銷售業(yè)績續(xù)增支撐起開發(fā)商對利潤的樂觀預期，六成已發(fā)布業(yè)績預告的上市房地產企業(yè)2012財年凈利潤報喜。
截至1月28日，《第一財經日報》記者梳理發(fā)現，滬深兩市房地產開發(fā)企業(yè)共有42家公布了2012年業(yè)績預告或快報，其中有25家房企凈利潤預增、續(xù)盈或者扭虧，占總量的比例為60%，其余有9家預減、6家首虧、2家續(xù)虧。
由于去年多數開發(fā)商的銷售均價出現不同程度的下降，房企利潤率下滑可能會成為普遍現象。
多數房企報盈
從目前已公布的情況看，除個別房企因資產重組帶來盈利的非正常飆升外，有7家上市房企實現凈利潤增長超過1倍，其中泛海建設[簡介 最新動態(tài)]、世榮兆業(yè)、陽光[最新消息 價格 戶型 點評]股份預報的凈利潤增幅分別為204%、110%和100%。
剩余的陽光城、中弘[簡介 最新動態(tài)]股份、新湖中寶[簡介 最新動態(tài)]、中房地產、濱江集團、南國置業(yè)、珠江實業(yè)、榮盛發(fā)展等房企凈利潤增幅在50%至100%之間。
泛海建設（000046.SZ）預計2012年度實現凈利潤增長204%至7.82億元，主要是因為該公司項目開發(fā)建設加快，銷售收入及利潤大幅增加。而高新發(fā)展、綠景控股、大龍地產、華麗家族等房企凈利潤下滑幅度在100%至250%之間，其中高新發(fā)展預計凈利潤最大降幅為224%。
需要關注的是，部分房企凈利潤浮動比較劇烈，往往并非是由房地產開發(fā)業(yè)務引起，多數為資產重組或者投資盈虧所致。
由于去年無房地產項目銷售，且資本市場低迷導致公司所參與投資的股票出現浮動虧損，萬好萬家（600576.SH）預計去年將出現首次虧損4000萬元。
但目前發(fā)布業(yè)績預告或快報的仍以小型開發(fā)商為主，并不能完整反映出目前上市房企的整體盈利狀況。
保利地產（600048.SH）是目前唯一發(fā)布2012年業(yè)績快報的大型房企，該公司預測其2012年實現營業(yè)收入689億元，較上年同期增長46.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為84.04億元，較上年同期增長28.69%。
去年保利地產銷售金額首次突破千億規(guī)模，實現簽約金額1017.39 億元，同比增長38.91%。收入與利潤均取得較大幅度增長，主要源于該公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付并結轉收入。
利潤率不斷下滑
大中型房企抗調控能力普遍增強，去年萬科、保利地產、綠地集團、中海地產、招商地產及金地集團等房企銷售金額均創(chuàng)下歷年來新高。
但有分析認為，雖然絕大多數房企在2012年的銷售數據一片飄紅，但上市房企整體利潤率的下降將成為行業(yè)普遍現象。
導致利潤率下降的直接原因是房企銷售均價的下跌。萬科2012年銷售均價為每平方米10901元，較2011年、2010年分別下降4%和10%。恒大地產在2012年銷售均價為每平方米5962元，同比下降10%左右。
根據中指院統(tǒng)計數據，去年銷售額位于前50名的房企銷售均價為每平方米10006元，較2011年整體下降9%左右。
來自中原地產的統(tǒng)計顯示，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績快報的房企中，25家標桿上市房企2012年銷售額總計為9664.58億元。但以標桿房企2012年半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考對比，自2007年以來，標桿房企的銷售凈利率呈現明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。
此外，根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計的29家樣本[最新消息 價格 戶型 點評]大型上市房企，2012前三季的凈利潤率為12.45%，同比下降11個百分點。
一方面是地價、建安和勞動力成本不斷上漲，另一方面是越來越多的房企開始以價換量、快速周轉，房企利潤率不斷受到擠壓已經是不爭的事實。
中金公司研究報告稱，萬科去年第三季度稅金后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5 個百分點，低于2011年3.9個百分點，毛利率延續(xù)了下滑趨勢。此外，萬科三季度凈利潤率僅8.8%，過去三年中僅好于2011年三季度。
這可能不僅僅是短期現象，因為隨著土地成本的逐步抬高，銷售費用等不斷增加，房地產企業(yè)的利潤率下行或許是一個長期趨勢。
萬科集團總裁郁亮在解讀2012年市場形勢時坦言，靠土地升值盈利模式已經不可持續(xù)，未來整個房地產行業(yè)利率回報有望回落到一個合理水平，并向制造業(yè)靠近。
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