時至今日，房企一月融資大潮落下帷幕。據和訊房產不完全統(tǒng)計，2013年1月，國內房企先后通過發(fā)債、配股、股東增資以及賣股權等方式“曲線”籌措資金近500億。
值得一提的是，計劃融資的九成以上房企均表示，公司所得資金將用于償還現有債務以及增加土地儲備。然而，華高萊斯國際地產顧問公司董事副總經理公衍奎則對和訊房產表示，一方面，借著市場回暖的趨勢，“借新償舊”和“積草囤糧”是房企必然的選擇;另一方面，從上述融資手段、信貸政策及房企債務等情況來看，今年房企資金鏈依然將維持緊張局面。
房企“曲線”融資近500億
由于綠城[簡介 最新動態(tài)]中國和明發(fā)集團[簡介 最新動態(tài)]在月底加入海外發(fā)債“軍團”，龍湖[簡介 最新動態(tài)]及奧園亦再度發(fā)債，因而截止1月結束，已有17家房企公布了發(fā)債目標，合計融資63.5億美元。除了海外發(fā)債，金地、星獅、融創(chuàng)和恒大等房企還計劃通過配股融資，總額約74億港元，而建發(fā)、渝能產業(yè)、金輪天地則通過股東增資、變賣股權以及首次IPO等途徑獲得總額逾21億元的資金支持。
不難看出，一月房企八成融資金額得益于海外發(fā)債，畢竟與2012年600億的海外債融資總額相比，一月單月便超出了過去一年的六成。在業(yè)內人士看來，房企的這波融資潮除了便于短債轉長債以外，房企掀起融資潮也是為企業(yè)項目拓展提供資金支持。
對此，易居中國高級分析師薛建雄向和訊房產指出，目前樓市尚在去泡沫的過程中，不少開發(fā)商在去年三、四季度大舉拿地后，資金面開始“難受”，而1月后，樓市會進入冬季休整期，將自然降溫。
融資好景或難持續(xù)
對于房企“資金面難受”，公衍奎亦有不同解讀，他指出，目前樓市調控和信貸政策難言放松，各方融資渠道收緊，而今年又是房地產信托兌付的高峰年，基金兜底、無力償付的案例必將增加。
事實上，2013年開年至今，房地產信托已出現3起“絕當”，此前更是曝出華業(yè)地產(600240,股吧)無力承擔信托到期的案例。
與債務壓力相對應的是，房企融資好景或難持續(xù)。就房企海外發(fā)債而言，穆迪、標普等國際評級機構堅持對我國房企的海外債券多給予“非投資”評級(即垃圾債)，而福克斯消息稱，瑞銀依舊看空債券市場，并計劃于近日將其經濟業(yè)務中的債券客戶重新列為“激進”投資者。
而有意思的是，對于另一條重要的融資途徑——配股，資本市場似乎也不太認可。就在融創(chuàng)和恒大公布配股計劃的次日，兩家房企的股價竟分別在花旗和摩通等大行的“護航”下跌破配股價，這對于認購者而言無異于“竹籃打水”一番。
去泡沫時代下的債務隱患
在經歷了一輪樓市“大躍進”之后，房企高負債的發(fā)展模式依舊未得到明顯改變，與之同時，信托業(yè)協(xié)會的數據還顯示，2013年房地產信托兌付本息將達2800億元，遠超2012年的1759億元，兌付頂峰將在二季度出現。2011年高昂的信托本息以及2012年末驟增的拿地成本，即使是大房企也難言輕松。
以恒大最為典型，據了解，在2011年，恒大共成立16款信托產品，募集資金將近46億;而在2012年，恒大在上半年新增土地儲備僅為544萬平方米，下半年卻激增至2046萬平方米。
在恒大8月底披露年度中報后，摩根大通隨即發(fā)布研報稱：“對恒大凈負債率躍升至96.1%感驚訝。”高盛明確表示：“除非恒大管理層愿透過更謹慎的新收購、擴展來降低其資產負債表上的存在危機，否則其高凈資產債務比率將持續(xù)。”
雖然，恒大董事局許主席曾多次在公開場合表示，公司規(guī)模已經達到理想狀態(tài)，將堅持較為謹慎的買地策略。但實際情況則是，恒大在2012年又花費了141億元的購地成本，同時將2013年的合約銷售目標上調至1000億元，相比去年800億元的目標增加25%。
為此，國泰君安在年初刊文指出：“恒大全國性覆蓋依賴高杠桿，高于未付土地款和快速銷售。如果銷售步伐放慢，公司的流動性將會有嚴重問題，因此，我們擔心其財務狀況。”
除了恒大以外，一些典型房企亦存在發(fā)展隱患。中國指數研究院報告還提到，在一月融資的企業(yè)中，雅居樂、方興、碧桂園、中駿置業(yè)等企業(yè)或因市場布局過于集中、布局城市發(fā)展?jié)摿Σ蛔?又或是產品結構單一、缺乏成熟的產品體系，與企業(yè)現有的信用評級有一定距離。
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