比較快，需求比較旺盛，自然會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，在這種情況下價(jià)格的加速上漲是必然的。所以需要出臺(tái)政策抑制需求過(guò)于旺盛、而供給短時(shí)間內(nèi)接不上的矛盾。

 

政策會(huì)有以下幾個(gè)方面：第一限購(gòu)限貸等行政干預(yù)政策依然不放松。第二信貸政策可能會(huì)有所收緊，二套房貸雖然不一定全面停貸，但可能會(huì)提高首付和貸款利率。第三稅收也有一些動(dòng)作，昨天國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)收入分配指導(dǎo)意見(jiàn)里指出房產(chǎn)稅還要穩(wěn)步的推進(jìn)，我認(rèn)為其他個(gè)別稅種也可能加碼。最后，政策可能會(huì)傾向于區(qū)域差異化、因地制宜，重點(diǎn)抑制一線城市房?jī)r(jià)。

 

我之前表示過(guò)，春節(jié)過(guò)后到5月份之間，都可能是政策出臺(tái)的時(shí)間窗口。因?yàn)?2月份北京、深圳、廣州四個(gè)一線城市的房屋價(jià)格指數(shù)漲幅已經(jīng)超過(guò)了環(huán)比1%，這已經(jīng)是一個(gè)比較大的漲幅了，所以我估計(jì)2月份、3月份、4月份如果沒(méi)有政策房?jī)r(jià)將加速上漲，漲幅會(huì)非?？捎^，會(huì)引起恐慌情緒。

 

新政出來(lái)后對(duì)于成交量會(huì)有抑制，成交量可能會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)月份的環(huán)比下滑，市場(chǎng)會(huì)降溫，但是價(jià)格不一定會(huì)出現(xiàn)明顯降溫，我個(gè)人預(yù)計(jì)2013年房?jī)r(jià)會(huì)震蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)在去年觸底反彈，今年主要以上行為主，政策力度大，房?jī)r(jià)震蕩的幅度就會(huì)比較大，政策力度小，可能只是漲幅收窄，不一定會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，2014年可能會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的拐點(diǎn)。