2012年樓市低開高走，萬科、保利等各大房企無不刷新歷史最佳業(yè)績，但就在住宅開發(fā)商賺得盆滿缽滿，頻頻涉水商業(yè)地產(chǎn)之時，一向鼓吹“商業(yè)地產(chǎn)風景獨好”的地產(chǎn)明星SOHO中國董事長潘石屹及旗下SOHO中國卻迎來三年來最暗淡的業(yè)績，規(guī)模越做越小，成為牛市下罕見的“掉隊房企”。
繼去年8月宣布公司由“開發(fā)-銷售”轉向“開發(fā)-自持”后，SOHO中國以業(yè)績連續(xù)下跌宣告進入轉型陣痛期。多位業(yè)內(nèi)人士預計其在未來3-4年內(nèi)銷售規(guī)模將逐步縮小，而租金難以快速補充收入，業(yè)績或難有起色。
銷售額僅完成79%，成掉隊房企
記者近日從SOHO中國官網(wǎng)獲悉，2012年公司合約銷售總額為94.68億元，僅完成2012年2月制定的230億元銷售目標的41%，即使按照去年8月宣布公司轉型持有物業(yè)，減少銷售貨源后下調(diào)銷售目標至120億元計算，也僅完成79%。
而這已是SOHO中國連續(xù)兩年沒有完成銷售目標。年報顯示，自2007年上市以來，SOHO中國的業(yè)績常現(xiàn)“過山車”般波動，其銷售額在2010年創(chuàng)下歷史最高的238億元，此后就連續(xù)兩年下滑，2011年完成109億元，未完成120億元銷售目標。
SOHO中國董事長潘石屹此前曾對記者表示，2011年是公司成立17年來最困難的一年，銷售業(yè)績首次未達標，而面對2012年銷售再次下滑，潘石屹、張欣夫婦則拋出“轉型說”應對。
“還在拿銷售額說事兒是沒看懂SOHO轉型，”SOHO中國CEO張欣表示：“很多原來出售的項目不賣了，留下自持，現(xiàn)在賣的是尾房，有的樓賣了一半，尾房就繼續(xù)賣，貨量少銷售額自然下滑，到2015年公司自持物業(yè)將達到170萬平米。”
銷售不好倒逼轉型，陣痛期或漫長
但“轉型說”似乎難圓其說。此前潘石屹告訴記者，2012年上半年SOHO銷售額為60億元，這意味著下半年銷售不足35億元，并不符合潘石屹所言“近3-4年公司收入主要還是靠銷售”的策略。
多位業(yè)內(nèi)人士均對記者表示，雖然SOHO中國銷售量下滑是“轉型期”必然現(xiàn)象，但銷售不好在前，倒逼轉型在后，根源在于SOHO中國“散售商業(yè)地產(chǎn)的模式”已難以為繼。
“潘石屹的寫字樓、商鋪定價都貴，提前透支了投資者的利益，”21世紀不動產(chǎn)商業(yè)總經(jīng)理蔡宇翔表示，以其去年唯一在北京銷售的望京SOHO[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息價格戶型點評]項目為例，寫字樓均價達50000元/平米以上，商鋪更高達88000元/平米以上，高昂的售價幾乎和CBD區(qū)域的甲級寫字樓富爾大廈[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息價格戶型點評]、溫特萊相當，而其一直被詬病的“散售”模式拉低了物業(yè)等級，使租金水平遠遠不能匹配。
“公司的策略轉型并不是主動的調(diào)整行為，更多的是年中時因達不到銷售目標而修改戰(zhàn)略，”國信香港一位分析師指出，SOHO中國自2007年上市后幾乎每年都在經(jīng)營策略上有較大改變，而SOHO對于經(jīng)營持有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗不足，是否能做好還是未知數(shù)。
- 分析
轉型期壓力大
除了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為SOHO面臨的挑戰(zhàn)較大外，資本市場對SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]能否轉型成功也抱持觀望態(tài)度。8月SOHO宣布轉型后，包括中銀國際等券商都紛紛下調(diào)了業(yè)績預期。
