近日，京投置地和京投公司連下兩城，以招標(biāo)方式奪得北京海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊和昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊，總規(guī)劃建筑面積為84.6萬(wàn)平米，拿地金額高達(dá)93.5億元。由于兩項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)商均為京投，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償金達(dá)到59億元，京投聯(lián)合體只需再投資34.5億元即可買下海淀玉淵潭鄉(xiāng)和昌平東小口鎮(zhèn)這兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，京投聯(lián)合體也被業(yè)內(nèi)稱為拿地“黑馬”。但這也在市場(chǎng)上引起爭(zhēng)議。

 

京投聯(lián)合體報(bào)價(jià)第二；首開(kāi)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]將研究評(píng)標(biāo)得分點(diǎn)

 

據(jù)悉，京投聯(lián)合體在玉淵潭鄉(xiāng)地塊和東小口鎮(zhèn)地塊的投標(biāo)中，均以報(bào)價(jià)價(jià)格第二的身份中標(biāo)。四天之內(nèi)，京投聯(lián)合體在京購(gòu)地金額達(dá)到93.5億元，規(guī)劃總建筑面積則達(dá)到了84.63萬(wàn)平米。

 

而首開(kāi)興茂聯(lián)合體和首開(kāi)保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]聯(lián)合體在上述兩地塊的投標(biāo)中，分別報(bào)出了52億元和48.6億元的最高價(jià)，并主動(dòng)在兩地塊各多加一萬(wàn)平米公租房，但這兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)并未讓其中標(biāo)。

 

由于是招標(biāo)出讓，根據(jù)投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)公布的評(píng)標(biāo)規(guī)則，通過(guò)企業(yè)投報(bào)方案、企業(yè)資質(zhì)、綜合印象等方面評(píng)比，最后中標(biāo)企業(yè)并不一定是報(bào)價(jià)最高的。(見(jiàn)附表)

 

對(duì)于這兩次的招標(biāo)結(jié)果，首開(kāi)股份董秘王怡表示，尊重中標(biāo)結(jié)果，首開(kāi)投報(bào)的是一個(gè)很有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，也是市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格，并不算高價(jià)；首開(kāi)過(guò)去也開(kāi)發(fā)過(guò)地鐵上蓋項(xiàng)目，因?yàn)槭钦袠?biāo)，在這種情況下以什么來(lái)評(píng)標(biāo)，怎么打分，也是企業(yè)拿地時(shí)要研究的方向。“如果是價(jià)高者得的方式，沒(méi)必要從一級(jí)開(kāi)發(fā)的角度曲線拿地。但如果通過(guò)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)動(dòng)作拿地更有優(yōu)勢(shì)，我們也將研究這方面的模式。”王怡指出，通過(guò)招標(biāo)以這樣一個(gè)低價(jià)拿地，對(duì)土地開(kāi)發(fā)商來(lái)講，非常具有利潤(rùn)空間。“如果政府以控制土地出讓價(jià)格來(lái)達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的，玉淵潭鄉(xiāng)地塊上市后的價(jià)格也是值得關(guān)注的。”有業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

 

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，一般的，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率在2%-8%。開(kāi)發(fā)商做一級(jí)開(kāi)發(fā)更大的目的在于拿地有優(yōu)勢(shì)，通過(guò)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。

 

早已謀劃合作拿地，大股東輸血京投銀泰

 

據(jù)了解，京投聯(lián)合體四天之內(nèi)拿下的兩地塊，均為地鐵上蓋的優(yōu)質(zhì)資源，而兩地塊的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商就是京投公司。

 

根據(jù)官網(wǎng)介紹，京投公司是由北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出資成立的國(guó)有獨(dú)資公司，承擔(dān)北京市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資、前期規(guī)劃、資本運(yùn)營(yíng)及相關(guān)資源開(kāi)發(fā)管理等職能。

 

京投公司與銀泰投資(民營(yíng)企業(yè))分別為上市公司京投銀泰的第一、第二股東，而京投置地則是京投銀泰的全資子公司。

 

雖然新購(gòu)置的兩地塊地價(jià)款達(dá)到93.5億元，但一級(jí)開(kāi)發(fā)商的土地補(bǔ)償金就高達(dá)59億元。據(jù)介紹，一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償金，主要用于拆遷、補(bǔ)償、市政建設(shè)配套等方面。而京投公司是兩地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，也就是說(shuō)，京投聯(lián)合體再投入34.5億元即可買下海淀玉淵潭鄉(xiāng)和昌平東小口鎮(zhèn)兩宗總規(guī)劃建筑面積為84.6萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)地塊。

 

實(shí)際上，在去年5月，京投銀泰就與大股東京投公司簽署協(xié)議，計(jì)劃組成聯(lián)合體或其他合作方式參與開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)標(biāo)，京投公司為項(xiàng)目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價(jià)款，京投銀泰則主導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理。此外，京投公司還可以不超過(guò)12%的年利率向京投銀泰提供借款，用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

 

京投銀泰表示轉(zhuǎn)型專注地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)

 

相比大股東的財(cái)大氣粗，京投銀泰則業(yè)績(jī)慘淡。據(jù)京投銀泰2012年三季報(bào)顯示，公司前三季度虧損達(dá)1.9億元，貨幣資金僅為5.1億元。對(duì)此，公司季報(bào)稱，這主要由于公司現(xiàn)有項(xiàng)目尚無(wú)竣工結(jié)算及銷售結(jié)轉(zhuǎn)、公司投資規(guī)模加大導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等。

