根據(jù)越秀地產(chǎn)在公告中披露的信息，此次發(fā)行票據(jù)附帶有認(rèn)沽期權(quán)，“贖回權(quán)”一項(xiàng)有內(nèi)容顯示，票據(jù)持有人有權(quán)享有一定條件下的若干贖回權(quán)，其中就包括控制權(quán)變動(dòng)認(rèn)沽期權(quán)，即越秀集團(tuán)需維持對越秀地產(chǎn)的控制權(quán)，否則票據(jù)持有人將有權(quán)行使其控制權(quán)變動(dòng)認(rèn)沽期權(quán)。

 

黃立沖指出，有關(guān)認(rèn)沽期權(quán)的條款確實(shí)會(huì)使發(fā)行人拿到較低的利息，但記者發(fā)現(xiàn)，這與其之前通過一系列融資動(dòng)作降低負(fù)債率也不無關(guān)系。其中，產(chǎn)生直接影響的是去年廣受外界關(guān)注的越秀地產(chǎn)旗下IFC（廣州國際金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]）整體注入越秀房托，越秀地產(chǎn)由此回籠了大筆現(xiàn)金，并將其總資產(chǎn)負(fù)債率降至30%的較低水平。

 

商業(yè)項(xiàng)目打包難復(fù)制

 

2012年7月23日，越秀地產(chǎn)將旗下IFC整體注入越秀房托的提議獲得越秀地產(chǎn)股東特別大會(huì)的通過。根據(jù)這一計(jì)劃，越秀地產(chǎn)將IFC作價(jià)134.4億元人民幣注入越秀房托，其中包括股權(quán)代價(jià)88.5億元、開發(fā)貸款45億元以及少數(shù)股東權(quán)益9000萬元。

 

得益于這一計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)幾乎實(shí)現(xiàn)了IFC投資回報(bào)的一次性收回。據(jù)越秀方面透露的信息，這次資本運(yùn)作為越秀地產(chǎn)增加了約49億元現(xiàn)金，同時(shí)減少了45億元銀行負(fù)債，合共獲得了額外約94億元的資金貢獻(xiàn)。越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率也因此大幅下降逾30個(gè)百分點(diǎn)，降至僅33.5%。

 

上述計(jì)劃完成之后，越秀地產(chǎn)還有兩次較大的融資動(dòng)作，包括2012年11月獲得了一項(xiàng)3億港元的貸款融資；此外，去年12月14日，越秀地產(chǎn)又與數(shù)家銀行訂立了一項(xiàng)融資協(xié)議，獲得最多達(dá)38億港元的貸款融資。

 

黃立沖表示，目前這個(gè)階段，房托對于越秀地產(chǎn)來說還只是具備了資金套現(xiàn)的功能。但他同時(shí)認(rèn)為，這不失為一次漂亮的資本運(yùn)作，降低負(fù)債率的同時(shí)增加了融資空間，這也是越秀地產(chǎn)能以罕見的低利息發(fā)行票據(jù)的主要原因之一。

 

“地產(chǎn)+金融雙平臺(tái)驅(qū)動(dòng)應(yīng)該是上市房企追求的理想模式，但從目前行業(yè)發(fā)展的狀況來看，越秀地產(chǎn)的這種運(yùn)作手段并不具備普遍的可復(fù)制性。”黃立沖強(qiáng)調(diào)。

 

黃立沖認(rèn)為，類似這種商業(yè)物業(yè)整體打包上市的模式將產(chǎn)生巨額的所得稅，并非所有房企都能接受。目前，一般商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率僅3%~4%，甚至低于銀行貸款利率。“基金管理人最重要的使命是為投資者帶來收益，回報(bào)率太低，房托最重要的杠桿功能也就發(fā)揮不出來。內(nèi)地房企在海外發(fā)信托較難，H股的房產(chǎn)信托可能還有機(jī)會(huì)，但目前還存在政策性的障礙和技術(shù)性的難題。”

 

或加快跨區(qū)域擴(kuò)張

 

在完成IFC整體注入越秀房托之后，越秀地產(chǎn)至少進(jìn)行了3次不同形式的融資，包括銀行（機(jī)構(gòu)）貸款以及低息發(fā)行票據(jù)，金額分別達(dá)到3億港元、38億港元以及8.5億美元，此前一直在負(fù)債方面保持克制的越秀地產(chǎn)表現(xiàn)出了對資金前所未有的“渴求”。

 

同時(shí)，大部分項(xiàng)目集中在大本營廣州的越秀地產(chǎn)也在近期加大了在其他區(qū)域的拿地力度。據(jù)其公告透露的信息，去年11月開始，越秀分別在武漢、沈陽、?？凇⒗ド?、青島以及杭州拿下了多個(gè)項(xiàng)目，無一不是在廣州以外的區(qū)域。

 

越秀地產(chǎn)2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年上半年其合約銷售金額為71.48億元人民幣，其中廣州區(qū)域的銷售金額達(dá)63.01億元，占比近九成。

 

越秀地產(chǎn)是否將轉(zhuǎn)向舉債擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)模式？黃立沖認(rèn)為可能性并不大，“作為一家國企，越秀地產(chǎn)不太可能走高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的路線，還是會(huì)以穩(wěn)步發(fā)展為主。”但他同時(shí)認(rèn)為，從近期越秀地產(chǎn)在土地市場的動(dòng)作來看，其跨區(qū)域擴(kuò)張的意圖表現(xiàn)得很明顯。

 

除此之外，欲繼續(xù)謀求與越秀房托進(jìn)行“互動(dòng)”的越秀地產(chǎn)極有可能繼續(xù)加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入，最關(guān)鍵的是繼續(xù)加大持有型物業(yè)在整體物業(yè)項(xiàng)目中的比重，以增加后續(xù)融資的砝碼。

 

“IFC僅70%的出租率其實(shí)并不能反映基金管理者的運(yùn)營能力，由于調(diào)控仍然繼續(xù)，投資性地產(chǎn)的購買力在下降，開發(fā)商成本在上升，這個(gè)領(lǐng)域未來還存在很大的挑戰(zhàn)。”黃立沖指出。