承接2012年末成交量擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，今年1月份的前三周，一線、二線城市商品房繼續(xù)旺銷。40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)表明，其中絕大多數(shù)城市的樓市成交量漲幅超過100%。在此現(xiàn)象的背后，年初銀行個(gè)人房貸的利率下浮減少了購房者的購房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。

近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者多方了解獲悉，目前，大部分銀行給予首套房個(gè)人房貸利率的最低折扣可達(dá)8.5折，9折利率則是普遍。但值得注意的是，不少銀行要求購房者所購買的樓盤開發(fā)商與該行有合作關(guān)系，方可享受折扣獲得貸款。

首套房利率最低能打八五折

銀行業(yè)內(nèi)人士普遍表示，個(gè)人房貸是銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)占比最大的部分，一般個(gè)貸的額度全年波動(dòng)不是很大，年初相對(duì)而言會(huì)寬松一些，因此會(huì)出現(xiàn)較低的折扣。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在北京采訪了解到，工、農(nóng)、中、建四大行基本上個(gè)人房貸最低折扣為8.5折，具體根據(jù)個(gè)人信用資質(zhì)而定，9折則普遍可以申請(qǐng)到。中小股份制商業(yè)銀行的情況則有所不同，利率從8.5折到基準(zhǔn)不一。其中，光大銀行個(gè)人房貸利率一般維持基準(zhǔn)，沒有折扣。而民生銀行方面表示，“從2012年開始，個(gè)貸方面我們更傾向于做經(jīng)營性貸款，房貸非常少，利率一般情況下為基準(zhǔn)。”

與國內(nèi)銀行相比，外資銀行年初針對(duì)個(gè)人住房貸款有較大的利率優(yōu)惠。盡管前不久，有消息稱，部分外資銀行個(gè)人住房貸款利率最低能有8.1的折扣，但據(jù)了解，低至8.5折以下的折扣基本上沒有，或者非常難申請(qǐng)到?；ㄆ?、渣打、恒生等外資行普遍表示，8.5折為最低折扣。“就花旗而言，目前能享受到的個(gè)人房貸最低利率是8 .5折，但還要看客戶購買的是期房還是現(xiàn)房，如果是購買的現(xiàn)房，申請(qǐng)貸款程序會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單一些，而期房的話，如果開發(fā)商不是與銀行有合作關(guān)系的，申請(qǐng)程序就比較復(fù)雜。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經(jīng)理說。

記者注意到，外資銀行對(duì)于個(gè)人房貸利率折扣也有一些具體要求。恒生銀行(中國)的客戶經(jīng)理表示，目前該行最低房貸折扣為8.5折，要求貸款的客戶有固定收入，且月薪為月供的兩倍。渣打房貸8.5折的前提則是渣打銀行客戶，普通客戶的存款門檻為10萬元，高級(jí)客戶則為50萬元，且月收入在1萬元-4萬元之間，才有較大希望申請(qǐng)到8.5折優(yōu)惠。

享折扣有條件

住房貸款利率折扣成為眾多購房者所考慮的重要因素，不少購房者會(huì)比較多家銀行利率。但據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，目前大多數(shù)銀行的房貸利率折扣僅是針對(duì)購買與銀行有合作關(guān)系的開發(fā)商樓盤，如果個(gè)人自主申請(qǐng)貸款的話，審批會(huì)非常麻煩甚至?xí)庥?ldquo;不批”。

“實(shí)際上，銀行之所以要求客戶貸款的樓盤開發(fā)商必須要與銀行有合作關(guān)系，是因?yàn)殚_發(fā)商在銀行有土地抵押貸款，一般都是在哪個(gè)銀行做過土地抵押貸款，個(gè)人房貸也指定在哪個(gè)銀行貸，這部分收入來源也可以供開發(fā)商還該行的開發(fā)貸。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經(jīng)理告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，眾多房地產(chǎn)商資金鏈陷入困境，由此給銀行帶來的是開發(fā)貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。如此，銀行將個(gè)人房貸的折扣與有合作關(guān)系的開發(fā)商樓盤緊密掛鉤，也就不難理解了。

中國銀行負(fù)責(zé)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的一位客戶經(jīng)理對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“一般而言，大多數(shù)銀行都會(huì)考慮客戶需要貸款的樓盤開發(fā)商是否與該行有合作關(guān)系，如果沒有合作關(guān)系，客戶直接找銀行貸款的話，就需要到住房貸款擔(dān)保中心去申請(qǐng)擔(dān)保，并且擔(dān)保費(fèi)用由客戶承擔(dān)，一般是6‰，而銀行對(duì)這樣的貸款批貸程序會(huì)相對(duì)麻煩一點(diǎn)，甚至有的銀行不太愿意給客戶做與開發(fā)商沒有合作關(guān)系的個(gè)貸。”

在大型商業(yè)銀行中，建行北京多個(gè)支行營業(yè)部的客戶經(jīng)理均明確表示，建行一般只做與開發(fā)商有合作關(guān)系的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，利率最低可以8 .5折。

對(duì)于個(gè)人房貸的審批時(shí)間，大多銀行均為3-5個(gè)工作日。在購買首套二手房方面，記者了解到，購房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8 .5折。因此，也有銀行的個(gè)人貸款客戶經(jīng)理建議購房者可以考慮購買二手房。相對(duì)于首套一手房受開發(fā)商合作關(guān)系的限制，二手房貸款折扣門檻相對(duì)較低。一般個(gè)人房貸審批通過后，客戶自己再去做房屋過戶手續(xù)，以及到銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記，流程全部通過后，銀行即可放款。

理財(cái)師建言還貸準(zhǔn)則

2012年，央行對(duì)貸款利率進(jìn)行了兩次調(diào)整，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調(diào)整為6.8%，調(diào)整之后不到一個(gè)月，在7月6日又進(jìn)行了一次調(diào)整，5年期以上貸款利率由6.8%調(diào)整為6.55%，這意味著，2013年執(zhí)行的個(gè)人住房貸款利率比2012年要低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮，但隨著利率調(diào)低，正在按揭過程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來有著提前還貸想法的購房者或許有些猶豫，究竟是否該提前還貸？

對(duì)此，有銀行理財(cái)師指出，并不是所有人都適合提前還房貸。

“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款，當(dāng)借款人還款年數(shù)已接近還款中期時(shí)，就不適合提前還貸了。因?yàn)榈阮~本息還款方式中，借款人前期還的利息多，本金相對(duì)少。到還款中期的時(shí)候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經(jīng)超過1/3，那么提前還房貸也沒有必要。這個(gè)階段，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也不大。”工行的一位理財(cái)分析師說。