從土地招拍掛，到國六條、國八條、國四條，再到限購政策，幾年來房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂層出不窮，實施之時雷厲風(fēng)行，但大多全是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的“短時政策”，勢頭一過往往迎來的是房價報復(fù)性反彈，出現(xiàn)了房價越調(diào)越高的尷尬局面。對此，萬科[簡介 最新動態(tài)]集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京市政協(xié)委員毛大慶在今年的政協(xié)提案中建議，2011年四季度以來，房地產(chǎn)市場顯著降溫，房價上漲的趨勢得到遏制，也為探討、建立長效機(jī)制贏得了時間。他建議建立以增加住房供應(yīng)、發(fā)展租賃市場、支持自主購房需求、強(qiáng)化租賃保障房為基本手段，短期內(nèi)把“每戶一套房，滿足家庭基本需求”作為調(diào)控的目標(biāo)，把“每人一間房，滿足個人基本需求”為長期目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

 

一戶一套

 

到一人一間

 

住建部部長姜偉新在一次訪談中曾經(jīng)坦言，作為住建部部長其身上的責(zé)任就是讓“居者有其屋”。

 

其實，不僅在中國從古到今全在為“居者有其屋”暢想，發(fā)達(dá)國家亦是如此。

 

上世紀(jì)30年代大蕭條后，美國開始將住房政策納入公共政策范疇。住房政策重點(diǎn)是減少無家可歸人數(shù)，支持中產(chǎn)階級家庭發(fā)展。1949年美國制定住房法案，提出住房政策要“為每個美國家庭提供體面、舒適居住環(huán)境”，明確了每戶一套房的基本要求，開始大規(guī)模開展公共住房建設(shè)，建立住房金融政府擔(dān)保和再融資體系。1960年，美國套戶比達(dá)到1.09。1973年，美國過度擁擠家庭占全部家庭數(shù)量5.6%，到2005年下降到2.4% 。同時在德國、日本以及西歐等國家全在二戰(zhàn)后提出了類似的住房政策。

 

在毛大慶看來“居者有其屋”目標(biāo)的實現(xiàn)，要依靠許多系統(tǒng)性的工作，其中增加房屋的供應(yīng)是其中的重中之重。

 

建議：未來15年，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制政策目標(biāo)可分兩步走：第一步，以“每戶一套房，滿足家庭基本需求” 為目標(biāo)，解決城鎮(zhèn)家庭基本生活起居需要；第二步，以“每人一間房，滿足個人基本需求”為目標(biāo)，為城鎮(zhèn)居民提供相對舒適的居住條件。

 

供應(yīng)減少1%

 

房價上漲0.29%

 

在市場經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系決定價格是最為基本的規(guī)律，在房地產(chǎn)市場亦是如此，經(jīng)研究表明，供應(yīng)對房價有較大負(fù)向影響。住房供應(yīng)減少1%將帶動之后的房價上漲0.29%，比預(yù)期帶動作用更顯著。

 

從目前的調(diào)控思路來看，仍然以抑制需求為主，短期內(nèi)可以收到明顯效果，但長期而言會造成欠賬更多。

 

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國城鎮(zhèn)住房成套率僅為75.8%，即使加上空置房后的套戶比也僅為0.83 ，每間房平均居住人數(shù)為1.1人。按照“一戶一套，一人一間”的基本供應(yīng)水平，供需缺口至少為3566萬套，這與上世紀(jì)六七十年代時美國、日本的情況類似。發(fā)達(dá)地區(qū)住房短缺問題更為突出，北京、上海、廣東、浙江、江蘇五省市，2006-2010年住房建設(shè)套數(shù)與新增家庭戶數(shù)之比約為0.77。

 

未來10年要取得住房供需平衡，城鎮(zhèn)住房套戶比達(dá)到1，還需新增1.11億套，建設(shè)能力需增長65.4%。

 

