近幾年，北京以商業(yè)性質(zhì)立項，卻以住宅、LOFT、商住公寓形式出現(xiàn)的“商改住”項目層出不窮。
近日，有知情人士向人民網(wǎng)記者反映稱，位于豐臺區(qū)的萬年生態(tài)城園博府項目已將一棟商業(yè)辦公樓變更為可售住宅，共計454套。據(jù)了解，該項目開發(fā)商是北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司。
資料顯示，萬年生態(tài)城園博府坐落于西五環(huán)永定河畔園版塊，該項目總建設(shè)規(guī)模為252802平方米，共分四期開發(fā)建設(shè)。作為萬年生態(tài)城的首個項目，目前四期均已取得預(yù)售許可證。
記者在住建委官網(wǎng)上該項目備案中發(fā)現(xiàn)，園博府四期原為SOHO商業(yè)，主要包括B54地塊1#-3#商業(yè)及辦公樓，其中商業(yè)建筑面積達(dá)5553.3平方米，辦公建筑面積有26066.42平方米，就是一棟純商務(wù)辦公樓項目。
負(fù)責(zé)住宅項目的工作人員表示，目前SOHO商業(yè)已經(jīng)開盤，主力戶型是50-90平米，只是純商業(yè)寫字樓項目。
但記者從負(fù)責(zé)商業(yè)項目的售樓人員那里得到的卻是另一番說法。“該樓盤目前售價19500元/平，是50年辦公立項的這種投資產(chǎn)品。”當(dāng)記者詢問是否有商務(wù)公寓時，該名負(fù)責(zé)人給出的答案是肯定的，他解釋稱由于項目不是寫字樓立項而是辦公立項，所以可以轉(zhuǎn)成住宅。
如此前后不一，自相矛盾的說法也另記者十分困惑。
事實上，在“商改住”之后，項目每平米報價比今年年中開盤的住宅樓成交均價要高出近2300元；而在10月1日后開盤的項目成交均價甚至每平米均價上漲了逾6000元。
有業(yè)內(nèi)人士分析，相比普通民宅，商住項目存在諸多弊端。其產(chǎn)權(quán)四五十年，而《物權(quán)法》規(guī)定，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期自動續(xù)期；而商住項目如何續(xù)期尚不明確。此外，商業(yè)項目的房主無法落戶口，子女就近入學(xué)將受影響且商住混雜問題比民宅尤為嚴(yán)重。
高通律師事務(wù)所主任、首席合伙人敬云川在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，從建委的角度去看，擅自更改規(guī)劃肯定是不可以的。必須要通過規(guī)劃部門或者有關(guān)房管部門的審批，當(dāng)然這個事非常難的。
“除了房屋的使用年限，它還有其他的問題。比如配套的問題，商業(yè)的時候你的用電、用水、用氣，它跟住宅都不是一樣的。使用成本也會提高很多。”敬云川說。
敬云川提醒廣大業(yè)主，“商改住”中的消防、衛(wèi)生等都不能達(dá)到居住的條件，這會造成將來業(yè)主在實際使用中，會發(fā)生很多的問題。“畢竟開發(fā)商是不關(guān)心這些的，只有作為消費者或投資人可能才會關(guān)注這些問題。
除了居住成本過高令人憂心之外，商改住項目游走于政策邊緣，違規(guī)私改規(guī)劃、交房質(zhì)量問題等現(xiàn)象也屢見不鮮。
比如，位于回龍觀的東亞上北鑫座[最新消息 價格 戶型 點評]建筑綜合體項目，雖然項目是50年產(chǎn)權(quán)，屬于精裝修商業(yè)項目，但為了順利將項目變成住宅，開發(fā)商第一次交房采取毛坯方式，不設(shè)立廚房、衛(wèi)生間，但預(yù)留了上下水，以便通過審核。在審核后，開發(fā)商再與購房者簽訂免費贈送的裝修合同，把廚房和衛(wèi)生間做出來，這樣就相當(dāng)于業(yè)主自發(fā)地更改房屋規(guī)劃，而與開發(fā)商無關(guān)。
而位于大興西紅門附近的寫字樓項目“嘉悅廣場”，商業(yè)立項，但售樓人員卻向購房人暗示可以進(jìn)行“商改住”。
此外，商住樓[最新消息 價格 戶型 點評]盤“中弘北京像素[最新消息 價格 戶型 點評]”因項目頂層、地下車庫漏水嚴(yán)重、交房質(zhì)量問題較多，也頻遭業(yè)主投訴。有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)樓盤房屋并不都適合居住，因為它是按照商住兩用的標(biāo)準(zhǔn)建造的。
那么，園博府究竟為何將商業(yè)項目以住宅形式出售？面對違規(guī)的質(zhì)疑，開發(fā)商又會如何回應(yīng)？是否會引發(fā)更多的問題？背后是否有更深層次原因？人民網(wǎng)將繼續(xù)關(guān)注報道。
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