我國樓市亟待新的宏觀政策來改變正在形成的上漲預(yù)期，這樣的不合理預(yù)期越晚改變，國內(nèi)住房市場就會在莫測風(fēng)險的黑洞中越陷越深！為把握住當(dāng)前住房市場所面臨的核心問題以及隱含的莫測風(fēng)險，牢牢把控住樓市的演變方向，期待決策層抓緊出臺相應(yīng)政策。

 

易憲容

 

不知不覺間，全國各地樓市加速反彈的局面已然確立。

 

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市新建商品住宅價格去年12月平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來已連續(xù)7個月保持上漲，而且這種趨勢已經(jīng)延續(xù)到今年1月。有數(shù)據(jù)顯示，1月國內(nèi)一線城市住房市場出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。比如，北京1月二手房平均房價突破每平方米3萬元，同比上漲36%；上海1月房價環(huán)比上漲8.1%，創(chuàng)近4個月來新高；深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史最高水平，“量價齊升”也已成了這些市場的主旋律，更讓整個房地產(chǎn)價格再度形成上漲預(yù)期。如果這種情況向全國市場蔓延，勢必又將2010年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控推到十字路口。

 

近十年來，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策從來就沒有停止過，但不爭的事實卻是房價越調(diào)控越高。本來，2010年國十條頒布后，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有根本上的改變，國人也以為在這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下市場會有所變化，一線城市住房市場也確實出現(xiàn)了持續(xù)兩年的“量跌價滯”局面。不過，由于國十條所要求的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效的經(jīng)濟杠桿政策（信貸及稅收政策）遲遲沒有落實，反之逐漸被一些地方政府的行政干預(yù)所取代（限購政策等），進而使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)有的效應(yīng)不斷被弱化。2012年穩(wěn)增長政策出臺，房地產(chǎn)市場預(yù)期便全面逆轉(zhuǎn)。

 

對于當(dāng)前一線城市樓市的“量價齊升”現(xiàn)象，一些人又在老調(diào)重彈，認為這是由于住房市場長期供求失衡導(dǎo)致的結(jié)果，不從供求關(guān)系入手，不解決這種住房供求關(guān)系失衡，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格不上漲也難，高房價還會持續(xù)下去。這是一種嚴重的誤導(dǎo)。因為，住房作為一種商品與其他商品有個完全不同的特性，它不僅是價值高的耐用消費品，而且也是投資品（問題在于政策如何界定）。對于這樣身兼兩種性質(zhì)的商品，因為性質(zhì)不同，其價格形成機制、定價基礎(chǔ)、市場供求關(guān)系、市場運行機制也是完全不同的。如果住房作為投資品，如其他投資品一樣，其價格很大程度上取決于投資者的預(yù)期，而這種預(yù)期又由投資者個人心理因素、市場環(huán)境及市場金融條件來決定，在這種情況下，投資者對住房需求是相當(dāng)不確定的。它可能在零到無窮大區(qū)間徘徊。當(dāng)投資者都預(yù)期住房價格會上漲而又有好的金融市場條件時，那么這時住房需求可以無窮大。市場是根本無法通過增加住房供給來滿足這種投資需求的。

 

還有，住房是不動產(chǎn)，其任何一個產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下的住房市場結(jié)構(gòu)是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場只有需求線而沒有供給線。房地產(chǎn)開發(fā)商是住房價格定價者而不是價格接受者，他們能透過行業(yè)慣例共同定出較高的一手房價格，也可能通過一手房價格的指標性效應(yīng)引導(dǎo)二手房市場價格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商具有很強的托市能力。所以，住房市場的供求關(guān)系是無法解釋價格變化的。比如早兩年國內(nèi)不少城市住房銷售量大跌而價格不變，即“量降價滯”。產(chǎn)生這樣局面的原因，筆者認為就在于我國眼下的住房市場不僅是投資投機為主導(dǎo)的市場，而且是房地產(chǎn)企業(yè)可主導(dǎo)定價的市場。

 

當(dāng)前那些在各種網(wǎng)絡(luò)媒體上高調(diào)預(yù)估今年樓價會暴漲的人，或許就在打賭管理層不想改變住房市場性質(zhì)，所以試圖通過預(yù)期來左右房價，讓投機性需求、投資性需求及恐慌性住房需求等涌入市場。當(dāng)這些人涌入市場時，住房價格可能會進一步上漲，從而使無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是早期進入的投機炒作者都可盡早落袋為安，退出市場。至于今后住房市場如何洪水滔天，對他們來說都沒有什么關(guān)系了。房地產(chǎn)泡沫破滅所造成的損失，只能讓那些新進入者及整個社會來承擔(dān)了。

 

實際上，無論從當(dāng)前的住房市場運行趨勢看，還是從新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的大方向看，當(dāng)前我國樓市根本就沒有暴漲的理由。中央政府一再強調(diào)，城鎮(zhèn)化實質(zhì)是縮小幾大差距并讓農(nóng)民成為市民。而過高的房價農(nóng)民根本不可能進城，房價的暴漲只能給中國經(jīng)濟帶來災(zāi)難與毀滅。當(dāng)前某些網(wǎng)絡(luò)媒體及一些人在炒作今年房價會暴漲，正是利用了政策真空期來左右市場預(yù)期，同時這樣的言論也符合一些地方政府官員希冀以此推高GDP的愿望。對此，不可再任由這種言論來左右市場了，無論如何得給今年的住房市場一個明確的預(yù)期，以牢牢把控住樓市的演變方向。

 

由此再深究下去，看近期被揭露出來的“房叔”、“房姐”、“房妹”等事件，凸顯出當(dāng)下的中國住房市場，誰的權(quán)力大，誰交易的標的就越大，誰持有更多有價值住房的可能就越高的怪狀，這正是由政府為主導(dǎo)的住房市場所滋生的嚴重分配不公，因為在這種市場格局下，通過高房價只會把有限的住房供應(yīng)分配到“有錢人”手上，而不是“有住房需求”的人手中，并進而使住房市場分配結(jié)構(gòu)進一步扭曲，住房供求關(guān)系進一步失衡，而住房的價格則繼續(xù)上漲。

 

更為重要的是，近十年來國內(nèi)住房市場基本上還只經(jīng)歷了價格上漲周期，但住房市場一定還會出現(xiàn)下跌周期，房地產(chǎn)泡沫也會有周期性變化，最后其泡沫破滅同樣是不可改變的。如果相關(guān)決策者深入反思當(dāng)前住房市場及宏觀調(diào)控政策，就能把握住當(dāng)前住房市場所面臨的核心問題以及隱含的莫測風(fēng)險，進而抓緊出臺相應(yīng)的政策。有鑒于房地產(chǎn)企業(yè)及住房投機炒作者利用住房宏觀調(diào)控政策的真空期在極力左右市場預(yù)期，留給決策層的時間或許已經(jīng)不多了。樓市亟待新的宏觀政策來改變正在形成的預(yù)期，這樣的不合理預(yù)期越晚改變，國內(nèi)住房市場就會在莫測風(fēng)險的黑洞中越陷越深！

 

（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）