內地11年，太古地產積極樂觀的聲音、緩慢拖沓的步伐、水土不服的坎坷和外界持續(xù)的批評交織成了一幕冗長的肥皂劇。
如今，獨立上市的太古地產或許正試圖從太古集團龐大的身影中走出，嘗試著更加活躍、多元而本土化的行動，然而其英國紳士一般的“慢熱病”卻似乎一如既往的很難改變。
水土不服 開發(fā)緩慢
前期優(yōu)良的建筑設計加上后期的改建翻新，再配合太古地產近乎苛刻的物業(yè)管理，讓太古商業(yè)地產長期保持了其生態(tài)上的鮮活。這種一以貫之的優(yōu)良品質在給太古地產帶來高額租金回報的同時，也強化了其集團品牌，卓越的聲譽又反過來促進了太古地產在商業(yè)地產上的議價能力。太古地產商業(yè)項目上的卓越運營能力甚至被華潤集團列為“學習榜樣”。
然而這并不意味著太古地產在內地的進程一帆風順，相反，從“北上”之日起，糾紛、沖突、批評、質疑就始終伴隨著太古地產，有時候，它的“慢熱”帶有著無可奈何的色彩，廣州、北京、上海這前3個項目尤其突出。
其內地首個項目廣州太古匯是理念沖突的典型案例，自2001年拿地，到去年終于開門迎客，太古匯足足耗費了太古地產10年時間。這一項目除了因為對設計的多次修改導致進度延誤外，在地鐵接駁問題上也與廣州地鐵公司存的分歧。據介紹，廣州地鐵三號線在原規(guī)劃中，只有地鐵的一個出口與太古匯項目相連，可以直通太古匯的部分商場。但太古方面將香港“地鐵上蓋的物業(yè)”建設思維移植到了內地項目的開發(fā)，希望太古匯項目能有更多的出口與地鐵接駁。
如今被視為北京標志性商業(yè)項目的三里屯Village也遭遇過招租難題。項目南北兩區(qū)在商業(yè)定位的差異和高租金的預期，特別是北區(qū)的價格超過眾多商家預期而導致招租情況不順，從而使得整個項目開業(yè)時間多次被推遲。
“上海靜安大中里項目則反映了太古對內地營商環(huán)境不熟悉和內地執(zhí)行力的不足，作風過于刻板，遲遲拿不到政府批文，加上配套規(guī)劃的修改、保護文物建筑的平移、石門一路的改造等，讓項目開工遙遙無期。” 大福證券分析師麥德光表示。該項目在2006年拿地后屢遭拖延，直到2012年年初才正式開工，預計2016年投入使用。
覺醒與變通
盡管太古集團嚴格而言屬于英資企業(yè)，但由于太古地產數十年在香港根深蒂固的發(fā)展經歷，業(yè)界也傾向于將其看作是香港背景的發(fā)展商。不過，和眾多港資地產商的內地進軍史截然不同的是，太古地產直到2001年才謹慎進入廣州，而且整個內地歷程中完全不涉及住宅項目，全部都是大型的綜合體項目。
觀察太古地產的人士都認為，這家公司受到英資背景的影響非常深刻，幾乎無時無刻不保持著穩(wěn)健和謹慎，這種不善變通的思維在進入內地市場后一度受到了很大的沖擊，甚至令公司高層一度感到矛盾和恐懼。
實際上，太古地產在香港發(fā)展時很善于在住宅和商業(yè)地產間擺渡——“商業(yè)地產就像私人股權投資基金一樣，對債務價格的依賴程度很高，成熟的住宅項目恰好可以為其提供持續(xù)的現金流”。然而這種駕輕就熟的模式是建立在平穩(wěn)的周期和成熟的政策環(huán)境之下的，一旦遭遇內地周期波動、市場變化和政策反復所形成的極度不確定性時，太古地產只能果斷將住宅剔除出考慮范圍。
同時在內地操作5個龐大的商業(yè)綜合體項目，卻不依靠流行的以住宅現金流輔助模式，太古地產的“法寶”只有超低的負債率和類似于長和系的集團其他業(yè)務部門的現金輸血。公司2011年年報顯示， 其負債比率只有15.7%，而20％的資產負債比普遍被認定是香港地產行業(yè)的一條紅線。
不過，在去年年底以介紹方式獨立上市之后，其他部門的現金輸血渠道基本被切斷，分析人士指出，這無疑會加劇太古地產的“慢熱”癥狀。
好在太古地產在屢屢“吃苦”之后終于覺醒，意識到了自己的不足和短處，并找到了一個理想的合作伙伴遠洋地產，曾經的央企背景和多年的地產開發(fā)經驗，讓后者手把手教會了太古地產如何圓潤自如的本土化變通之道，也讓困擾太古地產的“慢熱病”有所減輕，例如北京的頤堤港和成都的大慈寺項目都進展頗為順利。
“太古地產在內地走過了早年的坎坷，并與內地地產商達成戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關系之后，它應當會開始熟悉自己即將要重點開發(fā)的這塊沸騰而無序的熱土。”上海五合智庫總經理鄒毅表示，“它將自己不善處理的難題外包給了合作伙伴，從而得以專注于自己最熟稔的設計與管理。”
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