加拿大廣播公司日前發(fā)表了題為《從鬼城看中國城市規(guī)劃的裂縫》中描述：“夜抵鄂爾多斯，我們被黑暗所包圍。并不是供電系統(tǒng)出現(xiàn)故障，只是缺少繁華都市的象征——燈火通明的高樓大廈。……城里有精心設(shè)計的博物館和美術(shù)館，還有豪華氣派的購物中心和寬闊的林蔭大道，可惜都空蕩蕩的。最常見的人類身影是穿著醒目服裝的鏟雪工人，他們也許在為不會到來的車流掃清道路，也許只是為了有點事做。”這正是如今鄂爾多斯的真實寫照，業(yè)內(nèi)人士認為，這是由于鄂爾多斯過分依賴煤炭行業(yè)所造成的。

 

事實上，鄂爾多斯并非個案，正行進在城鎮(zhèn)化發(fā)展之路上的中國還存在著更多“鬼城”危機。作為中國房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機正在三四線城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城[最新消息 價格 戶型 點評]、155平方公里的康巴什新城等國內(nèi)知名的“鬼城”。后有媒體報道的三亞、?？凇⒊芜~、瓊海、陵水、文昌等市縣的多個樓盤，正在以低價沖擊市場，部分樓盤甚至以成本價或“跳水”價開盤。政府忙著辟謠，指責媒體報道有失偏頗，另一面在中央調(diào)控的高壓下，有些地方政府卻又企圖變相救市，各種花樣層出不窮。

 

常州陷“鬼城”危機

 

地處長三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吳龍城之稱。近年來，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，常州的房地產(chǎn)市場也進入快速發(fā)展階段，有業(yè)內(nèi)人士甚至用常州成為各大房企“兵家必爭之地”來形容常州房地產(chǎn)市場的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率過高，常州被稱為繼鄂爾多斯之后的又一個“鬼城”。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，常州樓市庫存量太大，空置率太高，未來難有大的發(fā)展。不過，常州房管部門則認為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說。

 

常州武進區(qū)武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區(qū)，路兩旁的新建建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處也隨處可見。據(jù)了解，在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 價格 戶型 點評]、星河國際、綠城[簡介 最新動態(tài)]玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。

 

在庫存已經(jīng)高企的情況下，近幾年常州的城市綜合體開發(fā)更加劇了樓市的庫存壓力。數(shù)據(jù)顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個。之所以會短期內(nèi)涌現(xiàn)如此多的城市綜合體，主要是因為樓市調(diào)控所帶來的，常州克而瑞市場總監(jiān)楊瑜認為：“在住宅調(diào)控常態(tài)化下，商業(yè)領(lǐng)域由于不受調(diào)控限制驟然升溫，而如城市綜合體類型的大盤作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，越來越受到房企的青睞。”在業(yè)內(nèi)人士看來，龐大的城市綜合體項目固然有諸多優(yōu)勢，但是龐大開發(fā)項目需要大量的商業(yè)資源和客流資源來支撐，如果這些資源不足以支撐的話，那么就會出現(xiàn)大量的綜合體項目空置。而常州現(xiàn)在正面臨著這種飽和的狀態(tài)。

 

營口積弱難返

 

地處渤海之濱的營口，被譽為"百年港埠、河海之濱、魚米之鄉(xiāng)"，但在全國房地產(chǎn)市場地圖上，只能算是三線城市。據(jù)了解，當?shù)厥袇^(qū)新盤開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；而正在開發(fā)的遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目甚至已停工。更嚴重的是，當?shù)貛缀跛秀y行從2012年初就已停止向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款。當?shù)劂y行業(yè)人士表示，今明兩年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都不太可能開閘。對于營口多家銀行停止開發(fā)貸的行為，地產(chǎn)研究機構(gòu)CR IC(克而瑞研究中心)品牌總監(jiān)黃章林認為，這說明當?shù)貥鞘械娘L險已經(jīng)很嚴重，如果當?shù)亻_發(fā)商的資金需求一直得不到滿足的話，不排除有崩盤的可能性。

 

連政府部門也看不下去，一系列扶持政策隨之出臺。然而，積弱難返的營口樓市，頗有鄂爾多斯的影子。上海易居研究院研究員嚴躍進指出，營口樓市滯銷的原因是人口密度比較小，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡。有限的市場需求和相對無限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了營口樓市最大的風險。

 

“先造城后造市”的苦果

 

松江大學城位于上海松江新城區(qū)西北角，占地約8000畝，是目前我國規(guī)模較大的大學園區(qū)。由于是在一片農(nóng)田上規(guī)劃建造起來的，因而松江大學城多年來幾乎是一座“空城”。嚴格意義來說，上海的新江灣城還夠不上像鄂爾多斯這樣的“鬼城”級別，但在許多對這個板塊熟悉的人眼中，這里也是一個微型的“鬼城”。截至目前，其內(nèi)部學生公寓和教室等公共設(shè)施的使用率較低，區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)空置率畸高，商業(yè)租售比約為1/1000，人口導入緩慢。業(yè)內(nèi)人士指出，在城鎮(zhèn)化浪潮中，以松江大學城為核心的松江新城區(qū)遭遇了片面追求土地和投資快速擴張、人口市民化緩慢的瓶頸。隨著該大學城的資產(chǎn)利用率下降，對周邊經(jīng)濟的輻射作用也被削弱，在松江大學城房地產(chǎn)投資連年高速增長的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作帶來的空城危機。

 

其實，已經(jīng)存在的眾多“鬼城”帶來的負面影響不僅僅在感觀層面，地方政府“騎虎難下”的境遇才是最大痛苦。目前的現(xiàn)狀是，新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運作來完善與整改。這意味著新城開發(fā)后期成本加大，而糾錯的成本往往比用來完善的成本大得多。更何況這樣的后期成本更多時候是個無底洞。

 

“以京津新城為例，2005年建成之時，其配套設(shè)施投資高達68億元，2008年二次定位整改時期配套設(shè)施建設(shè)追加資金40億元，接近原計劃相關(guān)投資的2/3。”另外，為了使“鬼城”能盡快復活，各地政府傷透腦筋，從人才引進到各種政策優(yōu)惠，想方設(shè)法，甚至不惜代價地進行招商[簡介 最新動態(tài)]引資，付出巨大的人力和財力成本。洲聯(lián)集團·五合智庫總經(jīng)理鄒毅指出，這些城市嘗盡了“先造城后造市”的苦果。在鄒毅看來，根本的問題在于各地新城開發(fā)終極目標的定位上。“是以假借城市化浪潮，超額投資，換取經(jīng)濟利益乃至政績?yōu)槟繕?，還是以尊重城市建設(shè)發(fā)展規(guī)律，務(wù)實為民，建造美好舒適新城，提高人居品質(zhì)的城市化發(fā)展需要為目標？”答案逐漸浮出水面，如果不改變城市開發(fā)和建造中的極權(quán)管理模式，繼續(xù)將廣泛的公眾意見排除在理性決策的大門之外，在新城開發(fā)建設(shè)的終極目標上不顧“以人為本”的城市化現(xiàn)實需求，眾多“鬼城”的復活終將只是一廂情愿的美好希冀。