SOHO中國的轉型計劃中，2015年將持有150萬平米的辦公樓物業(yè)，其中北京38萬平米，上海112萬平米，持有商業(yè)性地產(chǎn)將占用較多現(xiàn)金流。對此潘石屹表示，公司會進行融資，適度加大負債比例，在完成項目工程之后，凈負債率最高會在40%內(nèi)。
“40%的比例可能有些樂觀了，”上述一位券商分析師表示，一般商業(yè)地產(chǎn)租金的爬坡期平均需要3年左右，這也意味公司未來3-4年內(nèi)將面臨偏低的收入和盈利。這也可能導致公司將得不到追求成長性的投資者關注。此外，SOHO和復興集團就上海外灘8-1項目的官司還未有消息，也增加了公司的未來風險。
老客戶流失
雖然業(yè)內(nèi)普遍贊同SOHO中國的轉型是出于企業(yè)成長考慮的正確選擇，但直到2012年3月，SOHO中國也只打算逐步增加自持的商業(yè)和寫字樓物業(yè)，年中的銷售不好成為加速轉型的轉折點。
曾供職SOHO中國的譽翔安商業(yè)代理公司合伙人王珂表示，2006年-2011年中期，SOHO中國的客戶中單筆投資達3000萬以上的客戶占50%，多來自山西、鄂爾多斯、陜西、唐山等地，但過去兩年間投資額在1000萬元以內(nèi)的客戶已占到60%-70%，使銷售速度大大放緩。
此外前期項目的口碑不佳也成為SOHO中國銷售不利的主因，不少高價購買了SOHO商都、朝陽門SOHO、三里屯SOHO的小業(yè)主由于投資回報不理想頻頻曝出“維權”新聞，老客戶雖在地產(chǎn)大勢下物業(yè)升值，但也不再追隨潘石屹。
SOHO中國對投資者的宣傳定位也在近期變?yōu)?ldquo;中國最大甲級寫字樓開發(fā)商”。
而潘石屹從未提及的是，SOHO中國旗下的項目由于對小業(yè)主散售，并不符合國際公認的甲級寫字樓標準，目前還沒有一個SOHO項目被納入國際代理機構認可的“甲級寫字樓數(shù)據(jù)監(jiān)測”名單中。
商業(yè)管理經(jīng)驗剛起步
張欣表示，轉型自持寫字樓招租并沒有調(diào)整，因為SOHO中國有著超過十年、逾250萬平米的物業(yè)租賃經(jīng)驗，但據(jù)其合作伙伴介紹，SOHO中國在招租、招商上一直以外包形式合作。
“業(yè)主挑選租戶的水平是寫字樓品質的重要體現(xiàn)，”DTZ戴德梁行華北區(qū)域研究部主管魏東這樣表示。
“SOHO中國沒有租賃部，委托我們招商后和業(yè)主簽約，”銀河SOHO一家招商代理公司員工告訴記者，由于銀河SOHO已散售給多個小業(yè)主，目前租金在6-9元/平米/天，簽約需要和小業(yè)主面談砍價，而需求面積較大的中大型公司租金相對其東二環(huán)的位置已比預期低。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，SOHO中國本身和小業(yè)主沒有強制性的租約關系，沒有動力養(yǎng)一個專業(yè)團隊，而是整合各方資源，此前一般每年拿出一個億的收入來給委托的代理行，其管理寫字樓、商鋪物業(yè)的能力可謂處于“空白”階段。
為此，SOHO中國在商鋪的運營管理方面和盈石資本合作成立管理公司也被業(yè)內(nèi)視為“補課”。“這可能是未來房企自持商業(yè)地產(chǎn)的一種必備途徑，”全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波表示，SOHO中國在商業(yè)人才的培育、經(jīng)營經(jīng)驗的累積、與外圍服務商的配合等方面都還在起步期。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
