改善型需求的持續(xù)入市，讓春節(jié)前上海樓市的熱度得以維持。
1月28日，金豐[簡介 最新動態(tài)]易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上周(1月21日-1月27日)上海市商品住宅成交面積為24.69萬平方米，環(huán)比(較前周)上漲19.22%；成交均價為25477元/平方米，環(huán)比上漲8.05%；新增供應面積為0.08萬平方米，環(huán)比暴跌99.43%。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱，1月份上海樓市成交量較去年12月將有所回落，但在春節(jié)前能有此表現(xiàn)已屬不錯。眼下，購房者的入市熱情仍在，但開發(fā)商的推盤態(tài)度卻顯得游移。蛇年樓市的走向還要視春節(jié)后的供銷情況來判斷，春季行情將成為2013年樓市的風向標。
“市場仿佛回到限購前”
1月尚未結束，但某外資房企總經(jīng)理直言，1月樓市完全可以用開門紅來形容，“成交量已大大超過了此前開發(fā)商70萬-90萬平方米的樂觀預計。”
據(jù)佑威統(tǒng)計，截至1月27日，1月上海市商品住宅累計成交面積為88.6萬平方米，日均成交面積為3.28萬平方米。
佑威機構執(zhí)行董事黃志堅說，若以目前的日均成交量測算，則1月上海市商品住宅的成交量可突破100萬平方米，高于去年“金九銀十”的成交量。
“如果1月全月上海樓市的最終成交面積達到100萬平方米，則將與限購令出臺前的2011年1月105萬平方米的成交水平接近。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱，近期市場上出現(xiàn)了限購可能放松的傳言。
某上市房企營銷總監(jiān)稱，1月上海樓市的成交量、成交均價與限購令出臺前的2011年1月微妙相似，讓人有一種限購了兩年，市場又回去了的感覺。
“主要是深度調(diào)控了兩年，改善型需求不再受到限購令的心理影響，成交勢頭比較猛。這種勢頭目前來看還是有一定持續(xù)作用的，但也不會太長，畢竟限購政策還在。”該營銷總監(jiān)解釋，這種勢頭之所以能持續(xù)一段時間，主要是緣于上海龐大的人口基數(shù)和新增具備購房資格的人口。
針對“上海家庭房屋限購政策有所放松”的傳言，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生昨日在接受媒體采訪時稱，該消息系謠傳，近期上海限售政策沒有任何變化，也沒考慮在這方面進行任何研究。
此前有說法稱，已婚上海家庭夫妻雙方與父母共有住宅套數(shù)在2套以下(含2套)且其家庭名下單獨有一套住宅的，可以再新購一套住宅。即上海家庭夫妻雙方與父母共有2套的情況下，其家庭可以單獨擁有2套住宅。這意味著符合該要求的上海家庭名下最多可擁有4套住房。
改善型買家入市
據(jù)黃志堅稱，上周上海市商品住宅22883元/平方米的成交均價，創(chuàng)下了近30周的新高，和去年全年的最高周成交均價相比，差距不足百分之一。
“上周高價位段房源成交權重繼續(xù)提升，是整體均價大幅上揚的主因。”黃志堅說，目前上海樓市的月均價已超過“年化”均價——22497元/平方米，這是自去年7月以來的第一次，表明改善型需求在入市。
特別是瑞虹新城的集中成交，黃志堅說，上周該樓盤集中成交了27227平方米、212套房源，位列周成交面積榜的第一位，成交均價達44441元/平方米，這直接推動了上周商品住宅成交均價的上漲。
嘉華中國華東區(qū)副董事谷文勝指出，上周上海樓市成交均價大幅拉升，是成交結構造成的，實際房價并沒有大幅上漲，“持續(xù)的成交氣氛使得改善型買家開始入市，這種勢頭會保持到春節(jié)以后的新房市場。”
據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，近3周上海樓市單價在3萬-5萬元的中端產(chǎn)品的成交套數(shù)占比，從最初的9.5%提升至上周的22.5%；而單價在2萬元以下的房源成交則連續(xù)7周回落，從72.9%降至上周的55.6%。
佑威數(shù)據(jù)顯示，上周上海樓市單價在2.5萬元以下的商品住宅成交面積為15.47萬平方米，環(huán)比上漲了9.86%；單價為2.5萬-4萬元的商品住宅成交面積為4.55萬平方米，環(huán)比上漲了4.05%；而單價在4萬元以上的商品住宅成交了4.68萬平方米，環(huán)比大漲了106.80%。
“當前市場成交的主導權，大有從剛需群體逐步過渡至改善型需求的趨勢。”21世紀不動產(chǎn)一分析師說。
某上市房企營銷總監(jiān)則認為，目前上海樓市的成交主力還是剛需、改善型產(chǎn)品，“像上周成交面積排第一的瑞虹新城，雖然單價較高，但由于是市中心位置，仍然算剛需、改善型需求的范疇。”
剛需庫存再萎縮
成交熱度延續(xù)之際，開發(fā)商的推盤步伐卻明顯放緩。
據(jù)德佑統(tǒng)計，1月至今上海市商品住宅的新增供應持續(xù)出現(xiàn)萎縮。截至1月27日，上海市新增商品住宅供應面積僅為31.07萬平方米，而成交面積卻達到了88.6萬平方米，這是連續(xù)第6周出現(xiàn)新增供應低于成交量的狀況。
隨之而來的是上海市一手住宅庫存面積已降至950萬平方米以下。
某上市房企營銷總監(jiān)稱，1月樓市業(yè)績很喜人，由于年關將近，新增供應出現(xiàn)斷檔、供應量大幅減少是很正常的。但樓市持續(xù)向好，購房熱情沒有減退，造成總庫存量下降明顯。
尤其剛需住宅庫存量，已呈現(xiàn)“嚴重不足”態(tài)勢。
黃志堅介紹，目前上海面積在100平方米以下的“剛需”產(chǎn)品庫存僅為183.43萬平方米，對比成交結構，存在著嚴重的倒掛現(xiàn)象。在限購令不解除的狀況下，成交繼續(xù)放量已難成行。他預計，未來幾個月的樓市成交量將很難與1月相比，縮量或已成定勢，直至供應結構得以改善。
某外資房企總經(jīng)理的擔心則是，中小戶型、剛需產(chǎn)品庫存的進一步下降，供求矛盾的凸顯趨勢越發(fā)明顯，而近期改善型產(chǎn)品的成交放大是市場信心向好的表現(xiàn)，“改善型、中高端產(chǎn)品并不存在供求矛盾的問題，同時具有著風向標意義。”
谷文勝進一步指出，950萬平方米的庫存總量還是很大，更重要的是，這里面高端、大戶型庫存占比非常大，剛需則很小，“目前庫存結構的不合理和限購有很大關系，下一步政策應該關注這一問題。”
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