“白銀時代”房企怎樣活得更好？

 

房地產(chǎn)開發(fā)在10年內(nèi)還是有利可圖的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過努力，其利潤既可高于一般制造業(yè)，又因受到方方面面的制約很難獲取暴利。

 

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，過去10年可謂“黃金時代”。這個時期的特征是，買到地幾乎等于發(fā)了財。即使是原來測算效益不佳的雞肋地塊，存放兩三年就可以變成高利可期的聚寶盆。

 

隨著國家房產(chǎn)限購政策的出臺，特別是貨幣發(fā)行控制的到位，從2011年開始，房價急劇上升的勢頭戛然而止，全國房地產(chǎn)業(yè)進入了“白銀時代”：一方面繼續(xù)保持大發(fā)展的趨勢，仍是有利可圖的產(chǎn)業(yè)；另一方面，受到方方面面的制約，不太可能再出現(xiàn)“黃金時代”的暴利。

 

城鎮(zhèn)化帶來巨量需求

 

城鎮(zhèn)化是中國不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，也是我國經(jīng)濟增長的強大動力之一。2011年，全國的城鎮(zhèn)化率剛過50%，按照近10年來每年1%點多的速度，我國要達到發(fā)達國家75%以上的城鎮(zhèn)化率，還需要20年左右。農(nóng)民變市民的過程，為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了巨量需求。

 

目前，美國債臺高筑，更想通過美元貶值、債務縮水的方法來擺脫困境，這導致全世界資源不動產(chǎn)的價格有不斷上漲趨勢——房地產(chǎn)是目前人們實現(xiàn)財富保值增值的首選，人們財富保值增長的需求和貨幣貶值的心理預期，必然增大對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)的價格也必然隨著貨幣貶值的速度逐步上漲。

 

住房制度改革以后，全國城鎮(zhèn)居民的住房條件已有很大改善，但與歐美發(fā)達國家相比，人均住房面積和住房品質(zhì)還有較大差距。我國經(jīng)濟高速發(fā)展和人民群眾收入水平不斷提高，為進一步改善住房條件打下了基礎，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的需求和市場。

 

各種產(chǎn)業(yè)升級換代也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新需求，如旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老房產(chǎn)、物流房產(chǎn)等。以前搞旅游，主要是包裝景點供人們參觀游覽，現(xiàn)在發(fā)展到利用自然風光、天然資源打造休閑居所、養(yǎng)生居住，候鳥式的生活成為可能。

 

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，也是整個國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的一個前提條件。衣食住行是人民群眾的基本生活需求，也是國民經(jīng)濟發(fā)展的寶貴內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)又聯(lián)系幾十個行業(yè)、幾千種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售。在目前條件下，房地產(chǎn)業(yè)的興衰將影響整個國民經(jīng)濟的興衰。任何決策者都不能忽視這一點。

 

未來10年依然有利可圖

 

國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控水平不斷提高，貨幣發(fā)行和通貨膨脹受到嚴格控制。近10年來幾次貨幣嚴重超發(fā)，導致不動產(chǎn)價格大幅上漲的后果已成為教訓?？梢灶A見，近期內(nèi)不會重蹈覆轍，雖然美元的貶值趨向?qū)⒂绊懭嗣駧诺膬r值變動，但只要我國的宏觀經(jīng)濟調(diào)控把握得好，就不會出現(xiàn)惡性通貨膨脹。

 

從2010年開始，國家各種保障房大規(guī)模開建，也減輕了市場的商品房供應壓力。國家對購買二套以上住房的一系列限制政策，也在一定程度上制約了社會對房地產(chǎn)的需求。但另一方面，受近10年房價急劇上漲影響，各種資金通過各種渠道大規(guī)模涌入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越劇烈，商品房這個“皇帝的女兒不愁嫁”的現(xiàn)象已基本消失，一些經(jīng)營管理不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況明顯滑坡，而且有可能因各種失誤而被淘汰出局。

 

