1月24日，北京賣出三塊經營性用地，共獲取25.801億元的土地出讓金。
值得注意的是，當天成交的三宗地一改近期招標出讓方式，進行了掛牌處理，其中，孫河鄉(xiāng)地塊以總價18.5億，配建2000平方米保障房，折合樓面地價28559元/平米(未算保障房成本)，被泰禾[簡介 最新動態(tài)]收入囊中，創(chuàng)造居住類地價歷史第二，僅次于萬柳。
“相比招標，掛牌、拍賣的方式更容易推高溢價率，”一位接近北京國土局的人士介紹，在國土部嚴控溢價率下，核心區(qū)域的核心地塊肯定還得慎用掛牌方式，盡量通過招標，嚴防高溢價率。
上述人士解釋，抬高底價，達到最高合理限價之后轉向競拍保障房是確保不觸及“50%溢價率紅線”的保證，而所謂的“最高合理限價”就是50%的溢價紅線之下。
再現(xiàn)掛牌
北京龍湖[簡介 最新動態(tài)]營銷總監(jiān)王勐稱，孫河地塊位于中央別墅區(qū)的核心，整體為1.1-1.4容積率，是全市唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團，未來可以作為朝陽區(qū)集中低密度改善性宜居板塊，這樣的優(yōu)質地塊，不難想象其受市場的追捧程度。
果不其然，包括龍湖、保利[簡介 最新動態(tài)]、融創(chuàng)、泰禾、華遠在內的12家品牌房企去現(xiàn)場參與競拍。
招標的模式下，大部分房企直接被屏蔽在土地市場之外，以玉淵潭地塊為例，可能實際具備拿地資格只有首開聯(lián)合體和京投聯(lián)合體，興茂置業(yè)和興創(chuàng)置地等都是“陪標公司”。
經過43輪競拍，民企泰禾以18.5億元加2000平米保障房獲得孫河鄉(xiāng)地塊，溢價率為49.79%，折合樓面價28559元/平米。
泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男告訴本報記者，該公司此前在北京打造的兩大千萬級豪宅巨作“運河岸上的院子[最新消息 價格 戶型 點評]”和“泰禾紅御[最新消息 價格 戶型 點評]”項目，是近年來北京熱銷的高端項目，所剩量不多，特別需要補倉，而該地塊是符合泰禾打造高端產品的不二選擇。
北京萬科副總經理肖勁在“住總萬科金域國際中心媒體發(fā)布會”介紹，對于土地稀缺程度明顯的北京來說，很容易出現(xiàn)高溢價率的地王地塊，但是招標方式又因為公開程度不高常被質疑，因此，選擇何種土地出讓方式也需要政府綜合土地市場、待出讓的宗地價值綜合考慮。
“掛牌是綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，比招標更為透明公開，但加上現(xiàn)場拍賣的環(huán)節(jié)，還是很容易會推高地價，因此只能用在一些離市區(qū)較遠、土地價值并不是特別明顯的地塊上。”上述接近北京國土局的人士也稱，掛牌的方式可以用在一些郊區(qū)，土地價值不是很明顯的地塊上。
最高合理限價
北京中原地產研究部總監(jiān)張大偉介紹，如果按照2500元/平方米，再以5000元回購的話，孫河鄉(xiāng)地塊的樓面地價可能高達29390元/平方米，僅次于萬柳地王。
不過，所幸的是，剔除保障房部分，該地塊溢價率并未超出國土部要求的“50%的溢價率紅線”。
在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，主要得益于提高競拍底價，再結合“最高合理限價+競拍保障房面積”的土地出讓方式的結果。
據(jù)悉，孫河鄉(xiāng)地塊掛牌起始價13.528億元，起始樓面價僅低于東城區(qū)香河園地塊，在泰禾報出最高價18.5億元，溢價率達到49.79%后，轉至競拍保障房。
與此同時，北京城建當日拿下的房山竇店地塊的溢價率也是達到48.12%，開始競拍保障房。
宋延慶介紹，通過“最高合理限價”，一方面可以確保溢價率不超過50%，并能最大限度掙得土地出讓收益的保證，另一方面也能為地方政府減輕保障房建設的壓力，是房地產用地調控以來備受推崇的拍賣創(chuàng)新方式。
針對孫河鄉(xiāng)地塊，一位不愿透露姓名的人士在“騰訊房產樓盤認證微信授牌儀式”上介紹，國土部已經在去年明文要求嚴禁容積率1.0住宅地塊入市，該地塊的整體容積率僅為1.1，顯然沒有直接違背國土部的規(guī)定，但也存在打擦邊球的嫌疑。
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