- 保利·堂悅 【北城新區(qū)】
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問答
隨著萬科、保利等地產(chǎn)先后發(fā)布2012年全年業(yè)績快報，去年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況由此正式揭開大幕。絕大多數(shù)房企在2012年的銷售數(shù)據(jù)一片飄紅的前提下，利潤率的下降卻是不爭的事實。
一線房企利潤率滑坡
新年伊始，萬科集團率先發(fā)布2012年12月銷售簡報中顯示，2012年全年萬科累計實現(xiàn)銷售金額1412.3億元，當(dāng)之無愧穩(wěn)坐全國房企頭把交椅。與此同時，其三季度末銷售凈利潤率為13.32%，比上年同期14%下降0.8個百分點。
緊接著，1月13日保利地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績快報稱，該公司2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤為84.05億元，較上年同期增長28.69%；但2012年保利地產(chǎn)營業(yè)總收入同比上年增長達到46.48%，而其余財務(wù)數(shù)據(jù)增幅均低于該指標(biāo)。
一位券商分析師告訴記者，主營業(yè)務(wù)收入增長率快于凈利潤增長率，則公司的凈利潤率會出現(xiàn)下降，也意味著公司的盈利能力在下降。事實上根據(jù)估算，保利地產(chǎn)2012年的凈利潤率維持在13%左右，同比2011年末和2012年出現(xiàn)下行趨勢。
另根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以標(biāo)桿房企半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考，通過數(shù)據(jù)對比可以看到，自2007年以來，包括萬科、保利、富力等在內(nèi)標(biāo)桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。
量升價跌利潤降
在萬科和保利銷售業(yè)績領(lǐng)跑全行業(yè)同時，絕大多數(shù)房企在2012年的銷售數(shù)據(jù)也一片飄紅。恒大地產(chǎn)去年累計實現(xiàn)合約銷售額923.2億元，較2011年上升14.8%；中海地產(chǎn)全年實現(xiàn)銷售1115.2億港元(約合人民幣902.2億元)，同比增長28.1%。金地、招商、華僑城等房企的2012年銷售額也都實現(xiàn)大幅增加，均創(chuàng)下歷年來新高。
但萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶則明確表示：“去年雖然房子賣的錢多了，但我們的利潤卻在不斷下降。”
實際上，經(jīng)歷了2012年新一輪的市場調(diào)控周期，以一線房企為首在全年銷售均價同比數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了不同程度的下降。恒大地產(chǎn)在2012年銷售均價為5962元/平米，低于上一年6590元/平米。
萬科2012年銷售均價10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。
一位地產(chǎn)研究人士對記者表示，正是由于以萬科、恒大為代表的標(biāo)桿房企在2012年通過以價換量，加速去庫存的銷售策略換得了客觀的業(yè)績，但與此同時人工、建筑、融資等成本的增加，企業(yè)總體的盈利能力和水平也呈現(xiàn)下降趨勢。
保利地產(chǎn)2011年主營業(yè)務(wù)利潤率由半年報的22%下降為三季度末的20%。三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
調(diào)高目標(biāo)增效益
在2012年終暖冬的陪伴下，房企對于2013年抱有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。多位國內(nèi)TOP10房企相關(guān)負責(zé)人向記者表示，2013年市場總體趨穩(wěn)，相比去年日子應(yīng)該不會太難過。
或許正是出于這種考慮，加之去年銷售超額完成的雙重刺激之下，眾多房企紛紛提高2013年的銷售目標(biāo)。
1月15日，富力地產(chǎn)預(yù)計今年銷售額將達380億-450億。而去年超出計劃14.8%，實現(xiàn)合約銷售額923.2億元的恒大地產(chǎn)，進一步將2013年銷售計劃提高至1000億元。
綠地集團則表示，今年銷售目標(biāo)計劃增長30%以上。融創(chuàng)中國更提出其2013年銷售目標(biāo)將從去年的300億元調(diào)升至450億元，漲幅達50%。
此外，根據(jù)已公布2013年銷售目標(biāo)的房企，包括華潤置地、招商地產(chǎn)、華夏幸福、禹州地產(chǎn)等在內(nèi)，集體調(diào)高了新一年度的銷售目標(biāo)，較之2012年上調(diào)均幅達25%，個別企業(yè)上調(diào)幅度甚至超過50%。
實際上，2013年開年以來，主流房企就表現(xiàn)出了興奮的狀態(tài)。首先在土地市場積極擴張，拿地頻率明顯加快。其次，包括恒大、富力、龍湖等多家企業(yè)通過發(fā)債配股融資“開源”，為后市投資布局。
一位不愿具名的房企人士對此表示，在土地溢價已經(jīng)上漲的情況下，企業(yè)對于利潤的要求可能更突出，樓市以價換量時代已經(jīng)結(jié)束。但可以確定的一點是，高周轉(zhuǎn)將成為行業(yè)的主流趨勢，畢竟除了一線城市外，二三四線城市存貨量目前依然居高不下，壓力顯而易見。
■ 焦點
25家主流房企去年銷售近萬億
2012房企全面完成銷售目標(biāo)實屬意料之中。去年10月就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo)。截至年底，房企全行業(yè)超額完成年度任務(wù)。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除了合生創(chuàng)展2012年銷售額達116億元，同比上漲17%以外，截至日前公布銷售業(yè)績的24家房地產(chǎn)上市公司中，合計完成2012年銷售業(yè)績高達9548.15億，同比2011年漲幅高達27.3%。
15家房企扎堆海外融資
憑借去年銷售業(yè)績飄紅，不少房企趁熱打鐵掀起新一輪海外融資潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到1月22日，已有15家房企發(fā)布了海外融資計劃，總額已超過380億元。事實上，自2012年開始，內(nèi)地房企海外融資頻次明顯加快，全年共有20家內(nèi)地房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，同比增長了10.23%。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控近兩年來，內(nèi)地融資環(huán)境并未明顯改善，而房企看好未來市場，此輪融資主要是為擴展準(zhǔn)備充裕資金，相比之下，海外融資比內(nèi)地成本更低。
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