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)在10年內(nèi)還是有利可圖的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過努力，其利潤既可高于一般制造業(yè)，又因受到方方面面的制約很難獲取暴利。之所以限定為10年，是因為我國的城鎮(zhèn)化要達到發(fā)達國家的水平雖然還要20年左右，但由于各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度會超前于城鎮(zhèn)化。再過10年或多一點時間，就可能出現(xiàn)供過于求的局面。這時，即使不會出現(xiàn)泡沫破滅的慘象，也會進入打破壟斷后各行業(yè)利潤趨于平均的時代。

 

五大轉(zhuǎn)變提升開發(fā)商競爭力

 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求得生存和發(fā)展，就必須認清形勢，與時俱進，實現(xiàn)五個轉(zhuǎn)變：

 

一是由盲目購地到積極審慎購地。購地之前要深入調(diào)查、精心測算，認真分析地塊所處的區(qū)域，當?shù)厥袌龅男枨鬆顩r，土地的性價比，不要認為“撿到籃子里的都是菜”，盲目搶當“地王”。

 

二是由生產(chǎn)觀念、促銷觀念到市場營銷觀念。傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟是短缺經(jīng)濟”，企業(yè)可以不問市場需求，能生產(chǎn)什么就生產(chǎn)什么，能生產(chǎn)多少就生產(chǎn)多少。當傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡以后，社會各種產(chǎn)品豐富起來，企業(yè)之間的競爭開始加劇，企業(yè)為了銷售自己的產(chǎn)品而采取各種促銷手段，形形色色的廣告成為促銷的有力工具。而現(xiàn)代營銷觀念是以市場為導向，市場需要什么就生產(chǎn)什么，雖然也不否認廣告的作用，但把市場需求放在第一位。當房地產(chǎn)業(yè)進入“白銀時代”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強對市場調(diào)研，對消費者愛好和需求進行分析，實現(xiàn)對項目科學的市場定位，生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。

 

三是由“慢慢來”到追求產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)速度。在房地產(chǎn)開發(fā)的“黃金時代”，囤地效益可能大于開發(fā)效益；而在“白銀時代”，房價雖仍在波浪式緩慢上漲，但漲幅會低于財務成本的增長幅度，時間一長，好地塊也會產(chǎn)生差效益。由于競爭越來越劇烈，房地產(chǎn)開發(fā)從規(guī)劃設計到建筑施工的水平越來越高，如果開發(fā)速度慢，拖的時間長，就算比較先進的規(guī)劃設計也會逐漸落伍，成為過時的產(chǎn)品。再加上土地增值稅的因素，時間拖的長的樓盤由于地價房價逐步上漲，毛利可能會大一點，但最后效益都通過稅收和財務成本歸了政府和銀行，企業(yè)冒著風險搞房地產(chǎn)開發(fā)還不如去搞民間借貸。因此，在“白銀時代”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，加大樓盤的開發(fā)去化速度。這是許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成功經(jīng)驗。

 

四是經(jīng)營管理由粗放到精細。在“黃金時代”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營盲目一點、管理粗放一點、浪費多一點、成本高一點不要緊，房價上漲后，一俊遮百丑，還是能取得一定的利潤。到了“白銀時代”，如果不注意控制成本，開發(fā)企業(yè)就可能沒有效益，甚至出現(xiàn)虧損。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的各環(huán)節(jié)都要注意節(jié)省成本，注意購買的材料和服務的性價比，不能借口“算大賬”隨意浪費，要“大賬小賬都要算”，精心策劃、嚴格管理、提高品質(zhì)、加快速度，這樣才會有效益。每個環(huán)節(jié)節(jié)約下來的費用很可能會成為主要經(jīng)濟效益。

 

五是由重視個別人才到重視人才群體結(jié)構。在“黃金時代”，房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵是拿地和策劃，少數(shù)關鍵人物能力強就行了。到了“白銀時代”，雖然拿地和策劃仍然是房地產(chǎn)開發(fā)成功的關鍵，但由于需要各個環(huán)節(jié)的精細經(jīng)營管理，就需要人才群體的共同努力，需要一個高素質(zhì)的經(jīng)營管理團隊。