2012年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是出人意料的。傳統(tǒng)的“金九銀十”相對慘淡，本該回歸淡季的年末市場卻風(fēng)起云涌，市場銷售逐月提高，漲幅驚人。
去年特別是第四季度為何出現(xiàn)與人們預(yù)期走勢相反的行情？
主要是宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，貨幣政策有所放松。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場的投資和消費帶來信心；貨幣政策放松，為房地產(chǎn)剛性需求提供了支付手段。歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場的崛起和衰落與貨幣政策的放松和緊縮密切正相關(guān)。
其次，市場供需逆轉(zhuǎn)、未來市場預(yù)期走高，導(dǎo)致首套自住和首套改善住房積累需求的釋放。土地市場低迷、實際供應(yīng)不足、新開工面積增幅回落，導(dǎo)致市場對未來住房供應(yīng)和價格的預(yù)期發(fā)生變化。
在貨幣發(fā)行量不斷走高、房地產(chǎn)供應(yīng)有限的大背景下，購房依然是保值增值的有效途徑。在這樣的預(yù)期下，前期積累的首套自住需求和改善性住房需求也得以集中釋放。
同時，緊縮性調(diào)控政策效應(yīng)遞減。雖然限購、限貸政策原則上沒有放松，但各地政府在一些非原則領(lǐng)域，如普通房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款政策等進(jìn)行了適度微調(diào)和放松。限購政策也因為執(zhí)行時間的延續(xù)，符合限購政策的人群不斷增加，客觀上都促進(jìn)了房地產(chǎn)市場需求的形成和釋放。
此外，開發(fā)企業(yè)在市場上“以價換量”策略的運用。去年上半年市場較冷，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛采取以價換量的高周轉(zhuǎn)策略，事實也證明，凡是去年采取上述策略的企業(yè)，都獲得了很好的市場反饋。“以價換量”策略激活了市場熱情，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力。
在上述因素作用下，2012年房地產(chǎn)主要市場指標(biāo)，如開發(fā)投資、銷售金額、銷售面積，房價上漲城市數(shù)等都創(chuàng)新高。市場回暖不但表現(xiàn)在統(tǒng)計指標(biāo)上，微觀層面表征似乎更多：如銷售金額上千億的企業(yè)達(dá)到了3個，市場集中度進(jìn)一步提升，土地市場開始好轉(zhuǎn)，“日光盤”和排隊購房現(xiàn)象再現(xiàn)。
在市場漸次火熱的背景下，業(yè)界對2013年的市場普遍持有樂觀預(yù)期，從而對未來一年的企業(yè)發(fā)展和策略進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
那么2013年房地產(chǎn)市場的走勢到底如何預(yù)期，筆者認(rèn)為市場走勢整體平穩(wěn)發(fā)展，且謹(jǐn)慎樂觀。
之所以樂觀，我們可以看到，去年以來市場回暖的幾大因素在今年依然延續(xù)，剛性需求繼續(xù)釋放，宏觀政策包括貨幣政策繼續(xù)區(qū)域放松，開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略也更加務(wù)實等。再加上中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將為未來十年房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
之所以在樂觀的同時還要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，我們注意到70個大中城市房價出現(xiàn)了環(huán)比普漲的局面，雖然漲幅都不大，但漲勢令人擔(dān)憂。如果細(xì)分到商品住房這個領(lǐng)域，漲幅可能更大。雖然預(yù)期中央對房地產(chǎn)的調(diào)控模式將有所調(diào)整，不以房價為唯一調(diào)控目標(biāo)，但如果市場失去理智，房價再次出現(xiàn)快速上漲情況，不排除再次逼出新的調(diào)控政策。
另外，與一二線城市房地產(chǎn)市場快速增長形成鮮明對比的是，不少三、四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐力度不夠，新增人口及住房需求有限，出現(xiàn)了階段性的商品住宅投資超前。加上一些地方政府缺乏住房建設(shè)規(guī)劃，從而導(dǎo)致在購買力還有限的情況下，形成大量商品房空置。
這類問題在今年將更加突出。城鎮(zhèn)化建設(shè)雖然強(qiáng)調(diào)了將農(nóng)民變市民，但并不等于城鎮(zhèn)化能夠直接化解三四線城市的住房建設(shè)產(chǎn)能過剩問題。如果對市場過于樂觀，對城鎮(zhèn)化建設(shè)理解出現(xiàn)偏差，進(jìn)而加大造城力度，則很可能形成新的資源錯配和浪費現(xiàn)象。
對于2013年市場走勢，政策層面，我們認(rèn)為將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。鑒于當(dāng)前一些城市房價上漲壓力較大和市場供求不平衡，2013年中央政府仍會繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，繼續(xù)實施差別化的信貸、稅收政策和限購措施。同時，注意將現(xiàn)行調(diào)控政策和中長期制度相結(jié)合，對合理的改善性需求給予支持。
在市場層面，整體發(fā)展將維持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。國家把積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化緊密相連，加快城鎮(zhèn)化必須要求房地產(chǎn)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。中央政府都已明確了對合理的改善性住房需求給予支持。2013年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和市場環(huán)境估計會好于2012年，總體仍會平穩(wěn)發(fā)展。
(作者系北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司測評研究中心副總監(jiān))
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