建議：房屋供應(yīng)的增加主要依賴于土地市場的放量來解決。在目前土地資源緊缺的情況下，可以適當(dāng)?shù)財U(kuò)大城市建設(shè)用地規(guī)模，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時增加城市可用土地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)潛力。集約使用土地，提高土地利用效率。

 

限購

 

不如“限空和限奢”

 

毛大慶認(rèn)為，租賃和購房是城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)基本住房需求的兩大途徑之一，在目前市場供應(yīng)不足的情況下，應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展租賃市場。

 

從美國、德國、日本、韓國和新加坡的情況看，在快速發(fā)展階段，租賃住房是城市居民解決住房需求的主要方式，占比超過45%。

 

而在我國房屋租賃市場發(fā)展較為落后，這主要是由于城市戶口、教育等絕大部分公共資源配置與自有住房聯(lián)系緊密，租賃住房沒有分享公共資源的資格，并在治安等城市公共管理方面遭受歧視。同時，承租人權(quán)益保護(hù)缺失，存在出租人隨意終止租約、租約過短等問題。頻繁搬遷給承租人帶來巨大經(jīng)濟(jì)成本和心理壓力。

 

此外，由于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重、土地供應(yīng)形式單一，租賃住房主要由個人零散供應(yīng)，機(jī)構(gòu)持有的長期租賃住房較少，市場規(guī)范程度較低。

 

在設(shè)計房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制時，必須注意對購置住房用于出租這一投資行為的保護(hù)。如果沒有這類投資行為，就難以保證出租房源的充足。德國歷史上極低住房自有率的背后，同時反映出住房出租投資的廣泛性。因此，有必要對限購政策思路進(jìn)行深入探討，將“限購”(限制購買多套住房)轉(zhuǎn)為“限空”(限制住房空置)和“限奢”(限制住房奢侈消費(fèi))。

 

建議：一是對個人持有的普通租賃住房免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅，并對房屋維修費(fèi)用提供個稅抵扣。二是對機(jī)構(gòu)持有的普通租賃住房實施稅收優(yōu)惠，包括減免營業(yè)稅、免征房產(chǎn)稅和減免企業(yè)所得稅等。

 

財政補(bǔ)貼

 

好于信貸調(diào)節(jié)

 

縱觀幾年來的房地產(chǎn)業(yè)成交的大起大落，銀行信貸政策成為了直接調(diào)節(jié)器，2009年7折貸款利率優(yōu)惠直接導(dǎo)致房屋成交量創(chuàng)造歷史最高；2010年二套房貸款利率上浮10%直接導(dǎo)致成交量下滑；2012年差別化信貸優(yōu)惠政策致使剛需成為回暖的主力。可見信貸政策對于中國樓市的影響起著關(guān)鍵作用。

 

有一定支付能力的家庭購買首套自有住房，滿足居住需求，有利于增加普通家庭生活穩(wěn)定感和幸福感，是培育中產(chǎn)階層的重要方式，能夠促進(jìn)社會穩(wěn)定。因此，大部分國家對基本自住購房都給予優(yōu)惠政策支持，提高其支付能力。從政策效果看，財稅補(bǔ)貼要好于金融信貸優(yōu)惠。

 

美國、德國、日本、韓國對購買自住住房均有金融或稅收優(yōu)惠政策。據(jù)統(tǒng)計，在這四個國家自住住房中，享受金融、財稅優(yōu)惠比例分別為69%、16%、46%和14%。美國、日本的優(yōu)惠力度和范圍更大，住房自有率也更高。

 

目前而言我國現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策對支持基本自住購房考慮較少，普通家庭在調(diào)控中獲益不多。

 

建議：一是建立自住購房財政補(bǔ)貼制度。包括建立自住購房按揭貸款財政貼息制度，成立以降低首付水平為目標(biāo)的財政支持基金或擔(dān)?；稹６菍ψ宰≠彿考彝ヌ峁┒愂諆?yōu)惠，包括按揭貸款利息抵扣所得稅稅基、減免契稅、免征房產(chǎn)稅等，并規(guī)定每位城鎮(zhèn)居民一生中只可享受一次。