 

2012年，京投銀泰接連轉(zhuǎn)讓京外項(xiàng)目，收縮戰(zhàn)線，回籠資金。京投銀泰董秘鄧志高向記者表示，2012年為公司戰(zhàn)略調(diào)整年，通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，確定以北京為中心，建立以軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)為特色的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 

據(jù)悉，京投聯(lián)合體在北京的項(xiàng)目基本都具有“地鐵上蓋”的特點(diǎn)，如位于地鐵10號(hào)線角門東站的京投快線陽(yáng)光花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、位于城鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站的京投萬(wàn)科新里程[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、位于西南四環(huán)地鐵郭公莊站的京投萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·西華府項(xiàng)目，以及近日拿下的海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊和昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊。

 

- 質(zhì)疑&回應(yīng)

 

京投銀泰雙功能地塊需要專業(yè)方案

 

 

 

質(zhì)疑1：京投聯(lián)合體有何優(yōu)勢(shì)，從競(jìng)爭(zhēng)激烈的投標(biāo)中勝出？

 

京投銀泰董秘鄧志高：這兩個(gè)地塊不是一般的地鐵上蓋，而是地鐵車輛段上蓋項(xiàng)目。通過(guò)在車輛段上方加一個(gè)“蓋子”把地鐵停車場(chǎng)蓋起來(lái)，還能做商業(yè)、住宅的開(kāi)發(fā)，是市政交通功能和商業(yè)開(kāi)發(fā)功能的疊加體。但這種項(xiàng)目存在的主要問(wèn)題是地鐵各類系統(tǒng)的管線和商業(yè)開(kāi)發(fā)的管線部分是共用的。玉淵潭地塊所處的五路居車輛段已投入運(yùn)行，下方的10號(hào)線和6號(hào)線是北京地鐵的大動(dòng)脈，方案及施工稍有不慎，對(duì)今后地鐵運(yùn)營(yíng)、商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)及使用都會(huì)有影響。同時(shí)，建設(shè)中涉及震動(dòng)，消防，噪音及保障地鐵安全等問(wèn)題，較之常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目要復(fù)雜得多，很多問(wèn)題需要專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)及必要的業(yè)主地位來(lái)加以協(xié)調(diào)、解決。這幾年，京投陸續(xù)參與軌道上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)，如郭公莊地塊，經(jīng)過(guò)一年多的時(shí)間，解決了技術(shù)難題，也總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，將于今年5月亮相。

 

京投銀泰后期投入大，報(bào)價(jià)是“上限”

 

質(zhì)疑2：投報(bào)價(jià)格低，存在超額利潤(rùn)？

 

鄧志高：除土地成本及常規(guī)建筑成本外，由于項(xiàng)目的復(fù)雜性和特殊性，實(shí)施過(guò)程可能發(fā)生的成本要比一般的地產(chǎn)項(xiàng)目更加難以控制，如解決震動(dòng)、噪音、消防等技術(shù)難題過(guò)程中不確定性導(dǎo)致的成本增加。我們的報(bào)價(jià)是通過(guò)理性的綜合測(cè)算后得出的，這是公司能承受的上限。

 

質(zhì)疑3：1月18日才公布玉淵潭地塊中標(biāo)消息，17日京投銀泰股價(jià)漲停，這其中是否有蹊蹺？

 

鄧志高：我們也是通過(guò)公開(kāi)的消息才知道中標(biāo)結(jié)果。此前我們多次發(fā)布公告說(shuō)明，京投銀泰會(huì)轉(zhuǎn)型并大力發(fā)展軌道交通物業(yè)，信息披露是充分、透明的，市場(chǎng)對(duì)此是有預(yù)期的，也是認(rèn)可的，當(dāng)機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，投資人會(huì)做出自己的判斷和選擇。

 

- 部門回應(yīng)

 

北京國(guó)土局更重視方案

 

據(jù)媒體報(bào)道，在北京“兩會(huì)”上，北京國(guó)土局負(fù)責(zé)人表示，“價(jià)格是整個(gè)評(píng)標(biāo)的一部分，但因?yàn)轫?xiàng)目本身要實(shí)現(xiàn)通過(guò)地鐵建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的緊密結(jié)合，既滿足地鐵功能的實(shí)現(xiàn)，又維護(hù)居民配套服務(wù)設(shè)施的完整性，因此更注重投標(biāo)企業(yè)規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。”這位負(fù)責(zé)人表示，從評(píng)標(biāo)結(jié)果看，中標(biāo)企業(yè)能夠摘得地塊，主要是因?yàn)閷?duì)地鐵關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及方案設(shè)計(jì)。

 

地儲(chǔ)中心評(píng)標(biāo)專家隨機(jī)抽取

 

針對(duì)評(píng)標(biāo)過(guò)程，北京土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)雷蕾表示，對(duì)于出讓的地塊，評(píng)標(biāo)后只把中標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示，沒(méi)有具體的分?jǐn)?shù)；評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)土地、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、法律等方面的專業(yè)人員組成，專家則是從北京人事局的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。此外，對(duì)于地塊以何種方式出讓，北京國(guó)土局是根據(jù)市場(chǎng)情況、地塊的基本情況來(lái)確定是通過(guò)招標(biāo)還是掛牌的方式出讓的。