就在萬(wàn)科海外業(yè)務(wù)發(fā)展如火如荼之際，從今年開(kāi)始，萬(wàn)科旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也將大規(guī)模展開(kāi)。繼北京萬(wàn)科首個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓住總?cè)f科·金域國(guó)際中心高調(diào)亮相之后，位于昌平的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)也將于今年底入市，成為萬(wàn)科首個(gè)入市的商業(yè)綜合體。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，連續(xù)三年銷售額破千億之后，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)面市

日前，北京萬(wàn)科首個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓住總?cè)f科·金域國(guó)際中心高調(diào)亮相。該項(xiàng)目地處素有中國(guó)硅谷之稱的大中關(guān)區(qū)域，緊鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，寫(xiě)字樓面積為5.6萬(wàn)平方米，商業(yè)面積達(dá)20.4萬(wàn)平方米。

據(jù)北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁透露，北京萬(wàn)科正在設(shè)計(jì)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目合計(jì)10余個(gè)，面積達(dá)20多萬(wàn)平方米，分別位于朝陽(yáng)、海淀、郭公莊等區(qū)域。目前在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目有三個(gè)，分布在昌平、房山和舊宮，總建筑面積逾30萬(wàn)平方米，其中，昌平的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)將于今年底入市，房山和舊宮的商業(yè)項(xiàng)目分別于2014年和2015年入市。

此外，萬(wàn)科計(jì)劃于今明年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目還包括：深圳九州萬(wàn)科廣場(chǎng)、無(wú)錫萬(wàn)科運(yùn)河外灘、西安萬(wàn)科紅、東莞松湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)等。據(jù)公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科計(jì)劃在福州、佛山、沈陽(yáng)、東莞、上海、青島、合肥等地投資建設(shè)萬(wàn)科廣場(chǎng)，投資總額超過(guò)300億元。在成都一地，萬(wàn)科就投資開(kāi)發(fā)4個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。2012年12月，萬(wàn)科與上海綠地、九龍倉(cāng)合作拿下上海南站商務(wù)地塊，地價(jià)款為54.31億元。

從“被動(dòng)從商”到主動(dòng)探索

“不能像瘸子一樣，只做一種產(chǎn)品”，肖勁表示，一定意義上說(shuō)，寫(xiě)字樓和商業(yè)項(xiàng)目更能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑的感悟。面對(duì)過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)日新月異的變化，肖勁坦言萬(wàn)科“直流口水”，“沒(méi)想好的不會(huì)去做，一旦想好就不會(huì)停下來(lái)”，肖勁表示，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)科已經(jīng)具備天時(shí)地利人和。

事實(shí)上，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)近幾年一直低調(diào)進(jìn)行，涉及的商業(yè)業(yè)態(tài)也僅限于舊城改造、社區(qū)商業(yè)配套等。不過(guò)，在過(guò)去一年內(nèi)，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)加速擴(kuò)張之勢(shì)，萬(wàn)科開(kāi)始嘗試純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2013年1月，萬(wàn)科成立了商用物業(yè)管理部，總部設(shè)在北京，由萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶分管。

“過(guò)去幾年，萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)一直持保留態(tài)度”，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮近日公開(kāi)表示，在一些城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)快發(fā)展的勢(shì)頭，不像住宅可以通過(guò)調(diào)整價(jià)格來(lái)解決，商業(yè)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)泡沫就只能空置，這將是一個(gè)很危險(xiǎn)的事情。郁亮表示，萬(wàn)科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一方面是為了更好地做住宅，另一方面也為了順應(yīng)城市的發(fā)展。據(jù)記者了解，未來(lái)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)的份額將達(dá)到15%-20%。

“順理成章”的轉(zhuǎn)型

一方面，住宅用地越來(lái)越少、捆綁出讓的綜合性用地和純商業(yè)用地越來(lái)越多，這使得萬(wàn)科不得不轉(zhuǎn)型；另一方面，住宅的凈利潤(rùn)率普遍不足20%，這意味著即便千億規(guī)模，凈利也僅100余億元，回報(bào)率明顯偏低。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型是順理成章的事，本能使然。

“住宅主要用來(lái)跑現(xiàn)金流，如果萬(wàn)科做綜合體，將一部分資金轉(zhuǎn)化成持有的固定資產(chǎn)，那么升值前景非?？捎^”，宋延慶表示，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，持有物業(yè)不但能提高自身附加值，在資本市場(chǎng)的估值、評(píng)級(jí)和融資成本也都有優(yōu)勢(shì)。

不管是被迫轉(zhuǎn)型還是自身盈利需求，如果再加上融資渠道的打通，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)似乎更勢(shì)在必行。今年初，萬(wàn)科轉(zhuǎn)板(B轉(zhuǎn)H股)方案最終確定。雖然萬(wàn)科高層一直表示暫無(wú)香港融資計(jì)劃，不過(guò)，轉(zhuǎn)板之后打開(kāi)港股融資通道，卻幾乎成為業(yè)界共識(shí)。仲量聯(lián)行分析人士稱，轉(zhuǎn)板將使萬(wàn)科的融資平臺(tái)、融資方式發(fā)生革命性變化，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供極好的契機(jī)和低成本融資的可能，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的短板，也將得到資金的助力。